КОГДА ТРЕБУЕТСЯ ОТКРЫВАТЬ СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ ДЛЯ АККУМУЛИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ
Открытие специального счета для привлечения средств дольщиков в настоящее время предусмотрено только для тех объектов долевого строительства, на которые распространяются требования Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее соответственно – Положение № 263, Указ № 263).
Из сферы правового регулирования Положения № 263 исключено долевое строительство так называемой коммерческой недвижимости, т.е. объектов недвижимости, не относящихся к жилищному фонду либо связанным с ним объектам.
Застройщику следует иметь в виду, что необходимость открытия специального счета для привлечения средств дольщиков возникает:
а) независимо от того, кто является дольщиком – физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо;
б) независимо от того, для каких дольщиков осуществляется строительство объекта – для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий либо не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для которых строительство осуществляется на коммерческой основе без ограничения прибыли застройщика;
в) при строительстве:
– жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах;
– одноквартирных жилых домов;
– иных объектов недвижимости.
Таким образом, основополагающим критерием необходимости открытия специального счета для привлечения средств дольщиков является не статус дольщика, а вид объекта недвижимости, строительство которого осуществляется с использованием правовой конструкции долевого строительства.
Необходимость открытия специального счета для привлечения средств дольщиков для финансирования строительства объекта долевого строительства возникает только при строительстве жилых домов и относящихся к ним иных объектов недвижимости, определение которых приведено в п. 2 Положения № 263.
НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ПОРЯДОК ОТКРЫТИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ СПЕЦИАЛЬНОГО СЧЕТА ДЛЯ ПРИВЛЕЧЕНИЯ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ
Порядок открытия специальных счетов для привлечения средств дольщиков и порядок использования находящихся на специальных счетах денежных средств дольщиков в настоящее время регулируют следующие нормативные правовые акты:
1) Положение № 263, п. 5 которого определены основные нормы по открытию специальных счетов и использованию находящихся на них денежных средств;
2) Банковский кодекс Республики Беларусь, ст. 2071 которого определен порядок открытия специальных счетов юридическим лицам Республики Беларусь (данный порядок распространяется и на специальные счета, открываемые застройщикам).
Порядок бухгалтерского учета денежных средств дольщиков, находящихся на специальных счетах, до настоящего времени не разработан, т.е. какие-либо специальные нормативные правовые акты, посвященные данному вопросу, принятые Минфином либо Минстройархитектуры, в настоящее время отсутствуют.
Непосредственно порядок использования средств дольщиков, находящихся на специальных счетах застройщика, следует определять в договоре специального счета, заключенного с банком либо иной небанковской кредитно-финансовой организацией Беларуси.
Поступление денежных средств дольщиков, зачисляемых на специальные счета застройщиков, отражается записью: Д-т 55 "Специальные счета в банках" – К-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
КАКОЕ КОЛИЧЕСТВО СПЕЦИАЛЬНЫХ СЧЕТОВ ДОЛЖЕН ОТКРЫТЬ ЗАСТРОЙЩИК
Привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства застройщики осуществляют на основании договоров, заключенных в соответствии с Положением № 263, на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика, если иное не предусмотрено Положением № 263 (п. 5 Положения № 263).
Следовательно, в зависимости от количества объектов строительства у застройщика должно быть несколько специальных счетов.
Объект строительства – это в совокупности:
1) один жилой дом;
2) относящиеся к жилому дому инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение;
3) относящиеся к жилому дому иные объекты недвижимости (п. 2 Положения № 263).
Таким образом, застройщики, осуществляющие, например, строительство группы жилых домов, в т.ч. находящихся на одном земельном участке, обязаны открыть специальные счета по каждому жилому дому, являющемуся самостоятельным объектом строительства.
Важно! При наличии дольщиков, использующих при долевом строительстве льготные кредиты, застройщик открывает отдельный специальный счет в открытом акционерном обществе "Сберегательный банк "Беларусбанк" для аккумулирования на нем средств льготных кредитов (п. 5 Положения № 263).
В КАКОЙ ВАЛЮТЕ МОЖНО ОТКРЫТЬ СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ
В настоящее время специальный счет открывается в белорусских рублях.
