Организация приобрела квартиры

Коммерческая организация приобрела квартиры (без отделки) в многоквартирном жилом доме за счет собственных средств с целью их последующей реализации физическим лицам (в бухгалтерском учете квартиры отражаются на счете 41 "Товары").

В течение 2011 и 2012 гг. предприятие несло расходы в виде коммунальных платежей по содержанию непроданных квартир. В 2013 г. руководство предприятия приняло решение сдавать внаем физическим лицам непроданные квартиры. Для осуществления данного вида деятельности предприятием были произведены силами организаций-подрядчиков отделочные работы квартир, приобретена и установлена мебель, бытовая техника.

В этой ситуации возникли следующие вопросы:

1. Как отразить в бухгалтерском учете и учитывать ли при налогообложении расходы по содержанию квартир (в т.ч. коммунальные платежи в части отчислений на капитальный ремонт и в резервный фонд товарищества собственников данного дома) до момента сдачи их внаем?

2. Как отразить в бухгалтерском учете и учитывать ли при налогообложении понесенные организацией такие расходы по ремонту и отделке квартир, как:

– электромонтажные, сантехнические и отделочные работы;

– услуги сторонней организации по уборке квартир после ремонта;

– покупка корпусной мебели, мебели для кухни, бытовой техники, телевизоров, штор и карнизов на окна.

Порядок приобретения квартир

К основным средствам не относятся готовая продукция и товары для перепродажи, числящиеся на складах организации (п. 4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.12.2001 № 118 (Инструкция действовала на дату приобретения квартир)).

Движение товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для реализации, следовало в 2011 г. отражать на счете 41 "Товары" (Инструкция по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденная постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89; далее – Инструкция № 89).

Аналогичные требования предусмотрены в 2012 и в 2013 гг. (пп. 31 и 32 Инструкциио порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50; далее – Инструкция № 50).

В бухгалтерском учете данные хозяйственные операции необходимо отразить следующим образом:

Д-т 41 "Товары" – К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
– отражаем стоимость приобретенных квартир

Д-т 41 (26, 44) – К-т 60, 76 и др.
– отражаем иные расходы, связанные с приобретением квартир (расходы по регистрации и т.п.).

 

Примечание. Отражение расходов на тех или иных счетах будет зависеть от положений учетной политики (так как и по иным товарам отдельные виды расходов можно либо включать в стоимость товаров, либо отражать в качестве текущих затрат).

Бухгалтерский учет расходов по содержанию квартир в период, когда не осуществляется их коммерческая эксплуатация

Расходы по содержанию квартир в тот период, когда они еще не проданы и до того момента, пока не принято решение об их сдаче внаем, нужно квалифицировать как расходы по содержанию товаров.

Такие расходы следует учитывать на счете 44 "Расходы на реализацию" (Инструкция № 89, Инструкция № 50).

 

Важно! Обращаем внимание, что в рассматриваемой ситуации приобретенные квартиры не следует рассматривать как объекты непроизводственной сферы (как, например, в случае их использования для проживания сотрудников в качестве служебного жилья). В данной ситуации квартиры будут являться такими же активами, как и любые иные активы, используемые в предпринимательской деятельности организации.

В частности, расходы по содержанию квартир, приобретенных для продажи, для целей налогообложения не будут являться затратами по содержанию объектов, не участвующих в предпринимательской деятельности организации, которые согласно подп. 1.2 п. 1 ст. 131 Налогового кодекса РБ (далее – НК) не уменьшают облагаемую налогом прибыль.

Для целей налогового учета данные затраты по содержанию квартир следует в общем случае квалифицировать как затраты, связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), которые будут являться затратами, учитываемыми при налогообложении (ст. 130 НК).

Однако в отношении указанных в вопросе затрат в части отчислений на капитальный ремонт и отчислений в резервный фонд товарищества собственников нужно обратить внимание на следующее:

– отчисления на капитальный ремонт не имеют связи с процессом производства и реализации товаров (работ, услуг) и, следовательно, не учитываются при налогообложении (п. 2 письма ИМНС РБ по г. Минску от 30.03.2010 № 2-2-12/460);

– товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом РБ от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении" (далее – Закон) и его уставом. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с Законом, иными актами законодательства РБ и своим уставом.

