Коэффициент обеспеченности обязательств – показатель финансовой устойчивости застройщика
Для привлечения денежных средств дольщиков при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах дополнительно к документам, указанным в п. 3 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее – Положение № 263), Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам (п. 3 Положения № 263). Такие требования в настоящее время утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 "О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости" (далее – постановление № 1007). Обязательным показателем оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика является коэффициент обеспеченности обязательств.
Порядок определения коэффициента обеспеченности обязательств
Коэффициент обеспеченности обязательств для застройщика определяйте на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, при этом полученный результат не должен быть более 1,5 (п. 2 постановления № 1007).
Расчет коэффициента обеспеченности обязательств, подтвержденный аудиторской организацией (аудитором – индивидуальным предпринимателем), необходимо представить в местный исполнительный и распорядительный орган по истечении II и IV кварталов в составе сведений, представляемых в соответствии с Положением о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, которое утверждено постановлением № 1007 (далее – Положение № 1007) (п. 2 постановления № 1007).
В настоящее время обязательная форма аудиторского заключения, выдаваемого застройщику, законодательно не установлена
Застройщик представляет в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, сведения согласно приложениям 1–4 к Положению № 1007, а также справки в случаях, предусмотренных Положением № 1007 (п. 2 Положения № 1007). Коэффициент обеспеченности обязательств застройщика входит в перечень сведений, определенный приложением 4 к Положению № 1007.
Сведения застройщик представляет в уполномоченный орган в письменном виде и в виде электронного документа (п. 6 Положения № 1007).
Страницы документов, входящих в состав сведений, представляемых в письменном виде, нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав сведений, подписываются руководителем (заместителем руководителя) застройщика и скрепляются печатью застройщика.
Сведения в виде электронного документа направляются на установленный уполномоченным органом электронный адрес или представляются на электронном носителе.
Важно! Ни Положением № 1007, ни иными нормативными правовыми актами, в т.ч. нормативными правовыми актами, регулирующими порядок осуществления аудиторской деятельности, форма, в которой должно быть выражено мнение аудитора о величине коэффициента обеспеченности обязательств застройщика (аудиторское заключение, справка и т.п.), в настоящее время прямо не определена.
При этом аудиторской организации (аудитору – индивидуальному предпринимателю) необходимо учитывать следующие требования законодательства.
Аудиторские организации, аудиторы – индивидуальные предприниматели при осуществлении аудиторской деятельности проводят аудит бухгалтерской (финансовой) отчетности и оказывают иные аудиторские услуги, перечень и порядок оказания которых устанавливаются национальными правилами аудиторской деятельности (ст. 16 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 56-З "Об аудиторской деятельности"; далее – Закон № 56-З).
Оказание аудиторских услуг при подтверждении аудиторской организацией (аудитором – индивидуальным предпринимателем) величины коэффициента обеспеченности обязательств застройщика в соответствии с постановлением № 1007 является предметом правового регулирования Национальных правил аудиторской деятельности "Аудиторское заключение по специальному аудиторскому заданию", утвержденных постановлением Минфина Республики Беларусь от 23.01.2002 № 8 (далее – Правила № 8), которые устанавливают единые требования к форме и содержанию аудиторского заключения, составляемого аудиторской организацией, аудитором, осуществляющим деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, по результатам выполнения специального аудиторского задания.
Напомним, что заказчиками специального аудиторского задания могут быть аудируемые лица, государственные органы, а также иные заинтересованные пользователи финансовой информации (п. 4 Правил № 8).
Специальное аудиторское задание может выдаваться на аудит:
– правильности отражения операций по счетам бухгалтерского учета;
– целевого использования кредитов и инвестиций;
– финансового состояния инвестора (инициатора инвестиционного проекта);
– финансового состояния эмитента ценных бумаг;
– формирования уставного фонда, происхождения денежных средств учредителей (участников) организации, вносимых в ее уставный фонд;
– достоверности налоговой декларации (расчета);
– состава и стоимости предприятия как имущественного комплекса;
– стоимости основных средств, находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении аудируемого лица;
– иных показателей финансовой и хозяйственной деятельности аудируемых лиц.
Аудит иных показателей финансовой и хозяйственной деятельности аудируемых лиц может включать аудит:
– отдельных элементов бухгалтерской (финансовой) отчетности;
– отчетности, подготовленной в соответствии с иными принципами учета и отчетности;
– соблюдения условий договора;
– обобщенной бухгалтерской (финансовой) отчетности;
– по заданию государственных органов и др.
Таким образом, виды, характер и объем услуг, которые аудиторская организация (аудитор – индивидуальный предприниматель) может выполнять в рамках специального аудиторского задания, в настоящее время не представляют собой какой-либо закрытый перечень и зависят от потребностей заказчика и круга профессиональной деятельности аудитора, определенного Законом № 56-З и национальными правилами аудиторской деятельности.
Характер, временные рамки и объем работы по специальному аудиторскому заданию зависят от условий задания заказчика. Перед выполнением специального аудиторского задания аудиторская организация должна согласовать с заказчиком цель и характер задания, а также форму и содержание аудиторского заключения, которое будет подготовлено по результатам выполнения данного задания (пп. 6 и 7 Правил № 8).
По результатам выполнения специального аудиторского задания аудиторская организация (аудитор – индивидуальный предприниматель) должна подготовить аудиторское заключение и отчет по результатам аудита финансовой информации по вопросам, проверяемым в ходе его проведения.
Заключение по специальному аудиторскому заданию – аудиторское заключение, составленное по результатам аудита финансовой информации, являющейся объектом специального аудиторского задания, и отличное от аудиторского заключения по бухгалтерской (финансовой) отчетности, подготовленной в соответствии с применимой основой составления и представления бухгалтерской (финансовой) отчетности (п. 2 Правил № 8).
При этом также необходимо обратить внимание, что аудиторское заключение по специальному аудиторскому заданию в зависимости от предмета задания может (п. 7 Правил № 8):
1) составляться по установленной законодательством форме;
2) представлять собой документ, составленный аудируемым лицом и содержащий аудиторское мнение о достоверности представленных в нем данных в виде записи на документе;
3) составляться в соответствии с требованиями Правил № 8 (в случаях, когда иными актами законодательства не установлены особые требования к форме, содержанию и порядку подготовки аудиторского заключения по результатам специального аудиторского задания).
Специальная форма аудиторского заключения, которое должно быть составлено при подтверждении аудитором величины показателя коэффициента обеспеченности обязательств застройщика, равно как и необходимость его составления в виде отдельного документа, в настоящее время законодательством Республики Беларусь не установлена.
С учетом вышеизложенного наиболее целесообразным в рассматриваемой ситуации будет являться выражение профессионального мнения аудитора на документе, который составило аудируемое лицо (как правило, это заказчик аудиторских услуг – организация-застройщик), так как согласно постановлению № 1007 аудитор должен подтвердить (а не рассчитать самостоятельно) величину коэффициента обеспеченности обязательств организации-застройщика, который представляется ей в составе сведений, предусмотренных приложением 4 к Положению № 1007, в местный исполнительный и распорядительный орган.
Примерная форма выражения профессионального мнения аудитора может быть следующей:
