Из письма в редакцию:
«Наша организация применяет УСН без уплаты НДС с ведением бухгалтерского учета и сдает в аренду нежилое помещение.
Между арендодателем, арендатором и товариществом собственников заключен трехсторонний договор, по которому все расчеты по возмещению арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг осуществляются напрямую на счета товарищества собственников, минуя счета арендодателя. Документы об оказании данных услуг составляются и подписываются арендатором и товариществом собственников. На счетах бухгалтерского учета возмещаемые арендатором коммунальные и прочие услуги нами не отражаются. Возникли вопросы:
1) правильно ли заключен такой трехсторонний договор?
2) нужно ли включать в налоговую базу налога при УСН возмещаемые арендатором коммунальные и прочие услуги, с учетом того что на счета нашей организации данные суммы возмещения не поступают и мы можем не знать дату поступления возмещения на счета товарищества?
Валентина Михайловна, бухгалтер»
Трехсторонний договор можно заключить
Обратимся к нормам гражданского права. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 211 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Иными словами, собственник несет все расходы по содержанию и эксплуатации принадлежащего ему имущества.
Товарищество собственников имеет право организовывать обслуживание нежилых помещений собственников, оказывать иные услуги собственникам, заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг (ст. 23 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»; далее – Закон № 135-З).
Справочно: товариществом собственников признают объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных законодательством и уставом товарищества (ст. 20 Закона № 135-З).
При сдаче имущества в аренду арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).
Арендатор обязан:
– своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 585 ГК);
– поддерживать имущество в исправном состоянии;
– производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).
Все расчеты, касающиеся содержания и эксплуатации имущества, между собственником помещения и товариществом собственников в классическом варианте осуществляются без посредников.
Арендодатель, заключив трехсторонний договор с арендатором и товариществом, избавил себя от транзитных платежей и документов. При этом арендатор возмещает арендодателю расходы по содержанию и эксплуатации помещения. Таким образом, такой договор заключен правомерно.
При сдаче в аренду имущества учтите особенности налогообложения
Объектом обложения налогом при УСН признают валовую выручку – сумму выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (пп. 1, 2 ст. 288 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК).
К внереализационным доходам относятся доходы, включаемые в соответствии с НК в состав внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль и подоходного налога с физических лиц, кроме указанных в подп. 3.1, 3.2, 3.4, 3.15, 3.17, 3.19-8, 3.19-9, 3.19-10 п. 3 ст. 128 НК, подп. 6.2 п. 6 ст. 176 НК.
Справочно: в подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК указаны доходы от операций по сдаче имущества в аренду.
Таким образом, сумма арендной платы и суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, относятся к выручке от реализации.
Выручка от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав отражается организациями, ведущими бухгалтерский учет и отчетность, на дату признания ее в бухгалтерском учете независимо от даты проведения расчетов по ним с соблюдением принципа (метода) начисления в порядке, установленном законодательством и (или) закрепленном в соответствии с ним в учетной политике организации (далее – принцип начисления).
При сдаче в аренду имущества НК установил особенности налогообложения.
Так, в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав для целей определения налоговой базы при сдаче имущества в аренду включают помимо суммы арендной платы суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату.
Эти возмещаемые расходы независимо от даты фактического осуществления таких расходов плательщик налога при УСН учитывает в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав:
– либо на дату поступления возмещения этих расходов;
– либо на дату иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц (п. 2 ст. 288 НК).
Важно! Необходимость отражения возмещаемых расходов в составе выручки от реализации на дату поступления предусмотрена для организаций, применяющих УСН |*|, работающих как по отгрузке, так и по оплате.
При этом факт предоплаты или последующей оплаты за возмещаемые расходы не имеет значения. Приведу примеры, когда арендодатель определяет выручку по принципу начисления.
Пример 1. Возмещение поступило в июле за июнь
В июле 2016 г. на счет товарищества собственников от арендатора поступила стоимость возмещения коммунальных услуг за июнь 2016 г.
Несмотря на то что арендодатель определяет выручку по принципу начисления, стоимость возмещения включают в налоговую базу налога при УСН за июль 2016 г.
Пример 2. Возмещение поступило в августе за сентябрь
В августе 2016 г. на счет товарищества собственников поступила от арендатора предоплата по возмещению коммунальных услуг за сентябрь 2016 г.
В целях исчисления налога при УСН арендодатель включает сумму возмещаемых расходов в налоговую базу за август 2016 г.
Чтобы арендодатель не ошибся в исчислении налога при УСН, способ получения информации о датах перечисления арендатором возмещаемых расходов на счета товарищества собственников можно предусмотреть в договоре аренды.
Подведем итог: организация-арендодатель должна включать в налоговую базу налога при УСН суммы возмещаемых арендатором коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг на дату поступления возмещения на счета товарищества собственников независимо от даты фактического осуществления таких расходов, несмотря на то что данные суммы возмещения напрямую не поступают на счета арендодателя.
Надеюсь, я помогла Вам своими разъяснениями.
Искренне Ваша, Ольга Павловна
