ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПЕРЕОЦЕНКЕ НЕ ПОДЛЕЖАТ
Переоценке подлежат все не завершенные строительством объекты и неустановленное оборудование, включая объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано, окончательно прекращено или признано экономически нецелесообразным, кроме:
– объектов незавершенного жилищного строительства (подп. 1.5 п. 1 Указа № 622);
– объектов, не завершенных строительством, и объектов неустановленного оборудования, находящихся в зонах отчуждения, первоочередного и последующего отселения районов, пострадавших от аварии на ЧАЭС;
– объектов, не завершенных строительством, неустановленного оборудования, находящихся в лизинге на дату переоценки.
Справочно: объект незавершенного капитального строительства – объект, строительство (реконструкция) которого разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которого начаты, но не завершены в установленном порядке. Стоимость объекта строительства в бухгалтерском учете (учетная стоимость) – совокупность затрат инвестора на строительство, отраженных в бухгалтерском учете и образующих первоначальную стоимость объекта строительства (п. 5 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10).
НЕКОТОРЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕОЦЕНКУ ПРОВОДИТЬ НЕ ДОЛЖНЫ
Не проводят переоценку своего имущества потребительские кооперативы, осуществляющие строительство и (или) эксплуатацию стоянок транспортных средств, гаражей, принадлежащих гражданам; жилищно-строительные кооперативы и иные организации застройщиков, товариществ собственников; дачные, садоводческие товарищества (кооперативы).
ВОЗМОЖНО ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ МЕТОДОВ ПЕРЕОЦЕНКИ ПО ОТНОШЕНИЮ К РАЗЛИЧНОМУ ИМУЩЕСТВУ
Назовем основные принципы проведения переоценки по состоянию на 1 января 2011 г.:
– для переоценки объектов, не завершенных строительством, и неустановленного оборудования в распоряжении организации имеются 3 равноправных метода переоценки: метод прямой оценки, метод пересчета валютной стоимости и индексный метод;
– организация, проводящая переоценку, самостоятельно выбирает один из методов для каждого объекта имущества;
– для достижения реальности оценки имущества возможно использование одновременно нескольких методов. Так, например, организация может по своему усмотрению определить стоимость числящихся на балансе объектов незавершенного строительства методом прямой оценки с привлечением субъектов хозяйствования, занимающихся оценочной деятельностью (либо осуществить прямую оценку самостоятельно на основании акта оценки восстановительной стоимости, определяемой комиссией, утвержденной руководителем организации, отдельных видов неустановленного оборудования – методом пересчета их валютной стоимости, остальных объектов имущества – индексным методом);
– выбор метода переоценки не зависит от того, какой из методов применяли в прошлом году.
Любой объект имущества можно переоценить прямым методом по состоянию на 1 января 2011 г., поэтому индексный метод на основе заключений оценщиков либо документов и материалов о стоимости имущества, полученных организацией в течение 2010 г. с последующей индексацией, применять нельзя.
ОРГАНИЗАЦИИ САМОСТОЯТЕЛЬНО ВЫБИРАЮТ ОДИН ИЗ ТРЕХ МЕТОДОВ ПЕРЕОЦЕНКИ
Метод пересчета валютной стоимости
Для применения этого метода необходимо иметь документально подтвержденные сведения о стоимости объекта в иностранной валюте (с учетом процента строительной готовности), которая подлежит пересчету по курсу Нацбанка РБ на 31 декабря 2010 г.
Необходимо пересчитать все понесенные по объекту затраты (кроме непереоцениваемых обособленно учитываемых затрат) в иностранную валюту по курсу, установленному Нацбанком РБ на последнее число месяца их осуществления, и суммировать эту стоимость с валютной стоимостью объекта.
Пример 1
Организация проводит модернизацию производственного подразделения. На счете 08 числится смонтированное оборудование стоимостью 264 млн. руб. Оборудование было приобретено у иностранной организации – производителя по цене 44 000 условных единиц (у.е.).
Стоимость оборудования на 1 января 2011 г. составила 264 млн. руб.
