Арендная плата за земельный участок должна вноситься в белорусских рублях
Размер ежегодной арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяют местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны при предоставлении его в аренду (подп. 1.1 п. 1 Указа № 101).
При определении размера ежегодной арендной платы за земельный участок его кадастровую стоимость в долларах США пересчитывают исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Нацбанком на 1-е число календарного года, в котором принимается решение о предоставлении земельного участка в аренду.
Арендную плату за земельный участоквносят в белорусских рублях (подп. 1.4 п. 1 Указа № 101).
Таким образом, законодательство ориентирует местные исполкомы на то, чтобы арендная плата устанавливалась в белорусских рублях. В этом случае очень просто и удобно заполнять налоговую декларацию по арендной плате за землю и уплачивать арендную плату в бюджет.
Однако местные исполкомы в целях защиты доходов местного бюджета от инфляции устанавливают арендную плату (особенно по долгосрочным договорам аренды, заключаемым на 10 лет и более) в иностранной валюте. Это связано с тем, что за прошлый год инфляция в республике составила более 100 %.
Защитить арендную плату от обесценивания можно и другим способом – путем регулярного пересмотра размера арендной платы, но на практике сделать это не так просто.
Договор аренды земельного участка имеет много общего с договорами аренды другого имущества и регулируется теми же нормами Гражданского кодекса РБ (далее – ГК).
Так, договором признают соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 390 ГК). Договор аренды земельного участка заключают в письменной форме, он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяют в договоре аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (ст. 577 и 585 ГК).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (ст. 420 ГК). Соглашение об изменении или расторжении договора совершают в той же форме, что и договор, если из законодательства договора не вытекает иное.
Исходя из положений части первой п. 12 приложения к постановлению Совета Министров РБ от 20.03.2008 № 427 "Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка" размер арендной платы пересматривается:
1) по соглашению сторон по истечении определенного в договоре периода;
2) в случае изменения законодательных актов, влияющих на размер арендной платы.
Таким образом, пересмотреть размер арендной платы можно только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Однако для заключения такого соглашения необходимо согласие двух сторон, т.е. организация-арендатор должна согласиться с тем, чтоместный исполком увеличит для нее арендную плату за землю. Убедить в этом арендаторов будет очень сложно.
Вот почему на практике в большинстве договоров аренды арендная плата устанавливается в иностранной валюте, но в такой форме, чтобы не было явных нарушений действующего законодательства и соответственно претензий со стороны контролирующих органов.
Пример 1
Местный исполнительный комитет в 2011 г. выделяет организации в аренду земельный участок. В договоре аренды в соответствии с Указом № 101 определено, что годовая арендная плата за земельный участок составляет 500 долл. США, или 1,5 млн. руб. по курсу Нацбанка на 1 января 2011 г. (напомним, что 1 января 2011 г. официальный курс белорусского рубля к доллару США составлял 3 000 руб. за 1 долл. США). Далее в договоре также в полном соответствии с Указом № 101 отмечается, что арендная плата вносится в белорусских рублях. Но затем следует замечание о том, что арендная плата вносится по курсу белорусского рубля к доллару США на дату уплаты.
Таким образом, арендная плата все-таки установлена в долларах США и уплачивать ее надо хоть и в рублях, но по курсу на дату уплаты.
Если организации установлена арендная плата за землю в иностранной валюте по курсу Нацбанка на день уплаты, то ей придется ежегодно представлять в налоговую инспекцию 5 деклараций по платежам за землю
Отметим, что, когда арендная плата за землю установлена в иностранной валюте, причем курс Нацбанка надо применять на день уплаты, заполнить налоговую декларацию по арендной плате за землю без ошибок становится невозможно.
Дело в том, что налоговую декларацию за год необходимо представить в налоговую инспекцию не позднее 20 февраля текущего года, а арендную плату за землю в бюджет вносят ежеквартально равными частями не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала. Ни один бухгалтер не сможет при заполнении налоговой декларации 20 февраля 2012 г. угадать, какой будет курс доллара США к белорусскому рублю 22 февраля, 22 мая, 22 июля и 22 ноября 2012 г.
Это значит, что ежегодно плательщики арендной платы за землю должны представлять в налоговую инспекцию 1 налоговую декларацию по платежам за землю и еще 4 уточненные налоговые декларации. Для наглядности рассмотрим изложенное на условном примере.
