Исчисление налога на недвижимость при приобретении зданий и сооружений, машино-мест в рассрочку
В ряде случаев здания и сооружения, учитывая их значительную стоимость, приобретаются в рассрочку. При этом по условиям договора право собственности переходит к их покупателю только после полной оплаты стоимости.
Кто же в этой ситуации будет являться плательщиком налога на недвижимость?
Из налогового законодательства следует, что объектами обложения налогом на недвижимость признают здания и сооружения (в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства), а также машино-места, которые являются собственностью или находятся во владении, хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса (далее – НК)).
Теперь обратимся к § 7 "Продажа недвижимости" Гражданского кодекса РБ (далее – ГК). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание или сооружение. При этом договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 520 ГК). При этом несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 527 ГК).
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 522 ГК).
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки (ст. 9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").
Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в т.ч. договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.).
Сделку с недвижимым имуществом, подлежащую государственной регистрации, считают заключенной с момента государственной регистрации (если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь).
Пример 1
Организация в январе 2012 г. купила у другой организации здание с рассрочкой платежа до 15 декабря 2012 г. Договор купли-продажи здания прошел государственную регистрацию, и здание было передано покупателю по акту 15 января 2012 г. В договоре купли-продажи указано, что право собственности на здание перейдет к покупателю только после полной оплаты его стоимости.
Кто в 2012 г. должен платить налог на недвижимость по проданному зданию: организация-продавец или организация-покупатель?
Итак, здание находится в собственности одной организации (до 15 декабря 2012 г.) и владении другой. Исходя из нормы п. 1 ст. 185 НК плательщиком налога может быть и организация-продавец (собственник здания), и организация-покупатель (владелец здания).
В таких ситуациях налоговые инспекции рекомендуют следующее: налог на недвижимость должна платить организация, у которой здание находится на балансе и отражается в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства".
По состоянию на 1 января 2012 г. здание находилось на балансе продавца. Следовательно, за I квартал 2012 г. налог на недвижимость должна платить организация-продавец. Ей необходимо не позднее 20 марта 2012 г. представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по налогу на недвижимость за 2012 г. и уплатить налог за I квартал 2012 г. не позднее 22 марта 2012 г.
С 15 января 2012 г. здание передано на баланс организации-покупателю и отражено в его бухгалтерском учете на счете 01"Основные средства".
Из п. 7 ст. 189 НК следует, что организации по зданиям, сооружениям, а также машино-местам:
– выбывающим у них в течение налогового периода, прекращают исчисление и уплату налога на недвижимость с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое выбытие;
– приобретенным ими в течение года, должны увеличить годовую сумму налога на недвижимость на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных зданий, сооружений, машино-мест, на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
Поэтому со II квартала 2012 г. налог на недвижимость по зданию должна уплачивать организация-покупатель несмотря на то, что здание до 15 декабря 2012 г. еще не перейдет к ней в собственность. Налог на недвижимость она в 2012 г. уплачивает за II–IV кварталы по ставке 0,75 % (1 % / 4 квартала × × 3 квартала).
Таким образом, организация-продавец и организация-покупатель здания должны:
1) внести соответствующие изменения и (или) дополнения в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место выбытие либо поступление зданий и сооружений, машино-мест (п. 10 ст. 189 НК);
2) представить в налоговые инспекции по месту постановки на учет уточненные налоговые декларации по налогу на недвижимость за 2012 г. не позднее 20 июня 2012 г.
Примечание. Так как продажа здания произошла в январе 2012 г., то по логике данный факт организации могли отразить в налоговой декларации по налогу на недвижимость за 2012 г., представляемой не позднее 20 марта 2012 г. без представления в дальнейшем уточненной налоговой декларации.
Так было бы проще плательщикам и налоговым инспекциям. Но НК не позволяет этого сделать. Как указано в п. 10 ст. 189 НК, плательщики должны сначала представить налоговую декларацию по налогу на недвижимость (не позднее 20 марта 2012 г.), а потом уточненную налоговую декларацию (в нашем случае – не позднее 20 июня 2012 г.).
Исчисление налога на недвижимость с применением коэффициентов, установленных несколькими решениями местного Совета депутатов
Годовая ставка налога на недвижимость установлена для организаций в размере 1 % (ст. 188 НК).
