Ситуация 1. По истечении срока разрешения строительства объекта, определенного проектной документацией, возникает объект уплаты налога на недвижимость
Суть нарушения
Гаражно-строительный кооператив осуществлял подрядным способом строительство гаражного массива за счет средств физических лиц на протяжении 2007–2010 гг. Срок разрешения на строительство объекта истек в 2009 г., однако по истечении этого срока уплата налога на недвижимость не производилась.
Комментарий контролирующих органов
В приведенной ситуации не были учтены нормы законодательства, определяющие, что объектами обложения налогом на недвижимость признают здания и сооружения, в т.ч. не завершенные строительством, включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения, хозяйственные постройки, принадлежащие плательщикам – физическим лицам. В результате допущенной ошибки был недоплачен налог на недвижимость в размере 1 525 000 руб., что составило 2 % от общей суммы исчисленных гаражно-строительным кооперативом налогов.
Обоснование нарушения
Для целей обложения налогом на недвижимость сооружением признают объемную, плоскостную или линейную наземную, надземную или подземную строительную систему, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенных для выполнения различного вида производственных процессов, хранения имущества, временного пребывания людей, перемещения людей и (или) грузов (ст. 2 Закона РБ от 23.12.1991 № 1337-ХII "О налоге на недвижимость", в ред., действовавшей в 2007–2009 гг. (далее – Закон)).
Годовая ставка налога для физических лиц, в т.ч. зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, а также для гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющихэксплуатацию автомобильных стоянок, была установлена ст. 3 Закона в размере 0,1 %.
Начиная с 1 января 2010 г. плательщиками налогов, сборов (пошлин) признают организации и физических лиц, на которых в соответствии с Налоговым кодексом РБ (далее – НК), Таможенным кодексом РБ и (или) актами Президента, международными договорами РБ возложена обязанность уплачивать налоги, сборы (пошлины).
Под организациями следует понимать юридические лица РБ; иностранные и международные организации, в т.ч. не являющиеся юридическими лицами; простые товарищества (участников договора о совместной деятельности); хозяйственные группы (п. 2 ст. 13 Налогового кодекса РБ от 19.12.2002 № 166-З).
Советы эксперта на сегодняшний день
В 2011 г. порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость определен ст. 183–191 НК.
В текущем году объектами обложения налогом на недвижимость признают:
– здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций;
– здания и сооружения (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения в многоквартирных домах, хозяйственные постройки, доли в праве собственности на указанное имущество), в т.ч. не завершенные строительством, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие плательщикам – физическим лицам.
Не являются объектом обложения налогом на недвижимость:
– у организаций:
здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, финансируемым из бюджета, а также здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства;
здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, осуществляемого собственными силами без привлечения сторонней строительной организации;
здания и сооружения, в т.ч. не завершенные строительством, приобретенные за счет средств или полученные в виде международной технической помощи, на срок их использования в целях непосредственного осуществления такой помощи;
– у физических лиц:
самовольно возведенные здания и сооружения, за исключением случаев, когда местными исполнительными и распорядительными органами принято решение о продолжении строительства или о принятии постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с предоставлением при необходимости земельного участка лицу, осуществившему самовольное строительство;
здания и сооружения, находящиеся в аварийном состоянии, эксплуатация которых прекращена уполномоченными государственными органами из-за нарушения требований безопасности людей;
здания и сооружения, признанные бесхозяйными в порядке, установленном законодательными актами.
Приведенная система исчисления налога на недвижимость изложена в ст. 185 НК.
Гаражный кооператив выступает собственником недвижимого имущества (объектов общего пользования), созданного за счет вступительных и иных взносов его членов, а также приобретенного в процессе осуществления своей деятельности. Исключением является имущество, принадлежащее по уставу кооператива его членам, либо имущество, доля на которое принадлежит членам этого кооператива (п. 19 Положения о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденного Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43 (далее – Положение № 43)).