Справочно: форма налоговой декларации (расчета) по земельному налогу (арендной плате за земельные участки) с организаций установлена в приложении 5 к постановлению МНС РБ от 15.11.2010 № 82.
Пример 2
Местный исполнительный комитет выделил организации в аренду земельный участок. В договоре аренды указано, что годовая арендная плата за землю составляет 1 000 долл. США по курсу Нацбанка на дату уплаты.
При заполнении 20 февраля 2012 г. части II "Расчет суммы арендной платы за земельные участки" налоговой декларации (расчета) по земельному налогу (арендной плате за земельные участки) организация исчислила в гр. 4 и 6 арендную плату за землю за 2012 г. в размере 8 270 тыс. руб., исходя из курса Нацбанка на 20 февраля 2012 г. – 8 270 руб. за 1 долл. США. В этом случае организация должна вносить ежеквартально по 2 067,5 тыс. руб. (250 долл. США в пересчете по курсу на 20 февраля 2012 г.). Эти суммы отражаются в гр. 7–10 части II декларации.
Однако 22 февраля 2012 г. курс доллара США, установленный Нацбанком, упал до 8 200 бел. руб. В результате 250 долл. США составляют не 2 067,5 тыс. руб., а 2 050 тыс. руб., или на 16,5 тыс. руб. меньше, а значит, организация должна 22 февраля 2012 г. уплатить в бюджет 2 050 тыс. руб. В таком случае у налоговой инспекции будет числиться по лицевому счету плательщика недоплата арендной платы за землю по сроку 22 февраля 2012 г. в размере 16,5 тыс. руб., что чревато применением со стороны инспекции пени и других мер по ликвидации недоимки (приостановление операций по счетам в банках и т.п.).
Поэтому организации придется не позднее 22 февраля 2012 г. представить в налоговую инспекцию уточненную налоговую декларацию, в которой будет указано, что годовая сумма арендной платы за 2012 г. составляет 8 200 тыс. руб. с ежеквартальным платежом в размере 2 050 тыс. руб.
На этом проблемы плательщика арендной платы за землю не заканчиваются. Наступает следующий срок уплаты арендной платы за землю – 22 мая 2012 г. Допустим, курс доллара США на 22 мая, установленный Нацбанком, составит 8 500 руб. Значит, организация должна 22 мая 2012 г. заплатить не 2 050 тыс. руб. арендной платы за землю, а 2 125 тыс. руб. (250 долл. США × 8 500 руб.), т.е. на 75 тыс. руб. больше.
У налоговой инспекции по лицевому счету плательщика по сроку уплаты 22 мая 2012 г. будет числиться переплата, которую налоговая инспекция может направить на погашение недоимки по другим платежам в бюджет.
Вот почему не позднее 22 мая 2012 г. организации придется представить в налоговую инспекцию еще одну уточненную налоговую декларацию по арендной плате за землю. В ней будет указана сумма арендной платы за землю по сроку 22 февраля 2012 г. – 2 050 тыс. руб., по срокам 22 мая 2012 г., 22 августа 2012 г. и 22 ноября2012 г. – по 2 125 тыс. руб. Всего годовая сумма арендной платы составит 8 425 тыс. руб. (гр. 4 и 6 части II налоговой декларации).
Если на 22 августа 2012 г. курс доллара США, установленный Нацбанком, составит 9 000 руб., то организация должна уплатить в бюджет в этот день 2 250 тыс. руб. (250 долл. США × 9 000 руб.).
Согласно уточненной налоговой декларации по арендной плате за землю, представленной организацией 22 августа 2012 г.,годовая сумма арендной платы за землю в 2012 г. будет равна 8 675 тыс. руб., в т.ч. по срокам уплаты:
– 22 февраля 2012 г. – 2 050 тыс. руб.,
– 22 мая 2012 г. – 2 125 тыс. руб.,
– 22 августа и 22 ноября 2012 г. – по 2 250 тыс. руб.
Если на 22 ноября 2012 г. курс доллара США, установленный Нацбанком, составит 9 500 руб., то организация должна уплатить в бюджет в этот день 2 375 тыс. руб.(250 долл. США × 9 500 руб.).