При этом следует учитывать, что годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства, определена в размере 2 % от стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства. Организации, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающие строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров, применяют ставку налога в размере 1 %.
От редакции:
В настоящее время норма в отношении сверхнормативных объектов, определенных Правительством, носит теоретический характер и на практике не применяется с 2011 г.
Последний раз перечень объектов сверхнормативного незавершенного строительства и сроков их завершения был определен постановлением Совета Министров РБ от 10.03.2009 № 302 "О дополнительных мерах по сокращению сверхнормативного незавершенного строительства и признании утратившим силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2005 г. № 1293".
Этим постановлением были установить сроки завершения строительства и перепрофилирования с завершением строительства объектов сверхнормативного незавершенного строительства в 2009–2010 гг. На 2011–2012 гг. аналогичное постановление Советом Министров не принималось.
Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в 2 раза, ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. При этом с 2012 г. исчисление и уплату налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) согласно решениям местных Советов депутатов, следует производить с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято.
Важно! Решения местных Советов депутатов об увеличении ставок налога на недвижимость не распространяются на юридические лица, получающие государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета.
На практике встречаются ситуации, когда коэффициенты к ставкам налога на недвижимость установлены несколькими решениями одного и того же местного Совета депутатов. В результате этого организации не знают, какими решениями следует руководствоваться при исчислении налога.
Пример 2
Местный Совет депутатов в 2009 г. своим решением для определенной категории плательщиков уменьшил ставку налога на недвижимость в 2 раза на 5 лет (на 2010–2014 гг.).
В 2011 г. этот же местный Совет депутатов увеличил для всех плательщиков на 2012 г. ставки налога на недвижимость в 2 раза.
Организация, которая попала в 2009 г. в категорию плательщиков, применяющих уменьшенную ставку налога на недвижимость, исчислила налог на недвижимость за 2012 г. следующим образом: ставку налога на недвижимость, установленную ей на 5 лет в 2009 г. (0,5 %), увеличила в 2 раза в соответствии с решением местного Совета депутатов, принятым в 2011 г., и исчислила налог на недвижимость за 2012 г. по ставке 1 % (0,5 % × 2).
Кроме того, организация направила в налоговый орган письмо с просьбой разъяснить порядок исчисления налога на недвижимость в изложенной ситуации и приложила свой расчет.
Налоговый орган ответил, что организация неверно исчислила налог. Свою позицию он мотивировал следующим: в данном случае 2 одинаковых по юридической силе документа противоречат друг другу. В нормотворческой деятельности это называется коллизией законодательства. Решения районного Совета депутатов являются нормативными правовыми актами.
Справочно: нормативный правовой акт – это официальный документ установленной формы, принятый (изданный) в пределах компетенции уполномоченного государственного органа (должностного лица) или путем референдума с соблюдением установленной законодательством РБ процедуры, содержащий общеобязательные правила поведения, рассчитанные на неопределенный круг лиц и неоднократное применение (ст. 1 Закона РБ от 10.01.2000 № 361-З "О нормативных правовых актах Республики Беларусь", далее – Закон № 361-З).
Коллизия нормативных правовых актов представляет собой противоречие (несоответствие) норм действующих нормативных правовых актов, регулирующих одни и те же общественные отношения.
В случае коллизии между нормативными правовыми актами субъекты правоотношений обязаны руководствоваться нормой акта, обладающего более высокой юридической силой. При коллизии между нормативными правовыми актами, обладающими равной юридической силой (если ни один из них не противоречит акту более высокой юридической силы), действуют положения акта, принятого (изданного) позднее (ст. 71 Закона № 361-З).
В данном случае 2 решения местного Совета депутатов приняты в соответствии сзаконодательством, но противоречат друг другу. Для устранения коллизии следует руководствоваться решением, принятым в 2011 г., и применять в 2012 г. ставку налога на недвижимость, увеличенную на коэффициент 2.
Также обращаем внимание, что решения местных Советов депутатов об увеличении ставок налога на недвижимость не распространяются на юридические лица, получающие государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета.
