В договоре аренды требуется наличие указания на характеристики объекта, передаваемого в аренду, что является существенным условием договора (п. 3 ст. 578 ГК). Эта норма права является императивной, т.е. обязательной для договоров данного вида, поскольку не содержит каких-либо исключений в зависимости от вида имущества, сдаваемого в аренду.
Как правильно идентифицировать предмет, сдаваемый в аренду?
К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относят его местонахождение относительно других объектов, площадь, технические характеристики, иные признаки, индивидуализирующие (идентифицирующие) предмет договора аренды.
Что касается недвижимого имущества, то примерный перечень основных данных о таком объекте приведен в абз. 14 части первой ст. 1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), согласно которому к основным данным объекта недвижимого имущества относятся: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами РБ.
В том случае, если из содержания договора аренды не представляется возможным определить предмет договора аренды, заинтересованная сторона должна обратиться в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРП) для получения соответствующей информации об объекте недвижимого имущества.
Напомним, что арендные отношения возникают в том случае, если арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату, заключая договор, который содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида. Кроме того, имущество должно "иметь возможность быть объектом аренды".
Например, договор на передачу во временное пользование конструктивного элемента здания (сооружения) (например, крыши или стены) является договором аренды, к которому применяются положения гл. 34 ГК, поскольку конструктивный элемент не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, и его передача в пользование для размещения на нем рекламной продукции осуществляется не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям гл. 34 ГК.
Или другой пример. Предметом договора является предоставление за плату во временное владение и пользование рекламного места в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции (рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера)). Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды.
Если предметом договора является предоставление на возмездной основе права на размещение оборудования (терминалов, сервисных аппаратов, банкоматов и т.п.) по приему платежей или других сервисных аппаратов, то такой договор является договором возмездного оказания услуг в силу ст. 733 ГК и подпадает под действие иных норм ГК, поскольку лицо, разместившее данное оборудование, не владеет, не пользуется каким-либо имуществом собственника и не получает доходов от такого использования, а собственником, предоставившим возможность установления такого оборудования, фактически были предоставлены соответствующие услуги.
Если в вышеуказанных случаях предметом договора на предоставление на возмездной основе права на размещение оборудования является передача в аренду имущества (помещения), необходимого для размещения такого оборудования или рекламы, то эти правоотношения регулируют нормы гл. 34 ГК.
Нередко встречаются случаи, когда предметом договора является передача на хранение оборудования базовой станции сотовой связи, размещаемого на определенной территории – земельном участке, за вознаграждение с возмещением хранителю расходов, связанных с хранением и оказанием соответствующих услуг.
Такие договоры расценивают как притворные сделки (п. 2 ст. 171 ГК), прикрывающие соответственно договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта связи, и договор аренды недвижимого имущества (изолированного помещения), поскольку фактически имущество (соответственно земельный участок и помещение) передано для использования в предпринимательских целях и волеизъявление сторон направлено именно на передачу соответственно земельного участка в аренду для размещения оборудования базовой станции сотовой связи, а не на передачу указанного оборудования на хранение и на передачу во временное владение и пользование недвижимого имущества (изолированного помещения) в аренду.
Прямого указания либо запрета на аренду необособленного имущества ГК не содержит, однако предусматривает, что в аренду могут быть переданы обособленные объекты (п. 1 ст. 578 ГК).
Поэтому, например, доля в общей собственности (долевая собственность) без выделения ее в натуре не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным п. 1 ст. 578 ГК.
В связи с этим отметим, что сособственник имущества, находящегося в общей собственности (долевой собственности), вправе предоставлять имущество в аренду только при наличии согласия всех собственников. В случае недостижения согласия между участниками долевой собственности, соглашения по сдаче такого имущества в аренду договор аренды признают ничтожным. Указанное требование также предъявляется к изменению и расторжению договора аренды такого имущества.
Как правильно отразить объект аренды в договорах?
Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное между сторонами условие о предмете договора аренды, а также то, насколько подробное описание предмета договора должно содержаться в этих документах.
Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных надлежаще оформленных иподписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества. Например, в акте приема-передачи (передаточном акте), приложениях к договору (планах, схемах, экспликациях, выкопировках и т.п.), в которых идентифицировано передаваемое в аренду имущество.
Наиболее оптимальным для индивидуализации сдаваемого в аренду имущества (например, помещений) является составление плана нежилых помещений, который подписывается уполномоченными представителями сторон и скрепляется печатью. Данный план помещений отражается в приложении к договору аренды и является его неотъемлемой частью.
Важно! Помните, не могут служить доказательством согласования предмета договора аренды не подписанные сторонами приложение к договору или акт приема-передачи, в которых отсутствуют ссылки на конкретный договор аренды.
Описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора
Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 581 ГК).
Здесь законодатель имеет в виду технические характеристики и целевое назначение имущества.
В зависимости от конкретных целей, которые ставит перед собой арендатор в процессе пользования предметом договора аренды, и назначения арендуемого имущества стороны устанавливают соответствующие требования к имуществу. Имущество считается соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора аренды.
Так, описание объекта аренды в договоре может не соответствовать его описанию в учетных документах.
К примеру, договором аренды предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендуемым имуществом строго по целевому назначению в качестве торгового объекта. Вместе с тем свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации и технический паспорт на указанное имущество (например, изолированное помещение) свидетельствуют о том, что данное помещение по своему функциональному назначению является административным. Поскольку в силу своих конструктивных особенностей помещение не может быть использовано под торговый объект без реконструкции, то данное обстоятельство свидетельствует о наличии препятствий, не позволяющих арендатору пользоваться арендованной недвижимостью.
В постановлении Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33 "Об утверждении единой классификации назначения объектов недвижимого имущества" (далее – постановление № 33) указано, что при определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении. Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений).
В приложении к постановлению № 33 утверждена единая классификация назначения объектов недвижимого имущества, где определены характеристика помещений и им присвоены соответствующие коды (например, административному помещению присвоен код 4 02 02, торговому помещению – код 4 02 03 и т.д.).
В связи с этим арендодатель не признается исполнившим обязанность по передаче имущества, поскольку оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.
Пример из судебной практики
Между истцом – УП "М" (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставил арендатору по акту приема-передачи в срочное возмездное владение и пользование административное нежилое помещение для самостоятельного ведения административнохозяйственной деятельности, а арендатор обязался вносить арендную плату в размере, установленном в договоре. По согласованию сторон арендодатель предоставляет арендатору юридический адрес.
Объект аренды – часть встроенного административного помещения – располагался в цокольном этаже жилого дома. Функциональное назначение сдаваемого в аренду имущества арендодателем определено как административное, в то время как по техническому паспорту указанное помещение определено как торговое помещение.
Предметом судебного разбирательства явилось исковое требование УП "М" об установлении факта ничтожности договора аренды нежилого помещения.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленное исковое требование на том основании, что предоставляемое в аренду имущество должно соответствовать его назначению, а переданное истцом в аренду нежилое помещение и подлежащее использованию в качестве местонахождения ООО "Т" не соответствует условиям договора аренды и назначению такого имущества. Поэтому указанная сделка является ничтожной в силу положений ст. 169 ГК.
Было установлено, что наряду с помещением, обозначенным на плане эксплуатации как административное, в срочное возмездное владение и пользование была передана часть выставочного зала, что подтверждалось имеющимся планом переданного в аренду нежилого помещения и пояснениями представителей сторон.
Апелляционная инстанция также исходила из положений договора аренды, свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации изолированного помещения и технического паспорта на изолированное помещение, свидетельствовавших о том, что переданные ООО "Т" в аренду помещения по своему функциональному назначению являются торговым помещением.
При этом довод ответчика (арендатора) о том, что постановление № 33 при определении назначения здания или сооружения определяет характеристику изолированного помещения по его основному назначению исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь, но не определяет назначение изолированных помещений, был признан судебными инстанциями несостоятельным на основании следующего.
В постановлении № 33 указано, что при определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении. Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений).
