В гл. 17 Особенной части НК порядок уплаты налога на недвижимость в местный бюджет не установлен
Налог на недвижимость полностью поступает в доход местного бюджета.
В 2009 г. при наличии у плательщика объектов налогообложения за пределами административно-территориальной единицы, на территории которой он состоит на учете в налоговом органе, налог по таким объектам уплачивался в бюджет административно-территориальной единицы по месту расположения объектов налогообложения. Исчисление налога по таким объектам налогообложения производилось по ставке налога с применением коэффициента, установленного на территории административно-территориальной единицы по месту расположения этих объектов налогообложения (часть четвертая п. 7 ст. 5 Закона РБ от 23.12.1991 № 1337-XII "О налоге на недвижимость" (далее Закон № 1337-XII)).
Под местом расположения объектов налогообложения понимались:
– для зданий и сооружений (если иное не указано в следующем абзаце) – место нахождения таких зданий и сооружений;
– для сооружений, находящихся одновременно на территории нескольких административно-территориальных единиц (устройства электропередачи и связи, трубопроводы, газопроводы и иные аналогичные объекты), – место нахождения организаций или их филиалов, представительств и иных обособленных подразделений, у которых такие объекты учитываются по данным бухгалтерского учета.
Такой порядок расчета и уплаты налога довольно сложный, так как налог надо считать отдельно по каждой административно-территориальной единице и платить не один раз, а в каждый бюджет отдельной платежкой. В данном случае организации подменяют собой финансовые органы, распределяя налог между бюджетами. Но другого механизма разделения налога между местными бюджетами найдено не было.
Когда мы посмотрим гл. 17 Особенной части НК, то увидим, что данный вопрос в этой главе не освещен. Порядок уплаты налога на недвижимость в местный бюджет не установлен (в Особенной части НК также отсутствует порядок уплаты в местные бюджеты других налогов – земельного налога, экологического налога и др. – Прим. авт.).
По имеющейся информации, этот порядок будет установлен специальным указом Президента РБ.
Если такой указ выйдет до 20 января 2010 г., то налог на недвижимость надо считать и перечислять в местный бюджет в порядке, установленном в этом указе.
Однако вполне вероятна и другая ситуация: до 20 января 2010 г. указ так и не будет опубликован. Как поступать организациям в этом случае?
Есть несколько путей выхода из данной ситуации.
Во-первых, организации могут продолжать платить налог на недвижимость в местный бюджет так, как это было предусмотрено в утратившем силу Законе № 1337-XII.
Во-вторых, так как порядок уплаты налога законодательно не определен, можно по желанию плательщика полностью перечислить налог на недвижимость в бюджет по месту нахождения организации или по месту нахождения зданий и сооружений.
По мнению автора, наиболее безопасным для плательщиков является первый вариант, т.е. продолжать платить налог на недвижимость в старом порядке, пока не появятся дополнительные разъяснения.
В гл. 17 Особенной части НК отсутствует норма о праве местных Советов депутатов при исчислении налога на недвижимость в 2010 г. применять повышающие (понижающие) коэффициенты к ставкам налога
В последние годы на законодательном уровне местные Советы депутатов имели право изменять ставки налога на недвижимость и земельного налога. Устанавливалось это ежегодными решениями, содержащимися в законе о бюджете на очередной год, что также значительно усложняло процесс исчисления налогов, но давало местным Советам депутатов дополнительные возможности по увеличению доходов своих бюджетов.
Например, в 2009 г. местные Советы депутатов имели право:
– увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза ставки земельного налога, налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.
Решения местных Советов депутатов об увеличении ставок указанных налогов не распространялись на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, получающих государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, субсидий и средств на финансирование капитальных вложений из республиканского бюджета;
– освобождать от уплаты земельного налога и налога на недвижимость организации потребительской кооперации по объектам торговли и общественного питания, расположенным в сельской местности (ст. 36 Закона от 13.11.2008 № 450-З "О республиканском бюджете на 2009 год").
