Продажа квартиры, полученной в качестве отступного

Как известно, при заключении договора у его сторон возникают определенные обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 288 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливают стороны договора (ст. 380 ГК).

Таким образом, юридическое лицо вправе получить имущество, в т.ч. недвижимое, в качестве отступного по договору.

 

Д-т 62 – К-т 90-1
– отражена выручка от реализации продукции по договору поставки;

Д-т 41, 08 – К-т 60
– на стоимость имущества (в т.ч. и квартиры), полученного в качестве отступного по договору поставки;

Д-т 60 – К-т 62
– произведен зачет взаимных требований^*.

__________________________

^* Здесь и далее корреспонденция счетов составлена редакцией.

 

Итак, организация решает продать принадлежащие ей на праве собственности квартиры. Мы рассмотрим вариант, когда покупатели являются физическими лицами. Отправной точкой может служить обращение потенциальных покупателей в организацию с заявлениями (ходатайствами) о продаже квартиры.

Следует проверить наличие у потенциальных покупателей документа, удостоверяющего личность, и срок его действия.

Документами, удостоверяющими личность, являются^*:

__________________________

^* См. Указ Президента РБ от 03.06.2008 № 294 "О документировании населения Республики Беларусь".

– паспорт гражданина РБ;

– вид на жительство в Республике Беларусь;

– удостоверение беженца.

На данном этапе необходимо тщательно изучить уставные документы и иные локальные нормативные правовые акты на предмет того, к чьей компетенции относится продажа недвижимости. Решение о продаже квартиры может быть принято уполномоченным органом общества или предприятия (например, наблюдательнымсоветом или правлением) либо уполномоченным должностным лицом. Затем ведется работа по подготовке и принятию решения о продаже недвижимости.

Данное решение должно содержать все существенные условия заключаемого договора купли-продажи.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

1. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 525 ГК). Применительно к продаже квартиры в договоре необходимо указать ее номер, номер дома, в котором она расположена, местонахождение дома (улица, город и т.д.), общую площадь и инвентарный номер.

2. В договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Правила определения цены как цены товара при сравнимых обстоятельствах, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются (ст. 526 ГК).

Относительно цены квартиры необходимо сделать некоторые пояснения. В настоящее время действует Указ № 615^*, согласно которому сделки с объектами гражданских прав, осуществленные без проведения оценки их стоимости, обязательность которой установлена законодательством, считаются недействительными. Обязательно ли проводить оценку продаваемой квартиры в соответствии с требованиями и порядком, установленными Указом № 615?

__________________________

^* Указ Президента РБ от 13.10.2006 № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (далее – Указ № 615).

В п. 21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь (далее – Положение об оценке), утвержденного Указом № 615, перечислены случаи, когда проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным. Исходя из анализа норм этого Положения проведение оценки продаваемых квартир не является обязательным (п. 21). Однако необходимо учитывать, что в ходе проверки (за исключением камеральной) налоговые органы вправе проверять соответствие налоговой базы по налогу на прибыль, определенной и отраженной плательщиком в налоговой декларации (расчете) по налогу на прибыль на основании примененных им цен, налоговой базе по налогу на прибыль, определенной налоговым органом с учетом рыночных цен, в случае реализации недвижимого имущества, когда цена сделки отклоняется в сторону понижения более чем на 20 % от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации недвижимого имущества (ст. 30-1 Общей части Налогового кодекса РБ; далее – НК). Иными словами, если налоговые органы посчитают, что организация продала квартиру по цене ниже рыночной более чем на 20 %, то налогообложение подвергнется корректировке в сторону увеличения. Чтобы этого избежать, рекомендуем определить рыночную цену продаваемой квартиры.

Итак, когда у организации есть заключение независимой оценки о рыночной стоимости квартир, можно продавать квартиры по цене, указанной в заключении об оценке, или выше. Главное, чтобы цена на недвижимость не была ниже цены, указанной в заключении об оценке, более чем на 20 %.

3. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после смены собственника, является указание в договоре перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 529 ГК). В нашем случае, поскольку в квартирах никто не проживает и не зарегистрирован, данное условие отражать в договоре купли-продажи квартиры не требуется.

4. Если квартира, которая подлежит продаже, сдавалась в аренду, то необходимо помнить о следующем. Арендодатель, ссудодатель в случае заключения договоров купли-продажи обязан указать в договоре сведения об обременении данногоимущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования (подп. 1.3 п. 1 Декрета № 24^*). Сделка, совершенная с нарушением данного требования, является оспоримой и может быть признана судом недействительной.

__________________________

^* Декрет Президента РБ от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест".

Поскольку в нашем случае договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования не заключались, то данное условие отражать в договоре купли-продажи квартиры не требуется.

5. В договоре купли-продажи объекта недвижимости, включенного в перечень объектов недвижимости, которые могут быть использованы для местных нужд, должны указываться сведения об отказе органов местного управления и самоуправления от преимущественного права на его приобретение либо о непринятии органом местного управления и самоуправления решения в течение 5 рабочих дней со дня поступления уведомления о возмездном отчуждении (подп. 1.6 п. 1 Указа № 581^*).

__________________________

^* Указ Президента РБ от 09.11.2010 № 581 "О приобретении объектов недвижимости для местных нужд" (далее – Указ № 581).

Однако в рассматриваемом случае Указ № 581 не применяется, так как в нем самом установлено исключение: преимущественное право органов местного управления и самоуправления на приобретение объектов недвижимости, а также требования подп. 1.4–1.8 п. 1 Указа № 581 не распространяются на отчуждение жилых помещений.

Можно ли продать квартиру без привлечения специализированной посреднической организации

Как правило, устав юридического лица содержит перечень основных видов деятельности, которыми занимается организация. Среди них, естественно, продажа недвижимости чаще всего отсутствует.

Однако нам известно, что любая организация может осуществлять иную предусмотренную законодательством РБ деятельность, осуществляемую для собственных нужд и (или) необходимую для обеспечения осуществления уставных видов деятельности.

В настоящее время законодательство, регулирующее вопросы создания юридических лиц, вовсе не содержит обязанности юридических лиц указывать в уставных документах вид деятельности. При государственной регистрации юридического лица указывается лишь один основной вид деятельности. Поэтому прямая продажа квартир, полученных по договору в качестве отступного, допустима.

Заключение договора купли-продажи квартиры и его исполнение

Договор продажи недвижимости заключают в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 529 ГК).

Кроме того, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (ст. 6 Закона^*).

__________________________

^* Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон).

Таким образом, договор купли-продажи квартиры с покупателем – физическим лицом должен быть составлен в виде одного документа, удостоверен нотариусом либо регистратором. Он считается заключенным с момента государственной регистрации.

От покупателя нотариус потребует документ, удостоверяющий личность.

От юридического лица потребуются:

1) устав и свидетельство о государственной регистрации;

2) решение о совершении сделки. Если это решение, например, наблюдательного совета, то потребуется представить положение о наблюдательном совете, из которого бы следовали полномочия этого органа распоряжаться недвижимостью;

3) договор об отступном, свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, выписка из регистрационной книги. Причем выписка нужна со специальной отметкой "Выдана для нотариального удостоверения". Срок действия такой выписки – 1 месяц. Документы, необходимые для получения выписки, срок ее выдачи и срок действия, стоимость указаны в п. 17.75 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 17.02.2012 № 156;

4) копия лицевого счета, выданная организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;

5) платежное поручение об оплате государственной пошлины за нотариальные действия, совершаемые нотариусами (приложение 18 к Особенной части НК);

6) доверенность представителя.