От редакции:
В изложенной ситуации не все так однозначно. Если действие решения местного Совета депутатов 2009 г. не отменено решением 2011 г., то оно продолжает оставаться действующим и тогда определенная в 2009 г. категория плательщиков в части пользования уменьшенной ставкой налога на недвижимость в 2 раза на 5 лет (2010–2014 гг.) вправе продолжать пользоваться этой льготой.
Поэтому в таких неоднозначных случаях рекомендуем плательщикам еще раз обратиться с письменным запросом, но уже в вышестоящий налоговый орган (в МНС) и параллельно в исполком. Есть еще одна инстанция – суд, но туда можно обратиться только после получения неудовлетворительного ответа из МНС.
Организации должны помнить, что они имеют право:
– получать от налоговых органов по месту постановки на учет бесплатную информацию о действующих налогах, сборах (пошлинах), актах налогового законодательства, а также о правах и обязанностях плательщиков, налоговых органов и их должностных лиц;
– получать от налоговых органов и других уполномоченных государственных органов письменные разъяснения по вопросам применения актов налогового законодательства.
При этом пени не начисляются на суммы налогов, сборов (пошлин), подлежащих уплате плательщиком (иным обязанным лицом), в случае их неуплаты или неполной уплаты на основании письменных разъяснений по вопросам применения актов налогового законодательства, полученных им от МНС (подп. 3-1 п. 3 ст. 52 НК);
– использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленных НК и иными актами налогового законодательства. Для подтверждения права на использование налоговых льгот плательщик может вести раздельный учет объектов налогообложения, по которым имеются основания для применения налоговых льгот;
– на возмещение убытков, причиненных незаконными решениями налоговых органов, неправомерными действиями (бездействием) их должностных лиц, в порядке, установленном законодательством, и т.д. (п. 1 ст. 21 НК).
Исчисление и уплата налога на недвижимость по передвижным зданиям
Передвижные здания могут быть цельно-металлические (шифр 10 009) и деревометаллические (шифр 10 010). В частности, к передвижным зданиям относятся палатки-магазины, павильоны, кафе, закусочные, столовые из металлоконструкций, стеклопластика, прессованных плит и деревянные; киоски и ларьки из металлоконструкций, стеклопластика, прессованных плит и деревянные; биотуалеты (постановление Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161 "Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь").
Так как передвижные и сборно-разборные здания могут мобильно перемещаться в течение года по территории страны, у плательщиков возникает вопрос: какие коэффициенты местных Советов следует применять и куда уплачивать налог на недвижимость по этим объектам налогообложения?
С 1 января 2012 г. ст. 189 НК дополнена п. 9-1. Так, при наличии у плательщика налога на недвижимость объектов налогообложения за пределами административно-территориальной единицы, на территории которой он состоит на учете в налоговой инспекции, налог на недвижимость по таким объектам следует исчислять по ставке налога с применением коэффициента, установленного решением местного Совета депутатов на территории административно-территориальной единицы по месту нахождения этих объектов налогообложения. Под таким местом нахождения следует понимать:
– для сооружений, находящихся одновременно на территории нескольких административно-территориальных единиц (устройства электропередачи и связи, трубопроводы, газопроводы и иные аналогичные объекты), – место нахождения организаций или их филиалов, представительств и иных обособленных подразделений, у которых такие объекты учитываются по данным бухгалтерского учета, а для иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, – место постановки таких организаций на учет в налоговых инспекциях республики;
– для зданий, машино-мест и иных сооружений – место нахождения таких зданий, сооружений, машино-мест.
Справочно: аналогичную норму содержит Указ Президента РБ от 09.03.2010 № 143 "Об отдельных вопросах налогообложения".
Таким образом, организации должны отслеживать в течение года перемещение своих передвижных зданий и пересчитывать налог на недвижимость с представлением уточненных налоговых деклараций исходя из их местонахождения на начало каждого квартала.
Пример 3
Строительная организация строит объекты на территории г. Минска. В течение года строительные вагончики (бытовки) организации перемещаются от одного объекта строительства к другому. Например, на 1 января 2012 г. бытовки находились в I экономико-планировочной зоне г. Минска, на 1 апреля 2012 г. – во II, на 1 июля 2012 г. – в III, а на 1 октября 2012 г. – в IV.