В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) (п. 12 Положения № 263).
Аналогичная норма внесена в Типовой договор создания объекта долевого строительства, утвержденный Указом № 263, согласно подп. 4.1–4.3 п. 4 которого стоимость объекта долевого строительства определяется в белорусских рублях с учетом прогнозных индексов цен в строительстве. При этом цена объекта долевого строительства (цена договора) является неизменной, за исключением случаев, предусмотренных данным договором.
Таким образом, расчеты между дольщиками и застройщиками в рамках требований Положения № 263 осуществляются в белорусских рублях.
Возможность расчетов в иностранной валюте (в т.ч. в случае, когда цена объекта долевого строительства согласована в иностранной валюте) не предусмотрена и Правилами проведения валютных операций, утвержденными постановлением Правления Нацбанка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72 (за исключением случаев, когда среди дольщиков есть нерезиденты, однако отдельный специальный счет для них застройщик не открывает). В частности, даже в тех случаях, когда стоимость объекта долевого строительства, возводимого в рамках Положения № 263, "привязана" к эквиваленту иностранной валюты, то расчеты по таким договорам долевого строительства все равно осуществляются в белорусских рублях, в связи с чем как необходимость, так и возможность открытия специальных счетов в иностранной валюте для аккумулирования средств дольщиков отсутствуют.
Исходя из вышеизложенных требований Положения № 263 возможность открытия специальных счетов в иностранной валюте в рассматриваемой ситуации требованиями белорусского законодательства не предусмотрена.
ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ, НАХОДЯЩИХСЯ НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ
Порядок использования средств, находящихся на специальном счете (специальных счетах) застройщика, устанавливается режимом функционирования данного счета, указанным в договоре с банком либо небанковской кредитно-финансовой организацией. При этом учитываются следующие требования Положения № 263:
а) денежные средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, застройщики используют только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляют на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства;
б) в отдельных случаях дольщиками могут и должны быть перечислены денежные средства на текущий (расчетный) счет застройщика. В частности, в соответствии с требованиями п. 5 Положения № 263 на текущий (расчетный) счет застройщика могут быть перечислены денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и денежные средства на оплату прибыли застройщика. Однако даже в таком случае полученные средства застройщик использует по целевому назначению |*|.
* Информация о порядке бухгалтерского и налогового учета расходов у застройщика доступна для подписчиков электронного "ГБ"
В бухгалтерском учете застройщика данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:
Д-т 51 "Расчетные счета" – К-т 76
– отражено получение денежных средств от дольщиков на текущий (расчетный) счет застройщика;
в) взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится, арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению;
г) собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации. Указанные средства индексируются путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата со специального счета застройщика средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Минстройархитектуры по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления средств с текущего (расчетного) счета застройщика на строительство объектов долевого строительства.
Данная ситуация может иметь место, если на дату необходимости перечисления денежных средств на оплату товаров (работ, услуг), предназначенных для строительства, у застройщика отсутствовали денежные средства дольщиков на специальных счетах (не были заключены договоры на создание объектов долевого строительства на весь объект, дольщики не внесли денежные средства в полной сумме и т.п.) и он использовал свои собственные денежные средства.
В бухгалтерском учете застройщика данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:
Д-т 60 – К-т 51
– отражена оплата товаров, работ, услуг для использования на объекте строительства;
Д-т 07, 08, 10 и др. – К-т 60
– отражено приобретение товаров, работ, услуг для строительства;
Д-т 55 – К-т 76
– отражено получение денежных средств от дольщиков;
Д-т 51 – К-т 55
– отражена компенсация затрат застройщика со специального счета.
ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ ПОСЛЕ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
На практике может складываться ситуация, когда дольщики перечислили по договорам на создание объектов долевого строительства бóльшую сумму денежных средств, чем фактическая сумма денежных средств, использованная застройщиком для финансирования строительства.
В подобной ситуации застройщик может действовать согласно одному из вариантов:
1) если на дату приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома фактическая стоимость объекта долевого строительства окажется ниже цены объекта долевого строительства (цены договора), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в т.ч. прибыли с учетом фактической стоимости строительства) и в 2-месячный срок после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возвращает дольщикам денежные средства, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве объекта долевого строительства с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в 2-месячный срок осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу "Сберегательный банк "Беларусбанк" на погашение задолженности по льготным кредитам (п. 22 Положения № 263).
