С 1 января 2013 г. произошли изменения в определении объектов, по которым следует исчислять и уплачивать налог на недвижимость. В настоящее время к числу этих объектов налогообложения относят капитальные строения (здания, сооружения), их части, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса РБ, далее – НК).
Понятие "капитальное строение (здание, сооружение)" включает в себя строительную систему, предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, хранения имущества, производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), выполнения различного вида производственных процессов, перемещения людей и (или) грузов, относимую в установленном порядке к капитальным строениям (зданиям, сооружениям). К капитальным строениям (зданиям, сооружениям) также относятся передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам (п. 1 ст. 185 НК).
Действующий алгоритм определения налоговой базы по налогу на недвижимость юридическими лицами предусматривает:
– во-первых, наличие на 1 января календарного года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест по остаточной стоимости и стоимости капитальных строений (зданий, сооружений) сверхнормативного незавершенного строительства. При этом остаточная стоимость капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления, определяется вверителем самостоятельно в соответствии с законодательством, в т.ч. с учетом амортизации (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК);
– во-вторых, определение стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной исходя из их оценки (в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц).
– определена территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;
– указана в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки;
– произведена в ином порядке, установленном Президентом.
В течение года исчисленная сумма налога на недвижимость может быть увеличена
Исчисленную годовую сумму налога на недвижимость возможно увеличить в течение года на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных либо возникших капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, стоимости капитальных строений (зданий, сооружений) сверхнормативного незавершенного строительства (п. 7 ст. 189 НК). В данной ситуации годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога, исчисленного исходя из остаточной стоимости объектов на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
Пример 1
В июне 2013 г. организация по договору купли-продажи приобрела здание, которое отразила в составе объектов основных средств. Акт приема-передачи основных средств оформлен 12 июня 2013 г. Дата государственной регистрации – 30 июня 2013 г.
Объект налогообложения у организации возник в III квартале 2013 г.
Справочно: остаточная стоимость основного средства представляет собой разницу между первоначальной (переоцененной) стоимостью основного средства и накопленными по нему за весь период эксплуатации суммами амортизации и обесценения (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26)).
В качестве основных средств принимать к бухгалтерскому учету следует активы, имеющие материально-вещественную форму, при одновременном выполнении следующих условий признания:
– активы предназначены для использования в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления во временное пользование (временное владение и пользование), за исключением случаев, установленных законодательством;
– организацией предполагается получение экономических выгод от использования активов;
– активы предназначены для использования в течение периода продолжительностью более 12 месяцев;
– организацией не предполагается отчуждение активов в течение 12 месяцев с даты приобретения;
– первоначальная стоимость активов может быть достоверно определена.
Активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и т.п. отражаются на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы".
Вышеприведенные подходы к постановке на учет основных средств содержатся в п. 4 Инструкции № 26.
С учетом вышеизложенного налоговая база по налогу на недвижимость (остаточная стоимость) может быть определена только в отношении объектов, числящихся в бухгалтерском учете в качестве основных средств. Данная норма распространяется и на активы, приобретаемые (создаваемые) здания, сооружения, их части, передаточные устройства, по которым не может быть определена остаточная стоимость (налоговая база по налогу на недвижимость), поскольку они не числятся в бухгалтерском учете как основные средства.
Эти выводы основаны также на разъяснениях, приведенных в письме МНС РБ от 27.03.2013 № 2-2-13/1425.
По вновь введенным объектам недвижимости учтите особенности при исчислении налога
При исчислении налога на недвижимость по вновь введенным объектам следует учитывать следующие нормы законодательства.
Так, право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.
До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях – до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (ст. 220 Гражданского кодекса РБ, далее – ГК).
По приобретаемым объектам недвижимости исчисление налога зависит от момента возникновения права собственности
Определение момента возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору зависит от момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством (ст. 224 ГК). Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (п. 3 ст. 8 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").
С учетом изложенного капитальные строения (здания, сооружения), их части, передаточные устройства, подлежащие обязательной государственной регистрации и отраженные в бухгалтерском учете до их регистрации на счете 08, налогом на недвижимость до перевода их в состав основных средств не облагаются.
В данном случае по приобретенным капитальным строениям (зданиям, сооружениям) до их обязательной государственной регистрации порядок исчисления налога на недвижимость будет следующий:
– плательщиком налога на недвижимость признается организация-продавец – исходя из остаточной стоимости переданных капитальных строений (зданий, сооружений) на 1 января года, в котором осуществлена передача капитальных строений (зданий, сооружений) покупателю (в случае реализации объектов, созданных либо приобретенных организацией-продавцом до 1 января года, в котором происходит их передача по договору купли-продажи);
– плательщиком налога на недвижимость признается организация-покупатель – исходя из остаточной стоимости на 1-е число месяца квартала, следующего за кварталом, в котором произошло приобретение либо возникновение переданных капитальных строений (в случае реализации объектов, созданных либо приобретенных организацией-продавцом в течение года, в котором происходит их передача по договору купли-продажи).
Пример 2
Организация в марте 2013 г. признала основное средство (здание) предназначенным для реализации, перевела его из категории объектов основных средств (балансовый счет 01) в категорию долгосрочных активов, предназначенных для реализации (балансовый счет 47), и прекратила начисление амортизации по нему. В мае 2013 г. здание было продано.
В данной ситуации исчисление и уплата налога на недвижимость у организации прекращаются с 1 июля 2013 г. (часть первая п. 7 ст. 189 НК).
Ирина Коншина, экономист