Изучая гл. 17 Особенной части НК, мы не найдем там упоминания о том, что местные Советы депутатов имеют право изменять ставки налога на недвижимость. В законе о республиканском бюджете на 2010 год также отсутствует такая норма.
В связи с этим у организаций возникает ряд вопросов:
– имеют ли право местные Советы депутатов в 2010 г. изменять ставки налога на недвижимость?
– если имеют, то как эти ставки узнать, где их найти?
Минфин РБ пообещал местным Советам депутатов сохранить за ними право изменять ставки налогов. Однако это будет зафиксировано не в Особенной части НК, а в специальном указе Президента РБ.
Поэтому до 20 января 2010 г. события могут развиваться следующим образом.
Вариант 1: до 20 января 2010 г. будут приняты и опубликованы указ Президента РБ, разрешающий местным Советам изменять ставки налога на недвижимость, и решения местных Советов депутатов с новыми коэффициентами к ставкамналога.
В этом случае применяем коэффициенты, установленные местными Советами депутатов к ставкам налога на недвижимость на 2010 г., установленным Особенной частью НК.
Вариант 2: до 20 января 2010 г. будет опубликован указ Президента РБ, но местные Советы депутатов не успеют установить повышающие коэффициенты к ставкам налога (тем более что эти решения местных Советов депутатов еще должны пройти правовую экспертизу в Минюсте, прежде чем их включат в Национальный реестр нормативных правовых актов).
В такой ситуации следует попытаться узнать у местных Советов депутатов или налоговых инспекций, какие коэффициенты планируется установить на 2010 г., и применять их. Если попытка узнать такую информацию окажется неудачной, тогда рекомендуем при исчислении налога применить коэффициенты местных Советов депутатов, действовавшие в прошлом году.
Вариант 3: указ Президента РБ, разрешающий местным Советам менять ставки налога на недвижимость, не будет принят до 20 января 2010 г.
В данном случае целесообразно исчислить налог на недвижимость по ставкам, установленным Особенной частью НК, без учета прошлогодних коэффициентов местных Советов депутатов.
Если решение о проведении переоценки основных средств в 2010 г. будет принято после 20 января (т.е. задним числом), то будут ли организации платить пеню за сдачу уточненной декларации или в данном случае будет работать норма Общей части НК: неясности и нечеткости законодательства – в пользу плательщика
Проведение ежегодной переоценки числящихся в бухгалтерском учете организаций основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, предусмотрено Указом Президента РБ от 20.10.2006 № 622 "О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования".
В 2009 г. в виде исключения для повышения конкурентоспособности товаров, продукции (работ, услуг) организациям разрешили не проводить переоценку на 1 января 2009 г. (Указ Президента РБ от 27.02.2009 № 116 "О некоторых вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования").
В этом году планируется провести переоценку на 1 января 2010 г. Готовятся соответствующие решения.
Естественно, как и ранее, до 20 января 2010 г. большинство организаций не успеют провести переоценку, так как поздно будут опубликованы коэффициенты переоценки.
Поэтому при заполнении налоговой декларации по налогу на недвижимость за 2010 г. по сроку 20 января 2010 г. налог исчисляем со стоимости зданий и сооружений, отраженной в бухгалтерском учете по состоянию на 1 января 2010 г.
После проведения переоценки основных средств, как обычно, придется сдавать уточненную декларацию по налогу на недвижимость, так как результаты переоценки, проведенной в феврале – марте 2010 г. должны быть отражены в бухгалтерском учете задним числом по состоянию на 1 января 2010 г.
Примечание. Каждый год при представлении уточненных деклараций в связи с проведением переоценки возникает вопрос: наказывать организации или нет за доплату налога на недвижимость? Ведь срок уплаты этого налога (не позднее 22 января 2010 г.) никто не переносил. В прошлом году был установлен мораторий на проведение проверок, поэтому отпал вопрос о применении санкций, так как за ошибки, исправленные до начала проверки, налогоплательщики не наказываются.
Но вопрос о взимании пени был решен достаточно жестко. В такой ситуации организациям начислялась пеня за доплату налога на недвижимость по результатам проведенной переоценки.