Кассационная инстанция также признала выводы судебных инстанций соответствующими действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам. По мнению суда, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пп. 1 и 2 ст. 582 ГК). Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Имущество считают соответствующим договору и его назначению, если оно удовлетворяет требованиям, содержащимся в условиях договора. Эти требования стороны устанавливают в зависимости от конкретных целей, которые ставит перед собой арендатор в процессе пользования объектом договора аренды, и назначения арендуемого имущества.
Условиями договора аренды была установлена обязанность арендодателя – УП "М передать арендатору – ООО "Т" в срочное возмездное владение и пользование административное нежилое помещение для самостоятельного ведения административно-хозяйственной деятельности и для предоставления юридического адреса.
Законом о регистрации, как указывалось выше (абз. 14 части первой ст. 1), дано понятие "основные данные объекта недвижимого имущества".
Согласно техническому паспорту на изолированное нежилое помещение, составленному по состоянию на августа 2005 г., после проведения реконструкции встроенных помещений магазина в жилом доме и приемки объекта в эксплуатацию указанное нежилое помещение обозначено как торговое помещение.
В соответствии с выпиской из ЕГРП в графе "особые отметки по ограничению вещных прав" указано, что изменение функционального назначения магазина в подвале жилого дома произведено с разрешения исполнительного органа.
В силу положений ст. 45 Закона о государственной регистрации изменение назначения недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации изменения недвижимого имущества.
Согласно регистрационному делу спорное нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества (часть изолированного нежилого помещения) не было зарегистрировано в установленном порядке, поскольку на дату составления технического паспорта на изолированное нежилое помещение (август 2005 г.) значилось в качестве торгового помещения.
Факт использования не по назначению помещений, указанных в правоустанавливающих документах как торговых и не зарегистрированных в установленном порядке, путем сдачи их в аренду как административно-хозяйственных был подтвержден материалами дела, в связи с чем требование истца – УП "М" о признании договора аренды ничтожным на основании ст. 169 ГК было признано судебными инстанциями законным и обоснованным.
Тем не менее арендодателя признают исполнившим обязанность по передаче имущества, если даже оно передано в состоянии, которое исключает его использование по назначению, однако условиями договора аренды предусмотрено, что имущество с недостатками подлежит ремонту и ремонтные работы осуществляются арендатором, что не противоречит положениям ст. 587 ГК.
Зачастую при описании в договоре предмета аренды стороны ограничиваются указанием только его места нахождения (адреса). Указанное обстоятельство также может явиться основанием для признания судом такого договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета, поскольку договор не содержит достаточных условий, позволяющих определитьего предмет и указание в нем только места нахождения (адреса) недостаточно для идентификации имущества.
В то же время суд может расценить такое условие о предмете как согласованное в том случае, если, например, переданное нежилое помещение не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости и план (выкопировка и т.п.) его расположения, а также иные сведения позволяют индивидуализировать помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и выделить его из состава смежных с ним помещений.
Исполнение договора аренды свидетельствует о согласованности его предмета
Представляется, что вопрос о незаключении договора в тех случаях, когда предмет аренды четко не определен, следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Для понимания того, заключен договор или нет, необходимо оценить обстоятельства, свидетельствующие о реальном исполнении сторонами договора аренды, об отсутствии у сторон какой-либо неопределенности (сомнений, разногласий, заблуждений) в отношении предмета договора в момент его подписания и в процессе исполнения. Такие действия дают основание считать условие о предмете договора аренды согласованным, а договор аренды – заключенным, поскольку из поведения сторон явствует выраженная воля относительно предмета договора.
Фактическое исполнение условий договора аренды исключает возможность признания его незаключенным.
В таких ситуациях суд исходит из того, что при заключении договора аренды имущества и дальнейшем пользовании объектом аренды у сторон отсутствовали какие-либо разногласия по предмету сдаваемого в аренду имущества. В связи с этим неопределенность предмета аренды не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным.
Обращаем внимание, что в случае непредставления сторонами документов, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет в силу положений п. 1 ст. 402 и п. 3 ст. 578 ГК.
