Организация-собственник собирается сдавать часть здания в аренду другой организации... Такая ситуация встречается очень часто. У обеих сторон договора возникает правомерный вопрос: кто должен нести расходы в связи с обслуживанием сдаваемых в аренду помещений (электричество, отопление, водопровод, канализация, стационарный телефон и т.п.) – арендодатель или арендатор?
В законодательстве, посвященном договору аренды, данный вопрос прямо не решен. В п. 2 ст. 587 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК) идет речь лишь об обязанности арендатора "нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды". Казалось бы, договором аренды можно предусмотреть любой порядок распределения соответствующих расходов между сторонами.
Однако договорная свобода сторон может серьезно ограничиваться техническими требованиями (в первую очередь, возможностью раздельного учета потребленных благ).
АРЕНДАТОР НЕ ДОЛЖЕН ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОРЫ НА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ И ТЕПЛОВОЙ ЭНЕРГИЕЙ С ЭНЕРГОСНАБЖАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) на основании договора только с согласия энергоснабжающей организации. При передаче энергии субабоненту ответственным перед энергоснабжающей организацией остается абонент, если иное не установлено законодательными актами (ст. 516 ГК). Нормы данной статьи, относящиеся к договору энергоснабжения, распространяются на снабжение как электрической энергией, так и тепловой, а также на снабжение через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и др. (ст. 519 ГК).
Специальных законодательных актов (т.е. законов, указов и декретов), изменяющих данный порядок, не существует – есть только акты законодательства, детализирующие и уточняющие данные нормы.
Абонент при сдаче в аренду или передаче в безвозмездное пользование находящихся в его собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, сооружения, помещения с электроприемниками, а также отдельных электроустановок обязан в течение 10 календарных дней со дня вступления в силу договора аренды (договора безвозмездного пользования) письменно сообщить энергоснабжающей организации наименование организации-арендатора (ссудополучателя), характер деятельности, сроки аренды (безвозмездного пользования), а также мощность, средства расчетного учета электрической энергии и (или) мощности, тарифы и другие сведения (пп. 58, 62 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 17.10.2011 № 1394).
Договоры электроснабжения между энергоснабжающей организацией и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются. Арендодатель (ссудодатель) заключает с арендатором (ссудополучателем) договор о взаимоотношениях в части электроснабжения и производит расчеты с энергоснабжающей организацией за потребленную электрическую энергию по тарифам, установленным для него и арендатора (ссудополучателя).
Правила пользования тепловой энергией, утвержденные постановлением Минэкономики РБ от 19.01.2006 № 9, предусматривают точно такие же дословно совпадающие нормы (см. пп. 11, 14) и для снабжения тепловой энергией.
АРЕНДАТОРЫ ЗАКЛЮЧАЮТ ДОГОВОР НА ПОЛЬЗОВАНИЕ ВОДОЙ И СБРОС СТОЧНЫХ ВОД С АРЕНДОДАТЕЛЕМ
Правила пользования системами коммунального водоснабжения и водоотведения в городах и поселках Республики Беларусь утверждены постановлением Минжилкомхоза РБ от 26.12.1995 № 128 (далее – Правила № 128). Они предусматривают, что субабоненты, получающие воду от сетей основного абонента и сбрасывающие сточные воды в канализационные сети основного абонента, заключают с ним договор на пользование водой и сброс сточных вод. В приложении к договору между основным абонентом и предприятием водопроводно-канализационного хозяйства (далее – ВКХ) приводятся данные о всех присоединенных к сетям основного абонента субабонентах с указанием их наименования, ведомственной принадлежности, сведений о расходе воды источных вод, о наличии водосчетчиков (подводосчетчиков), тарификационной группы субабонентов и других необходимых данных.
Об арендаторах нужно известить ВКХ
Увеличение или уменьшение абонентом расхода воды или количества отводимых сточных вод, увеличение количества и концентраций загрязнений в отводимых сточных водах сверх обусловленных в договоре, реконструкция или ввод в эксплуатацию новых водопроводных и канализационных сетей, сооружений и устройств, присоединение новых субабонентов, изменение схем и обвязки водомерного узла, замена водосчетчиков допускаются только с разрешения предприятия ВКХ после согласования предполагаемых изменений и внесения соответствующих дополнений в ранее заключенный договор или в случае необходимости заключения нового договора либо переоформления заявления-обязательства.
Приборы учета воды (подводосчетчики), не служащие для расчетов с предприятием ВКХ, эксплуатируют и обслуживают субабоненты. Показания этих приборов при расчетах с абонентами предприятием ВКХ не учитываются, а используются только для взаимных расчетов между абонентом и субабонентами.
Для различных групп потребителей установлены соответствующие тарифы
Если к основному абоненту, находящемуся в договорных отношениях с предприятием ВКХ, присоединены другие абоненты-субабоненты, расчеты за отпущенную им воду и принятые от них сточные воды производятся с основным абонентом при раздельном учете воды по тарифам, установленным для соответствующих групп потребителей, к которым эти субабоненты отнесены; при отсутствии раздельного учета воды – по тарифам, предусмотренным для группы потребителей, к которой отнесен основной абонент. Приведенные нормы содержатся в подп. 1.15–1.16 п. 1, подп. 3.14 п. 3, подп. 5.3 п. 5 Правил № 128.
АРЕНДАТОР ЗАКЛЮЧАЕТ ДОГОВОР НА УСЛУГИ ЭЛЕКТРОСВЯЗИ
Правила оказания услуг электросвязи утверждены постановлением Совета Министров РБ от 17.08.2006 № 1055 (далее – Правила № 1055). Они предусматривают, что абоненты сети стационарной электросвязи обязаны сообщать в месячный срок оператору электросвязи о сдаче помещения, в котором установлено оконечное устройство, в аренду другому лицу, а также о расторжении либо продлении договора аренды. В подобных случаях производится переоформление абонемента на имя арендатора (с согласия арендодателя) (пп. 34, 186 Правил № 1055).
ПОДЫТОЖИМ СКАЗАННОЕ…
Таким образом, при аренде части здания расчеты за электрическую и тепловую энергию, воду и канализацию должны осуществляться непосредственно между арендодателем и арендатором на основании заключенного между ними договора. Способы определения (по показаниям счетчиков – при их наличии, либо пропорционально занимаемой площади – при отсутствии) и расчета (включение в сумму арендной платы либо выделение отдельной строкой) и т.д. должны определяться в таком договоре. Арендатор, как правило, не несет непосредственной ответственности перед энерго- (тепло-, водо-) снабжающей организацией, однако она должна быть уведомлена о заключении договора аренды для внесения дополнений в договор с абонентом. На услуги же электросвязи арендатор заключает отдельный договор с оператором электросвязи.