Одновременно обращалось внимание плательщиков, что в соответствии с Указом Президента РБ от 27.02.2009 № 116 "О некоторых вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования" организации вправе не производить переоценку на 1 января 2009 г. (письмо МНС РБ от 30.03.2009 № 2-2-18/247 "О налогообложении").
Будет ли в 2010 г. с организаций взиматься пеня в связи с проведением переоценки, пока не известно.
Организациям, арендуемым у физических лиц здания и сооружения, необходимо определить на 1 января 2010 г. их стоимость
Обязанность у организаций определять стоимость зданий и сооружений, арендуемых у физических лиц, появилась с 2009 г. Напомним, как это необходимо сделать.
По зданиям и сооружениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ), плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель) (п. 1 ст. 184 Особенной части НК).
Налоговая база по налогу на недвижимость определяется:
– организациями – исходя из наличия на 1 января календарного года зданий и сооружений по остаточной стоимости и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства;
– физическим лицам – исходя из оценки принадлежащих им зданий и сооружений, порядок которой утверждается Президентом РБ.
Налоговая база по налогу на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями и физическими лицами в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из их оценки, произведенной в порядке, утвержденном Президентом РБ (ст. 187 Особенной части НК).
Положение о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений утверждено Указом Президента РБ от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение, Указ).
На проведение в соответствии с Указом оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений ежегодно выделяется до 2 % поступлений в местные бюджеты от налога на недвижимость с физических лиц.
Положение разработано специально для исчисления налога на недвижимость и определяет порядок оценки принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и сооружений, в т.ч. не завершенных строительством.
По этому Положению оценку могут производить 2 организации – территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организация по государственной регистрации) или налоговая инспекция.
Организация по государственной регистрации проводит оценку согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года, учитывая коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (далее – оценочная стоимость).
Заказчиками работ по определению оценочной стоимости зданий и сооружений выступают местные исполнительные комитеты. Они заключают договоры на проведение оценки зданий и сооружений с организациями по государственной регистрации, определяют по согласованию с налоговой инспекцией перечень зданий и сооружений, подлежащих оценке по их оценочной стоимости в текущем календарном году.
По итогам работы организации по государственной регистрации не позднее 1 марта текущего года представляют в местные исполнительные комитеты и соответствующие налоговые инспекции сводную ведомость оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам.
Как видим, эта информация будет известна налоговым инспекциям поздно. А нужна она до 20 января.
Налоговые инспекции могут произвести оценку 2 способами:
1) путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве объекта налогообложения в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений.
Эти коэффициенты не позднее 10 февраля текущего года доводятся до сведения МНС РБ и Госкомитета по имуществу;
2) исходя из расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения на начало года и общей площади оцениваемого здания либо сооружения, учитывая коэффициенты качества среды и коэффициенты типа населенного пункта.
Местные исполнительные комитеты должны не позднее 1 марта текущего года представить в налоговые инспекции расчетную стоимость 1 кв. м типового здания или сооружения на начало года.
Примечание. Организации должны быть готовы к тому, что не все местные исполкомы вовремя примут свои решения. Например, в 2009 г. Могилевским областным исполнительным комитетом решение № 5-47 "Об утверждении расчетной стоимости 1 квадратного метра типовых зданий и строений, принадлежащих физическим лицам, по состоянию на 1 января 2009 г." было принято 2 марта, а Мингорисполкомом решение № 776 "Об установлении расчетной стоимости 1 квадратного метра типового здания, строения" было принято и вовсе 9 апреля.
В сроки, перечисленные в Указе (не позднее 10 февраля и 1 марта текущего года), организации не могут правильно и своевременно исчислить налог на недвижимость. Следовательно, придется сдавать уточненные налоговые декларации, пересчитывать и доплачивать налог.
Произошло это из-за того, что Указ с самого начала был рассчитан на исчисление налога на недвижимость для физических лиц. В этом случае вопросов нет: физическим лицам налог считает налоговая инспекция и сообщает им сумму налога, которую они должны заплатить в бюджет не позднее 15 ноября текущего года. При таком сроке уплаты торопиться некуда.