Согласно уточненной налоговой декларации по арендной плате за землю, представленной организацией 22 ноября 2012 г., годовая сумма арендной платы за землю в 2012 г. составит 8 800 тыс. руб., в т.ч. по срокам уплаты:
– 22 февраля 2012 г. – 2 050 тыс. руб.;
– 22 мая 2012 г. – 2 125 тыс. руб.,
– 22 августа 2012 г. – 2 250 тыс. руб.,
– 22 ноября 2012 г. – 2 375 тыс. руб.
Таким образом, только 22 ноября 2012 г. после представления 5 налоговых деклараций организация узнает окончательный размер арендной платы за землю за 2012 г. в белорусских рублях.
Договоры аренды земельных участков, заключенные до 5 марта 2010 г., при продлении их действия на новый срок должны быть приведены в соответствие с нормами Указа № 101
Вступивший в силу 5 марта 2010 г. Указ № 101 распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2010 г.
Договоры аренды земельных участков,зарегистрированные в установленном законодательством порядке до вступления в силуУказа № 101, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом № 101, за исключением случаев обращения арендаторов за приведением таких договоров в соответствие с этим Указом (п. 3 Указа № 101). При продлении этих договоров на новый срок их условия приводятся в соответствие с Указом № 101.
Таким образом, в договорах аренды земельных участков, зарегистрированных в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 101, местные исполкомы могли устанавливать сроки уплаты арендной платы за землю, отличные от предусмотренных в Указе № 101.
Как свидетельствует практика, некоторые местные исполкомы устанавливали сроки уплаты арендной платы за землю ежемесячно, не позднее 22-го числа текущего месяца или 22-го числа следующего месяца. В этом случае в связи с изменением курса доллара США организациям приходится ежемесячно пересчитывать размер арендной платы за землю и представлять уточненные налоговые декларации каждый месяц. Всего за год получится 12 налоговых деклараций, в т.ч. 1 основная и 11 уточненных.
В некоторых договорах аренды арендная плата за землю указана в долларах США и пересчитывается в белорусские рубли по курсу на 1 января каждого года. В данном случае заполнение налоговой декларации не вызывает затруднений.
Пример 3
По договору аренды земельного участка, заключенному в 2006 г. на 20 лет, годовая арендная плата установлена в белорусских рублях в размере 1 000 долл. США по курсу на 1 января каждого года. На 1 января 2012 г. курс доллара США, установленный Нацбанком, составляет 8 350 руб. Годовая арендная плата за земельный участок в 2012 г. составляет 8 350 тыс. руб. и подлежит уплате ежеквартально равными частями не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала в размере 2 087,5 тыс. руб.
Как видно из примера, в данном случае курс доллара США на дату уплаты арендной платы за землю не имеет значения.
Довольно редко встречаются договоры аренды, в которых арендная плата установлена в рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте по курсу на 1 января года, в котором заключен договор аренды. В таких случаях трудностей с заполнением налоговой декларации также не возникает.
Пример 4
По договору аренды земельного участка, заключенному в 2009 г., годовая арендная плата установлена в белорусских рублях в размере 1 000 долл. США по курсу на 1 января года, в котором заключен договор аренды (т.е. на 1 января 2009 г.). На 1 января 2009 г. курс доллара США, установленный Нацбанком, составлял 2 200 руб. Годовая арендная плата за земельный участок не зависит от колебаний курса иностранной валюты и составляет ежегодно фиксированную величину 2 200 тыс. руб. Поэтому при заполнении налоговой декларации в 2012 г. организация должна указать, что годовая сумма арендной платы в 2012 г. составляет 2 200 тыс. руб. и подлежит уплате ежеквартально равными частями не позднее 22-го числа второго месяца каждого квартала в размере 550 тыс. руб.
На этом примере мы можем увидеть, как с течением времени уменьшается размер арендной платы, установленной в белорусских рублях. Всего за 3 года – с 1 января 2009 г. по 1 января 2012 г. – курс доллара вырос в 3,8 раза. Во столько же раз уменьшилась годовая сумма арендной платы за землю. Если в 2009 г. в доход местного бюджета поступила арендная плата за землю в эквиваленте 1 000 долл. США, то в 2012 г. местный бюджет получит арендную плату, которая составит немногим больше 263 долл. США.