В нотариально удостоверяемом договоре должны быть отражены существенные условия договора. В договоре должны быть указаны место и дата его удостоверения, фамилии, собственные имена, отчества лиц, его подписавших, число, месяц, год рождения, идентификационные номера, гражданство (полное наименование юридического лица в соответствии с учредительными документами) и адрес места жительства, указываемый в соответствии со штампом о регистрации по месту жительства в документе, удостоверяющем личность (а в случае его отсутствия – адрес места пребывания по свидетельству (справке) о регистрации по месту пребывания) либо адрес местонахождения юридического лица, а в надлежащих случаях – и занимаемая должность.

После нотариального удостоверения договора купли-продажи покупатель подает документы для государственной регистрации договора.

По общему правилу регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации (ст. 35 Закона). Подтверждением государственной регистрации договора является регистрационная надпись (в виде соответствующего штампа) на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки (ст. 38 Закона). Причем моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений (ст. 39 Закона).

Итак, договор купли-продажи квартиры нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Несколько слов скажем о валюте расчетов по договору купли-продажи. Исходя из п. 2 Правил № 72^* расчеты по сделкам по отчуждению недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, являются валютной операцией, осуществляемой на территории Республики Беларусь. Организация может продать квартиру, находящуюся на территории Республики Беларусь, покупателю, являющемуся физическим лицом – резидентом, только за белорусские рубли (пп. 29 и 31 Правил № 72). Иностранная валюта может использоваться в расчетах только на основании разрешения Нацбанка.

__________________________

^* Правила проведения валютных операций, утвержденные постановлением Правления Нацбанка РБ от 30.04.2004 № 72 (далее – Правила № 72).

Реализация квартиры, оприходованной как товар:

Д-т 62 – К-т 90-1
– отражена выручка от реализации квартиры;

Д-т 90-4 – К-т 41
– отражена стоимость продаваемой квартиры (от НДС освобождаются обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда на основании подп. 1.12 п. 1 ст. 93 НК).

Возникает вопрос: когда организация может принять денежные средства за продаваемую квартиру? Поскольку договор купли-продажи квартиры считается заключенным с даты его государственной регистрации, возможны следующие варианты.

 

Д-т 01 – К-т 08
– квартира введена в эксплуатацию;

Д-т 29 – К-т 02
– начислена амортизация по объекту жилищного фонда, если он участвует в предпринимательской деятельности;

Д-т 90-8 – К-т 02
– начислена амортизация по объекту жилищного фонда, если он не участвует в предпринимательской деятельности;

Д-т 62 – К-т 91-1
– отражена выручка от реализации квартиры;

Д-т 02 – К-т 01
– списана начисленная амортизация по реализуемой квартире;

Д-т 91-4 – К-т 01
– отражена остаточная стоимость реализуемой квартиры.

1. Покупатель принесет в банк зарегистрированный договор (но это может занять как минимум 7 рабочих дней с даты подачи документов на государственную регистрацию), и затем продавец принимает деньги от покупателя.

2. В день подачи документов на государственную регистрацию покупатель приносит документ, выданный регистратором и подтверждающий прием документов, с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов. Как мы уже знаем, дата приема документов и есть дата государственной регистрации сделки, т.е. договор будет зарегистрирован днем подачи документов на государственную регистрацию. Значит, можно принимать деньги за квартиру в день подачи документов на государственную регистрацию, но не ранее, так как договора нет, пока нет его государственной регистрации.

После получения денег по договору возникает обязанность передать покупателю саму квартиру и технический паспорт на нее. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 527 ГК). При этом необходимо учитывать требования, предъявляемые к первичному учетному документу (см. Указ Президента РБ от 15.03.2011 № 114 "О некоторых вопросах применения первичных учетных документов" и Закон РБ от 18.10.1994 № 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности").

Покупатель обязан вернуть организации зарегистрированный экземпляр договора. После уплаты денег, получения квартиры и технического паспорта покупатель обращается в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества для государственной регистрации перехода права собственности покупаемой квартиры на покупателя. В подтверждение состоявшейся регистрации покупатель (уже собственник квартиры) представляет организации-продавцу копию свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Продажа квартиры завершена.