Понесенные кооперативом убытки при осуществлении его деятельности должны быть покрыты за счет дополнительных взносов членов кооператива в соответствии с решением общего собрания (собрания уполномоченных) (п. 17 Положения № 43).
От редакции:
В табл. 1 рассмотрен порядок отражения операций при начислении налога на недвижимость в данной ситуации.
В табл. 1 рассмотрен порядок отражения операций при начислении налога на недвижимость в данной ситуации.
В табл. 2 приведены исправительные записи, которые необходимо отразить после проверки.
Меры ответственности
Неуплата или неполная уплата плательщиком, иным обязанным лицом суммы налога, сбора (пошлины), совершенные должностным лицом юридического лица по неосторожности (за исключением выявленных в результате камеральных проверок), если сумма доначисленных налогов, сборов (пошлин) за период выполнения должностным лицом соответствующих функций составляет более 1 %, но не более 3 % от общей суммы исчисленных плательщиком, иным обязанным лицом за указанный период сумм налогов, сборов (пошлин), учет которых осуществляют налоговые органы, влекут наложение штрафа в размере от 8 до 12 базовых величин (ч. 3 ст. 13.6 Кодекса РБ административных правонарушениях (далее – КоАП)).
Ситуация 2. При приобретении незавершенного строительства налог на недвижимость исчисляется исходя из стоимости объекта на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение
Суть нарушения
Общество с дополнительной ответственностью (ОДО) в декабре 2009 г. приобрело на аукционе по договору купли-продажи объекты незавершенного строительства (административные помещения на 1-м этаже жилого дома), по которым срок строительства, изначально определенный проектной документацией, истек в июле 2009 г.
В течение 2010 г. ОДО не производило исчисление и уплату налога на недвижимость со стоимости приобретенного объекта сверхнормативного незавершенного строительства.
Комментарий контролирующих органов
Начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором были приобретены объекты незавершенного строительства, т.е. с I квартала 2010 г., надо было исчислять налог на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство по ставке 2 %. В результате допущенной ошибки ОДО был недоплачен налог на недвижимость в размере 6 200,0 тыс. руб., что составило 4 % от общей суммы исчисленных ОДО налогов.
Обоснование нарушения
При приобретении организациями в течение года зданий, сооружений либо возникновении зданий и сооружений, в т.ч. зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства, годовую сумму налога на недвижимость увеличивают на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных зданий, сооружений либо стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость. Указанную ставку налога рассчитывают на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).
При приобретении организациями в течение года зданий, сооружений либо возникновении зданий и сооружений, в т.ч. зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства, годовую сумму налога на недвижимость увеличивают на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных зданий, сооружений либо стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость. Указанную ставку налога рассчитывают на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).
Налоговую базу по налогу на недвижимость определяют исходя из наличия на 1 января календарного года зданий и сооружений по остаточной стоимости и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК).
Годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства и осуществляющих строительство новых объектов, за исключением организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающих строительство таких объектов всроки, определенные Советом Министров РБ, установлена в размере 2 % от стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства (ст. 188 НК).
Советы эксперта на сегодняшний день
В исчислении налога на недвижимость за сверхнормативное незавершенное строительство изменений не произошло. В настоящее время вышеприведенные положения п. 7 ст. 189 НК продолжают действовать. При приобретении объектов незавершенного капитального строительства и отнесении их к объектам сверхнормативного незавершенного строительства следует учитывать также совместное письмо Минстройархитектуры РБ от 23.02.2011 № 05-1-09/33-АДМ и МНС РБ от 23.02.2011 № 2-2-23/10076. В нем разъяснено, что продолжительность строительства предприятий, зданий и сооружений определяют на основании положений технического кодекса "Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Основные положения", утвержденного приказом Минстройархитектуры РБ от 24.12.2008 № 481 (ТКП 45-1.03-122-2008(02250)). Данный технический кодекс устанавливает основные положения для определения максимально допустимой продолжительности нового строительства предприятий, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, их очередей и пусковых комплексов при разработке проектной документации, а также при обосновании инвестиций в строительство, заявлении на торгах по выбору подрядчика (при их обязательном проведении). Установленная продолжительность строительства должна быть указана в разделе проекта "Организация строительства" (ПОС). Статус объекта сверхнормативного незавершенного строительства возникает после истечения срока продолжительности строительства, установленного вновь разработанной проектно-сметной документацией, утвержденной организацией – приобретателем строительства в качестве заказчика.