Стоимость оборудования в иностранной валюте – 44 000 у.е.
Затраты по установке и доставке, монтажу оборудования, таможенные пошлины – 11 000 у.е.
Полная стоимость объекта в иностранной валюте равна 55 000 у.е.
Курс Нацбанка РБ на 31 декабря 2011 г. составлял 3 000 руб. за 1 у.е.
Произведите переоценку стоимости объекта методом пересчета валютной стоимости на 1 января 2011 г.: 55 000 у.е. × 3 000 руб. = 165 млн. руб.
Результат переоценки следует определить как разницу между восстановительной стоимостью (165,550 млн. руб.) и стоимостью до переоценки (264 млн. руб.). Сумму уценки стоимости оборудования в бухгалтерском учете отражают методом "красное сторно": Д-т 08 – К-т 83 – на 99 млн. руб. (264 – 165).
Метод прямой оценки
Метод прямой оценки организация может применять как самостоятельно, так и с привлечением организаций, занимающихся оценочной деятельностью (далее – оценщики). Он дает наиболее реальные результаты при определении стоимости объектов.
Организация может проводить переоценку данным методом как по неустановленному оборудованию, так и по объектам, не завершенным строительством.
Метод прямой оценки с привлечением оценщиков
Данный метод переоценки незавершенного строительства, неустановленного оборудования организация использует на основании подготовленного оценщиком заключения о восстановительной стоимости объектов по состоянию на 1 января 2011 г.
Оценщик определяет восстановительную стоимость каждого объекта по состоянию на 1 января 2011 г. по его рыночной стоимости, используя методы оценки в соответствии с законодательством (п. 44 Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов, неустановленного оборудования, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры РБ от 05.11.2010 № 162/131/37 (далее – Инструкция по переоценке)).
Метод прямой оценки, осуществляемый организацией самостоятельно (без привлечения оценщиков)
Метод прямой оценки организация может применять также самостоятельно, не привлекая оценщиков со стороны.
В организации следует создать комиссию с участием специалистов строительного профиля, состав которой утверждает руководитель организации (не путать с Комиссией по проведению амортизационной политики). Например, такую комиссию можно создать в организациях, где есть отделы капитального строительства либо где в штате имеются инженеры-сметчики и другие специалисты строительного профиля. Данная комиссия проводит оценку восстановительной стоимости не завершенных строительством объектов (неустановленного оборудования) и составляет акт оценки. На основании акта оценки о восстановительной стоимости объектов организация проводит переоценку прямым методом и отражает ее результаты в бухгалтерском учете.
Для определения восстановительной стоимости неустановленного оборудования (учтенного на счете 07), а также оборудования смонтированного (учтенного по счету 08) можно использовать сведения об уровне цен на новые аналогичные виды оборудования, полученные от организаций-изготовителей, торговых организаций либо опубликованные в средствах массовойинформации. Это могут быть прайс-листы, счета-фактуры, публикации в газетах, журналах, отвечающие следующим требованиям:
– датированы декабрем 2010 г.;
– получены в письменной форме;
– должны содержать сведения только о стоимости новых (не бывших в употреблении) аналогов.
Индексный метод
Переоценке подлежат произведенные затраты по не завершенному строительством объекту, включаемые впоследствии при вводе в эксплуатацию в первоначальную стоимость объекта. В п. 9 Инструкции по переоценке приведены затраты, которые не следует переоценивать:
– проценты по кредита и займам, курсовые, суммовые разницы, расходы на покупку валюты;
– суммы земельного налога и арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности;
– НДС;
– платежи, производимые по решениям местных органов власти в бюджеты соответствующих уровней;
– платежи, произведенные в связи с оформлением земельных участков и освоением территории строительства.
В приведенной ниже схеме вы видите распределение стоимости не завершенного строительством объекта и порядок применения коэффициентов, которые нужно применять для переоценки каждого вида затрат.
Для определения коэффициента изменения стоимости неустановленного оборудования (числящегося по счету 07) и смонтированного оборудования (числящегося по счету 08) необходимо каждый объект соотнести с таблицей видов и групп имущества, установленного и неустановленного оборудования согласно приложению 6 к Инструкции по переоценке. Группировку оборудования при его переоценке следует проводить на основе шифров Временного классификатора.