На основании подп. 1.1 п. 1 решения Мингорсовета от 24.11.2010 № 62 "Об установлении коэффициентов к ставкам земельного налога и налога на недвижимость" установлены коэффициенты к ставкам налога на недвижимость для юридических лиц в зависимости от экономико-планировочных зон: I зона – 2,0; II зона – 1,9; III зона – 1,8; IV – V зона – 1,7.
В данном случае на территории одной административно-территориальной единицы г. Минска установлены разные коэффициенты к ставкам налога на недвижимость.
Какие коэффициенты следует применять: по месту нахождения организации или по месту нахождения зданий и сооружений?
Пункт 9-1 ст. 189 НК не содержит ответ на этот вопрос. Однако, по мнению автора, организации могут действовать по аналогии с этим пунктом.
То есть если организация и ее здания и сооружения расположены в г. Минске в разных экономико-планировочных зонах, то следует применять коэффициенты, установленные Мингорсоветом, по месту нахождения зданий и сооружений, а не по месту нахождения организации.
Поэтому строительная организация в течение 2012 г. в связи с перемещением строительных бытовок по территории г. Минска должна ежеквартально пересчитывать налог на недвижимость и представлять уточненные налоговые декларации.
Обращаем внимание, что в течение2012 г. налог на недвижимость необходимо исчислять и пересчитывать исходя из остаточной стоимости строительных бытовок на 1 января 2012 г. Не следует при представлении уточненных деклараций пересчитывать сумму налога исходя из остаточной стоимости бытовок на начало каждого квартала.
В 2012 г. уменьшены льготы по налогу на недвижимость для организаций культуры
С 1 июля 2011 г. для организаций культуры были предоставлены 2 новые льготы по налогу на недвижимость (подп. 2.6 п. 2 Указа Президента РБ от 14.04.2011 № 145 "О некоторых вопросах налогообложения в сферах культуры и информации" (далее – Указ № 145)):
1) от налога на недвижимость освобождены здания и сооружения (их части) организаций культуры.
Эта норма означает, что предоставленной льготой может воспользоваться любая организация культуры (как бюджетная, так и коммерческая). Кроме того, льгота распространяется на все здания и сооружения организаций культуры, в т.ч. сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование;
2) от налога на недвижимость освобождены здания и сооружения (их части), сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование организациям культуры.
Следовательно, любая организация, уплачивающая налог на недвижимость, перестает платить налог по зданиям и сооружениям (их частям), сданным в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование организациям культуры.
Важно! С 1 января 2012 г. нормы Указа № 145 перенесены в п. 2 ст. 186 НК, но не полностью, а частично.
С 2012 г. НК дополнен нормой о том, что не подлежат обложению налогом на недвижимость освобожденные от налога на недвижимость или принадлежащие бюджетным организациям здания и сооружения (их части), машино-места, сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование организациям культуры (п. 2 ст. 186 НК).
Таким образом, согласно НК организации культуры не имеют права на льготу по налогу на недвижимость при сдаче зданий и сооружений в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование.
Кроме того, по нормам НК не предоставляется льгота организациям, уплачивающим налог на недвижимость, при сдаче в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование организациям культуры зданий и сооружений.
Пример 4
Организация культуры сдает в аренду часть здания. Руководствуясь Указом № 145, она не уплачивает налог на недвижимость с 1 июля 2011 г. по сдаваемым в аренду помещениям. Если Указ № 145 не будет отменен до 20 марта 2012 г., то организация культуры не будет включать сдаваемые в аренду помещения в налоговую декларацию по налогу на недвижимость за 2012 г. и не будет уплачивать налог на недвижимость. Если Указ № 145 будет отменен задним числом, организации культуры придется представить уточненную налоговую декларацию по налогу на недвижимость, исчислить налог по сдаваемым в аренду помещениям и доплатить налог по прошедшим срокам уплаты.
От редакции:
В настоящее время Указ № 145 является действующим и имеет большую юридическую силу, чем НК. Поэтому в 2012 г. еще можно пользоваться льготами, установленными им, до тех пор, пока он не будет отменен (см. рубрику "Вопрос недели" в "ГБ", 2012, № 10, с. 8).
