Расконсервация объекта незавершенного строительства – возобновление по вновь заключенному договору подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния (п. 3.6 Технического кодекса установившейся практики (ТКП)) 45-1.03-165-2009 (02250) "Консервация строящихся объектов. Правила проведения").
Справочно: при осуществлении строительства в отдельных случаях принимают решение о приостановлении его по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ). В случае приостановления строительства на срок свыше 3 месяцев в течение одного месяца по истечении указанного срока, а также при наличии определенных законодательством обстоятельств должно быть принято решение о консервации объекта незавершенного строительства:
– Советом Министров РБ или уполномоченным им органом – по объектам, финансируемым из республиканского бюджета;
– местным исполнительным и распорядительным органом – по объектам, финансируемым из соответствующих местных бюджетов;
– иным заказчиком – по другим объектам.
В решении о консервации объекта должны быть определены:
– дата приостановления работ;
– источники финансирования строительства и работ по его приостановлению;
– меры по устранению причин, повлекших приостановление строительства;
– меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием ответственного лица;
– сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации.
В течение одного месяца после принятия решения о консервации объекта заказчик строительства должен письменно проинформировать об этом органы государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на его строительство.
СУДЬБА ЗАКОНСЕРВИРОВАННОГО ОБЪЕКТА МОЖЕТ БЫТЬ РАЗНОЙ
По истечении срока, на который был законсервирован объект незавершенного строительства, государственные органы, исполнительные и распорядительные органы, инвестор, застройщик, заказчик, принявшие решение о консервации, должны определить дальнейшую судьбу указанного объекта. Она может быть разной. Рассмотрим сказанное на схеме.
РАСКОНСЕРВАЦИЯ ОБЪЕКТА
В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет.
Продолжение строительства должно быть осуществлено в порядке, установленном законодательством, по вновь заключаемому договору подряда. Подрядчику по акту следует передать объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии (п. 14 Инструкции № 158).
Как отмечалось ранее, расконсервацию проводят по решению органа, принявшего решение о проведении консервации.
В решении о расконсервации должны быть определены:
– состав комиссии по проведению расконсервации объектов незавершенного строительства организации, порядок и срок ее работы;
– перечень объектов, подлежащих расконсервации;
– основные мероприятия по расконсервации, порядок их финансирования;
– мероприятия по дальнейшему использованию, перепрофилированию объектов незавершенного строительства либо их отчуждению в соответствии с законодательством;
– лица, ответственные за проведение работ по расконсервации.
Приказом должен быть утвержден план мероприятий по проведению расконсервации.
ПЕРЕД РАСКОНСЕРВАЦИЕЙ ОБЪЕКТ НУЖНО ОБСЛЕДОВАТЬ
Перед расконсервацией объекты незавершенного строительства должны быть детально обследованы проектной (специализированной) организацией. Она в своем заключении выносит оценку технического состояния объекта и выдает рекомендации по устранению обнаруженных дефектов и изменению при необходимости проектных решений.
По результатам обследования выполняют оценку технического состояния строительных конструкций, при необходимости расчетом или испытаниями проверяют несущую способность и эксплуатационную пригодность, делают вывод об условиях дальнейшей эксплуатации обследованных конструкций и необходимых мероприятиях по обеспечению их надежности и долговечности либо замене.
По результатам обследования принимают решение о необходимости, целесообразности и сроках полного или частичного восстановления:
– категории технического состояния и степени износа строительных конструкций;
– планируемой модернизации производства (для производственных зданий).
Строительство объекта может быть продолжено после выполнения выданных рекомендаций и подтверждения надежности объекта актом комиссии, состоящей из представителей заказчика и проектной (специализированной) организации (п. 6.8 ТКП 45-1.03-165-2009 (02250)).
ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ РАСКОНСЕРВАЦИИ
Конкретный перечень документов, подтверждающих факт расконсервации незавершенного строительства, законодательством не установлен. Все документы, по мнению автора, можно условно разделить на 2 вида, которые связаны:
– с подготовкой процесса расконсервации (подготовительные документы);
– с проведением самого процесса расконсервации и продолжением строительства.