Товарищество собственников является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками (ст. 20 Закона).

Таким образом, отчисления в резервный фонд товарищества собственников являются затратами, предусмотренными подп. 1.17 п. 1 ст. 131 НК, которые не учитываются при налогообложении.

В бухгалтерском учете в 2013 г. данные расходы следует отражать по дебету счета 90-10 "Прочие расходы по текущей деятельности" (п. 13 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102) и п. 70 Инструкции № 50).

Принимая решение о сдаче квартир внаем, не забудьте перевести их в состав основных средств

Как уже указывалось выше, активы, приобретенные для продажи, учитываются на счете 41 "Товары". Вместе с тем в настоящее время законодательством РБ не установлены ограничения в отношении возможности использования активов, приобретенных для последующей перепродажи, для собственных нужд предприятия.

До момента использования приобретенных квартир для коммерческой эксплуатации посредством их сдачи внаем данные активы следует рассматривать в качестве объектов основных средств, так как они будут соответствовать критериям, установленным п. 4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26).

 

Вывод: организация должна изменить классификацию активов и осуществить перевод товаров в состав основных средств.

 

Отражать соответствующие хозяйственные операции в бухгалтерском учете следует на основании решения уполномоченных лиц (директора либо иных лиц в соответствии с предоставленной им в организации компетенцией) о том, что приобретенные товары будут использованы не для реализации, а для собственных нужд в организации.

Данное решение может быть выражено в форме письменного приказа, распоряжения либо иного организационно-распорядительного документа.

Требованиями Инструкции № 89 и Инструкции № 50 не предусмотрена типовая корреспонденция счетов для рассматриваемой хозяйственной операции.

Однако положениями Инструкции № 89 и Инструкции № 50 установлено, что в случае возникновения в процессе хозяйственной деятельности операций, корреспонденция счетов по которым не предусмотрена, организация может составлять соответствующую корреспонденцию счетов исходя из содержания хозяйственной операции.

На основании вышеизложенного перевод товаров в состав основных средств может быть отражен в бухгалтерском учете следующим образом:

Д-т 08 – К-т 41
– отражаем перевод товаров в состав вложений во внеоборотные активы на основании решения руководителя предприятия;

Д-т 01 – К-т 08
– отражаем ввод в эксплуатацию объектов основных средств.

Ремонт квартир

Расходы по ремонту квартир, в частности электромонтажные, сантехнические и отделочные работы, следует квалифицировать как расходы по модернизации объектов основных средств.

Для правильной классификации таких работ необходимо воспользоваться нормами Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6), в которой закреплены определения ремонта, реконструкции и модернизации.

В рассматриваемой ситуации не происходит восстановление работоспособности, устранение износа либо неисправностей объекта основных средств, поэтому расходы по отделке приобретенных новых квартир следует квалифицировать как работы по модернизации и относить на увеличение стоимости соответствующих объектов основных средств.

 

Важно! Затраты по отделке квартир, приобретенных для продажи, даже если бы организацией не было принято решение об их коммерческой эксплуатации, также следовало относить на увеличение стоимости товаров (отражать на счете 41 "Товары").

Приобретение предприятием мебели, отдельных предметов интерьера, бытовой техники, телевизоров, штор и карнизов на окнаи иных аналогичных активов необходимо рассматривать как приобретение запасов (а именно материалов), которые в соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету запасов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.11.2010 № 133, и Инструкцией № 50 отражаются на счете 10 "Материалы".

Их списание (перенесение части их стоимости) на затраты по производству и реализации продукции осуществляется в порядке, установленном учетной политикой организации.

Начисление амортизации до сдачи квартир в аренду

Амортизационные отчисления по объектам жилищного фонда, приобретенным (полученным) с привлечением средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, организации включают в состав прочих расходов в пределах указанных средств республиканского и (или) местных бюджетов и государственных внебюджетных фондов, отраженных в составе прочих доходов организации (бюджетные организации относят на уменьшение фонда в основных средствах) (п. 45 Инструкции № 37/18/6).