Затраты по не завершенному строительством объекту, переоцененные на 1 января 2010 г., нужно умножить на коэффициент декабря 2009 г.
Затраты, осуществленные в 2010 г., следует умножить на коэффициент соответственно месяцу выполнения работ (осуществления затрат) или приобретения оборудования.
Пример 2
Приведены условные коэффициенты переоценки
На счете 08 числится объект незавершенного строительства, стоимость которого до переоценки на 1 января 2011 г. – 186,5 млн. руб. Строительство было начато в 2009 г., переоцененная стоимость строительно-монтажных работ на 1 января 2010 г. – 110 млн. руб. В 2010 г. были произведены следующие затраты:
– строительно-монтажные работы на сумму 44 млн.руб. (в марте – 11 млн. руб.; в июле – 6,6 млн. руб.; в октябре – 15,4 млн. руб. и декабре – 11 млн. руб.);
– пусконаладочные работы на сумму 1,1 млн. руб. в декабре 2010 г.;
– стоимость оборудования, приобретенного и оприходованного на счете 07 в мае 2010 г. и смонтированного в декабре 2010 г., – 26,4 млн. руб.;
– обособленно учитываемые затраты (курсовые разницы и проценты за пользование кредитом для приобретения оборудования) – 5 млн. руб.
Переоценку необходимо производить в следующем порядке:
1) вначале нужно переоценивать стоимость строительно-монтажных работ, числящихся и переоцененных на начало отчетного года по коэффициенту "декабрь 2009 г." по позиции "строительно-монтажные работы":
110 млн. руб × 1,1921 = 131,131 млн. руб.;
2) строительно-монтажные работы, осуществленные в 2010 г., нужно переоценивать по дате осуществления работ:
11 × 1,1409 (март 2010 г.) + 6,6 × 1,0942 (июль 2010 г.) + 15,4 × 1,0467 (октябрь 2010 г.) + 11 × 1 (декабрь 2010 г.) = 46,8908 млн. руб.;
3) пусконаладочные работы следует переоценивать по месяцу осуществления работ:
1,1 × 1 (декабрь 2010 г.) = 1,1 млн. руб.;
4) стоимость оборудования переоцениваем по дате оприходования на счете 07 по коэффициенту группы "прочее силовое оборудование":
26,4 × 1,0273 (май 2010 г.) = 27,120 72 млн. руб.;
5) курсовые разницы и проценты за пользование кредитом переоценке не подлежат, их размер не изменится и составит 5 млн. руб.;
6) нужно определить восстановительную стоимость незавершенного строительства путем суммирования переоцененных и непереоцененных затрат:
131,131 + 46,8908 + 1,1 + 27,120 72 + 5 = 211,242 52 млн. руб.;
7) результат переоценки нужно определить как разницу между восстановительной стоимостью незавершенного строительства и стоимостью на 1 января 2011 г. до переоценки:
211,242 52 млн. руб. – 186,5 млн. руб. = 24,742 52 млн. руб.
В бухгалтерском учете следует сделать запись: Д-т 08 – К-т 83 – 24,742 52.
Справочно: при проведении переоценки в дополнение к названным в материале необходимо руководствоваться также следующими нормативными документами:
1) постановлением Совета Министров РБ от 17.11.2006 № 1543 "О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 20 октября 2006 г. № 622";
2) Временным республиканским классификатором амортизируемых основных средств и нормативными сроками их службы, утвержденными постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 № 186, – для отнесения объектов неустановленного оборудования в соответствии с шифрами амортизации к определенным группам коэффициентов;
3) коэффициентами изменения стоимости видов (групп) основных средств по состоянию на 1 января 2011 г., определяемыми Белстатом;
4) коэффициентами изменения стоимости строительно-монтажных, пусконаладочных работ, прочих работ и затрат по состоянию на 1 января 2011 г., определяемыми Минстройархитектуры РБ.