Вышеуказанная норма касается ситуации, когда застройщик осуществляет строительство жилых домов с использованием государственной поддержки и (или) ограниченной прибылью застройщика;
2) с учетом условий заключаемых договоров создания объектов долевого строительства "сэкономленные" средства, как правило, остаются в распоряжении застройщика, т.е. формируют его доход (п. 5 Положения № 263).
ПРОЦЕНТЫ, НАЧИСЛЯЕМЫЕ БАНКОМ НА ОСТАТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ, НАХОДЯЩИХСЯ НА СПЕЦИАЛЬНЫХ СЧЕТАХ ЗАСТРОЙЩИКА
У застройщиков в настоящее время могут возникнуть следующие вопросы:
– необходимо ли данные проценты включать в налоговую базу по налогу на прибыль?
– как квалифицировать эти денежные средства для целей расчетов с дольщиками, т.е. необходимо ли проценты, начисляемые банком по остаткам денежных средств дольщиков, относить на увеличение финансирования дольщиков? И если так, то каким образом, учитывая тот факт, что дольщики могут меняться, выбывать, определить сумму дохода по каждому из них в структуре процентов, которые ежемесячно начисляет банк?
Налогообложение сумм процентов от хранения денежных средств на специальных счетах |*|
* Ответ на вопрос, облагается ли НДС доход, полученный застройщиком в виде разницы между суммой денежных средств, подлежащей оплате дольщиком, и суммой фактических затрат по строительству, доступен для подписчиков электронного "ГБ"
Сумму процентов от хранения на специальных счетах застройщика денежных средств дольщиков застройщику следует включать в состав внереализационных доходов, учитываемых при определении облагаемой налогом прибыли, поскольку доходы в виде процентов за предоставление в пользование денежных средств организации, а также процентов за пользование банком денежными средствами, находящимися на банковском счете, включаются в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении (подп. 3.5 п. 3 ст. 128 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК).
Перечень внереализационных доходов, которые не учитывают при налогообложении, определен в п. 4 ст. 128 НК. Денежные средства, полученные от дольщиков для финансирования строительства жилых и связанных с ними объектов недвижимого имущества, нельзя отнести ни к одному из видов средств, указанных в подп. 4.2.1–4.2.3 п. 4 ст. 128 НК.
Изменение финансирования дольщиков
В отношении необходимости увеличения суммы задолженности перед дольщиками (увеличения показателя суммы поступивших от дольщиков денежных средств) на сумму процентов, начисленных по денежным средствам, находящимся на специальных счетах застройщика, последнему необходимо руководствоваться следующими требованиями законодательства:
– цена объекта долевого строительства (цена договора) является одним из существенных условий договора (п. 6 Положения № 263);
– порядок расчетов дольщика с застройщиком определен п. 7 Положения № 263 и не предусматривает изменение цены договора в связи с получением застройщиком дохода в виде процентов от хранения денежных средств дольщиков на специальных счетах |*|.
* Информация, касающаяся правил заключения и исполнения договоров создания объектов долевого строительства, доступна для всех читателей GB.by
Вести речь о какой-то "несправедливости" в отношении дольщиков и о том, что застройщик "зарабатывает" на денежных средствах дольщиков, не вполне корректно, поскольку денежные средства дольщиков, находящиеся на специальных счетах в белорусских рублях, обесцениваются в связи с наличием инфляционных процессов и застройщик использует их (расходует) не в момент получения от дольщиков, а по мере необходимости осуществления расчетов с подрядчиками либо для приобретения товаров (работ, услуг) для строительства, т.е. начисление процентов по денежным средствам на специальных счетах позволяет застройщику застраховаться от того, что денежных средств, полученных от дольщиков, не будет хватать для финансирования строительства.
На основании вышеизложенного суммы процентов, начисленные за хранение денежных средств на специальных счетах застройщика, являются его доходом, не подлежат перечислению либо возврату дольщикам и увеличивают сумму денежных средств, полученную от дольщиков (показатель кредиторской задолженности перед дольщиками).