Так как в рассматриваемой ситуации квартиры приобретены за счет собственных средств организации, то положения п. 45 Инструкции № 37/18/6 в данной ситуации применяться не будут.

Сдаваемые внаем квартиры согласно п. 4 и гл. 2 Инструкции № 37/18/6 будут являться объектами начисления амортизации.

Однако, руководствуясь п. 34 Инструкции № 37/18/6, организация не будет начислять амортизационные отчисления до сдачи квартир в аренду.

 

Справочно: если активы приняты к бухгалтерскому учету в составе основных средств, но их фактическая эксплуатация не начата по причинам производственного и иного характера, начисление амортизации линейным и нелинейным способами начинается с месяца, следующего за месяцем начала их фактической эксплуатации, в соответствии с назначением их использования в данной организации. При этом течение срока полезного использования, установленного при приобретении указанных объектов, также начинается с месяца, следующего за месяцем начала их фактической эксплуатации (п. 34 Инструкции № 37/18/6).

Бухгалтерский учет и налогообложение расходов по содержанию квартир в период, когда осуществляется их коммерческая эксплуатация

Сдача внаем квартир физическим лицам после заключения договора о найме жилого помещения в порядке, предусмотренном гл. 8 Жилищного кодекса РБ, будет рассматриваться как один из видов предпринимательской деятельности, осуществляемой организацией (код 70200 Общегосударственного классификатора Республики Беларусь "Виды экономической деятельности" ОКРБ 005-2006, утвержденного постановлением Госстандарта РБ от 28.12.2006 № 65).

Доходы и расходы по осуществлению данного вида деятельности согласно требованиям Инструкций № 50, № 102 и налогового законодательства РБ будут учитываться в порядке, установленном для отражения доходов и расходов по иным видам предпринимательской деятельности.

При использовании приобретенных квартир для коммерческой эксплуатации посредством их сдачи внаем данные активы следует рассматривать в качестве инвестиционной недвижимости, так как они будут соответствовать критериям, установленным п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 25 (далее – Инструкция № 25):

– недвижимое имущество сдано в аренду;

– организацией предполагается получение экономических выгод, связанных с недвижимым имуществом;

– стоимость недвижимого имущества может быть достоверно определена.

 

Справочно: инвестиционная недвижимость – земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, машино-места, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которые сданы другим лицам в аренду (за исключением финансовой аренды (лизинга), проката) (п. 2 Инструкции № 25).

 

В бухгалтерском учете квартиры, учитываемые на счете 01, необходимо перевести в состав инвестиционной недвижимости, учитывать на счете 03 "Доходные вложения в материальные активы" и отразить записью:

Д-т 03 – К-т 01.

Доходы и расходы по инвестиционной деятельности отражают на основании норм Инструкции № 102 и Инструкции № 37/18/6 следующим образом:

Д-т 62 – К-т 91
– отражен доход от сдачи квартир в аренду;

Д-т 91 – К-т 68
– исчислен НДС;

Д-т 91 – К-т 02
– начислена амортизация по сданным в аренду квартирам;

Д-т 91 – К-т 10, 60, 69, 70 и др.
– учтены иные расходы, связанные с предоставлением в аренду квартир.

 

По мнению редакции, перевести активы в виде квартир, числящиеся на счете 41, в инвестиционную недвижимость можно, минуя счет 01. При принятии решения о сдаче их в аренду организация может сделать в бухгалтерском учете следующие записи:

Д-т 08 – К-т 41
– отражена стоимость квартир, подлежащих переводу в инвестиционную недвижимость;

Д-т 08 – К-т 10, 68, 69, 70 и др.
– отражены фактические затраты, связанные с приведением инвестиционной недвижимости в состояние, пригодное для использования;

Д-т 03 – К-т 08
– отражена первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости при выполнении условий, установленных в п. 2 Инструкции № 25.