От редакции:
В табл. 3 приведен порядок отражения операций по рассмотренной ситуации.
В табл. 4 представлены исправительные записи, которые необходимо отразить после проверки.
Меры ответственности
Неуплата или неполная уплата плательщиком, иным обязанным лицом суммы налога, сбора (пошлины), совершенные должностным лицом юридического лица по неосторожности (за исключением выявленных в результате камеральных проверок), если сумма доначисленных налогов, сборов (пошлин) за период выполнения должностным лицом соответствующих функций составляет более 3 %, но не более 5 % от общей суммы исчисленных плательщиком, иным обязанным лицом за указанный период сумм налогов, сборов (пошлин), учет которых осуществляют налоговые органы, влекут наложение штрафа в размере от 12 до 16 базовых величин.
Ситуация 3. Льгота по налогу на недвижимость применима при использовании объекта жилого фонда по целевому назначению и заключении договоров найма помещения
Суть нарушения
Организация применяла в течение 2010 г. льготу по налогу на недвижимость по жилой квартире, которая была у нее на балансе и сдавалась в наем физическим лицам без оформления договора найма. Ошибка выявлена в ходе налоговой проверки в 2011 г.
Комментарий контролирующих органов
Ошибка организации состоит в том, что у нее отсутствовали документы, подтверждающие цель использования данного жилого фонда. Таким документом должен служить договор найма жилого помещения. В результате допущенной ошибки был недоплачен налог на недвижимость в размере 20,0 тыс. руб. Это составило 6 % от общей суммы исчисленных налогов организацией.
Обоснование нарушения
Законодательством предусмотрено освобождение от налога на недвижимость для зданий и сооружений жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами) (подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК).
Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь, которые предназначены для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений недопустимо (ст. 8 Жилищного кодекса РБ от 22.03.1999 № 248-З (далее – ЖК)).
Предоставление жилых помещений для проживания должно быть оформлено посредством заключения договоров найма жилых помещений (ст. 27 ЖК). Поэтому использование жилого помещения организацией по целевому назначению без заключения с гражданами договоров найма невозможно.
Форма типового договора найма жилого помещения утверждена постановлением Совета Министров РБ от 29.04.2008 № 1408 (для частного жилищного фонда юридических лиц) и постановлением Совета Министров РБ от 17.03.2010 (для жилого помещения государственного жилищного фонда). Указанные формы типовых договоров подлежат обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считаются заключенными с даты такой регистрации. В случае отсутствия факта регистрации договоров найма этот договор считается незаключенным,т.е. у организации отсутствует документ, подтверждающий факт проживания в данном жилом помещении физического лица.
Советы эксперта на сегодняшний день
В 2011 г. редакция части первой подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК не претерпела изменений, т.е. организации, которые в собственности имеют объекты жилищного фонда, могут применять льготу в отношении только тех объектов, которые будут использованы для проживания физическими лицами. Подтверждением того, что тот или иной объект жилищного фонда используется в этих целях, служит договор найма жилого помещения.
От редакции:
В табл. 5 приведен порядок отражения операций по рассмотренной ситуации.
В табл. 6 представлены исправительные записи, которые необходимо отразить после проверки.
Меры ответственности
Если сумма доначисленных налогов, сборов (пошлин) за период выполнения должностным лицом соответствующих функций превышает 5 % от общей суммы исчисленных плательщиком, иным обязанным лицом за указанный период сумм налогов, сборов (пошлин), то данное нарушение повлечет за собой наложение штрафа в размере от 16 до 20 базовых величин (ч. 5 ст. 13.6 КоАП).
Публикация подготовлена на основании материалов проверок налоговых и аудиторских служб.