Организация самостоятельно определяет перечень документов, подтверждающих расконсервацию. По мнению автора, их можно условно разделить на 2 группы:
1) подготовительные документы;
2) документы, необходимые для продолжения строительных работ.
Подготовительные документы
К подготовительным документам можно отнести:
1) приказ руководителя организации (заказчика-застройщика) о расконсервации объекта (объектов) незавершенного капитального строительства.
В приказе указывают основания для расконсервации, перечень расконсервируемых объектов, их балансовую стоимость и сроки расконсервации (начало и окончание);
2) приказ руководителя о создании комиссии по расконсервации. Комиссию создают из представителей заказчика-застройщика, подрядчика, проектной организации и других заинтересованных лиц. Она должна:
– установить состояние и степень готовности объекта незавершенного строительства (необходимо произвести сверку с данными, зафиксированными в акте по консервации, составленном при приостановлении строительства, на момент перевода объекта на консервацию), подтвердить объем выполненных работ;
– произвести оценку предстоящих затрат (на расконсервацию объекта и его достройку);
3) приказ руководителя (распоряжение) о проведении инвентаризации;
4) акт инвентаризации незавершенного капитального строительства по форме 3-инв, приведенной в приложении 8 к Инструкции по инвентаризации активов и обязательств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.11.2007 № 180;
5) смету расходов на расконсервацию объекта (в сводные сметные расчеты стоимости строительства такие затраты не включают на основании п. 7 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10));
6) договор строительного подряда на работы по расконсервации.
Документы, необходимые для продолжения строительных работ
Для продолжения строительных работ необходимы следующие документы:
1) разрешение на продление сроков строительства (при необходимости);
2) новый договор строительного подряда на оставшуюся часть работ по строительству объекта (с другим (прежним) подрядчиком, если изначальный договор при приостановлении строительства был расторгнут) либо дополнительное соглашение к договору строительного подряда с прежним подрядчиком;
3) акты выполненных работ по расконсервации. Они должны быть составлены подрядчиком и подписаны сторонами после выполнения и приемки указанных работ;
4) акт о расконсервации (подписывают члены комиссии по расконсервации и утверждает руководитель организации).
Заметим, что унифицированной формы данного акта нет. Ее нужно разработать самостоятельно. По мнению автора, в таком акте целесообразно отразить следующую информацию:
– наименование и назначение объекта, строительство которого было приостановлено и законсервировано;
– дату начала строительства;
– период нахождения объекта на консервации;
– дату предполагаемого возобновления работ;
– полную сметную стоимость строительства;
– сметную стоимость выполненных работ на дату приостановления строительства;
– фактические затраты на дату начала расконсервации;
– сумму затрат на проведение работ по расконсервации;
– средства, необходимые для окончательного расчета с подрядчиками для завершения строительства;
5) акт о передаче площадки подрядчику;
6) акт о передаче не завершенного строительством объекта;
7) справку о стоимости выполненных работ и затрат предыдущим подрядчиком (форма С-3).
ОТРАЖЕНИЕ В УЧЕТЕ РАСХОДОВПО РАСКОНСЕРВАЦИИ
Затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства, подразделяют на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (п. 7 Инструкции № 10).
К затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относят затраты, невключаемые в сводный сметный расчет, но увеличивающие учетную стоимость объекта строительства. В их число входят и затраты на консервацию (расконсервацию) объекта, не завершенного строительством.
Как было сказано выше, расходы на расконсервацию объекта осуществляют на основании отдельной сметы. В нее включают:
– затраты на оплату труда рабочих, непосредственно выполняющих работы по расконсервации объекта;
– отчисления на социальные нужды во внебюджетные фонды;
– материалы, израсходованные на расконсервацию с учетом стоимости транспортных расходов по их доставке;
– услуги вспомогательного производства;
– услуги сторонних организаций;
– прочие расходы.
Расходы по расконсервации объекта, оплачиваемые инвестором, застройщиком, заказчиком, производят за счет источников финансирования строительства объекта и иных источников, не запрещенных законодательством. В бухгалтерском учете расходы по расконсервации объекта незавершенного строительства отражают по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции со счетами учета материалов, расчетов, финансирования и иными (п. 16 Инструкции № 158).