Так или иначе, для того, чтобы узнать стоимость арендуемого у физического лица здания или сооружения, организации-арендатору надо в первую очередь обращаться в налоговую инспекцию.
Нужно быть готовым к тому, что получить в налоговой инспекции необходимую информацию не так-то просто.
В такой ситуации лучше будет уговорить физическое лицо – арендодателя обратиться в налоговую инспекцию. Тогда инспекция даст ему ответ, в котором сообщит запрашиваемую информацию (если такая стоимость в налоговой инспекции имеется).
Если же организация напрямую запросит в налоговой инспекции сведения о стоимости имущества физического лица, то налоговая инспекция ответит, что запрашиваемые сведения согласно ст. 79 Общей части НК составляют налоговую тайну и направлены физическому лицу – собственнику здания или сооружения. Такие рекомендации даны МНС РБ налоговым инспекциям в письме от 13.05.2009 № 3-2-8/403 "О стоимости зданий и сооружений".
В письме, адресованном физическому лицу, налоговая инспекция сообщит стоимость здания или сооружения и метод его оценки (оценка здания или сооружения произведена территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества либо налоговым органом: путем индексации стоимости здания или сооружения; исходя из расчетной стоимости 1 кв. м типового здания или сооружения), примененный для исчисления налога на недвижимость с физических лиц.
Если в налоговой инспекции нет информации о стоимости здания или сооружения, принадлежащего физическому лицу, потому, что физическое лицо не является плательщиком налога на недвижимость, налоговая инспекция не будет определять стоимость исходя из расчетной стоимости 1 кв. м типового здания или сооружения, а направит плательщика в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним или к оценщику (организации либо индивидуальному предпринимателю), имеющему свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки. Сразу предупредим – услуги оценщиков платные.
Таким образом, получается, что до 20 января 2010 г. организациям невозможно будет узнать стоимость зданий и сооружений, арендуемых у физических лиц, по состоянию на 1 января 2010 г.
Как заполнить налоговую декларацию в такой ситуации? Остается единственный выход – до 20 января 2010 г. рассчитать налог на недвижимость исходя из имеющейся стоимости по состоянию на 1 января 2009 г. с обязательным представлением уточненной налоговой декларации, как только организации станет известна стоимость на 1 января 2010 г.
Пример заполнения налоговой декларации
Исходя из вышеизложенного, заполним налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость за 2010 г. в конкретной ситуации.
Ситуация
Организация зарегистрирована в г. Борисове. Там же находятся ее здания и сооружения. Остаточная стоимость принадлежащих организации зданий и сооружений на 1 января 2010 г. составляет 100 млн. руб. (без учета переоценки, проводимой на 1 января 2010 г.).
Организация в г. Минске арендует у физических лиц здания и сооружения. Оценочная стоимость зданий и сооружений, арендуемых организацией у физических лиц, по состоянию на 1 января 2009 г. составляет 50 млн. руб.
Повышающие коэффициенты местных Советов депутатов к ставкам налога на недвижимость на 2010 г. неизвестны. Поэтому будем исчислять налог на недвижимость по ставке 1 % без применения повышающих коэффициентов местных Советов депутатов исходя из стоимости зданий и сооружений, имеющейся на момент заполнения налоговой декларации.
Порядок исчисления и распределения налога на недвижимость между местными бюджетами такой же, как и в прошлом году.
Форма декларации по налогу на недвижимость приведена в приложении 2 к постановлению МНС РБ от 22.12.2008 № 110 "Об утверждении форм налоговых деклараций (расчетов), Инструкции о порядке ведения регистров налогового учета по налогу на прибыль, о некоторых вопросах заполнения налоговых деклараций (расчетов) и о признании утратившими силу некоторых нормативных правовых актов Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь".
Таким образом, не позднее 20 января 2010 г. в налоговую инспекцию г. Борисова будет представлена налоговая декларация (расчет) по налогу на недвижимость за 2010 г. в следующем виде.
