Схема-путеводитель, предлагаемая ниже, поможет найти ответы на вопросы, возникающие у организаций при сдаче (приеме) в аренду объектов недвижимости и сориентироваться в много-образии документов по данной теме.
1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ПО ПЕРВОЙ ЧАСТИ СХЕМЫ-ПУТЕВОДИТЕЛЯ
Что такое недвижимость?
Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З, с учетом последних изменений от 10.01.2011 № 241-З (далее – ГК)
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) следует относить земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130).
Земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения могут быть переданы в аренду (п. 1 ст. 578).
Оформляем договор аренды и учитываем следующие нормы
а) особенности оформления договоров аренды капитальных строений.
Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 621).
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора будет юридическое лицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 580).
Заключение Конституционного суда РБ от 07.02.2002 № 3-137/2002 "О соответствии Конституции Республики Беларусь Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)"
Договоры аренды направлены на возмездную передачу имущества в пользование, а не на возмездное оказание услуг. С учетом этого предусматривать в договоре аренды недвижимости обязанность ежемесячно составлять акт о выполненной работе (оказанной услуге) необязательно. В договоре можно определить обязанность ежемесячного составления и подписания акта пользования имуществом.
Письмо Минфина и МНС РБ от 21.10.2010 № 15-5/840/2-1-9/324 "Об актах выполненных работ, оказанных услуг"
В письме указаны документы, служащие основанием для подтверждения факта выполненных работ и оказанных услуг, а также для вычета сумм НДС. Несоставление актов может иметь место только в некоторых сферах экономической деятельности, таких как услуги связи, аренда, лизинг, прокат, рекламные и другие услуги, при оказании которых заключаются однотипные договоры, в т.ч. относимые ГК к категории публичных.
Декрет Президента РБ от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений".
Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений следует заключать на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет возможно только с согласия арендаторов (подп. 1.1 п. 1).
Арендодатель в течение 10 дней со дня заключения договора аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом на срок не менее одного года письменно должен уведомить территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре (подп. 1.3 п. 1).
В случае расторжения договора арендодатель в течение 10 дней со дня расторжения такого договора должен письменно уведомить об этом территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества с указанием даты расторжения договора.
Указ Президента РБ от 23.10.2009 № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом", с учетом изменений от 05.11.2010 № 569
Указом утверждены:
– Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности;
– Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В таких случаях возможно заключать договоры аренды зданий и изолированных помещений без проведения аукциона.
Разъяснение ВХС РБ от 02.04.2009 № 02-43/812 "О применении пункта 3 статьи 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь"
Приведены разъяснения следующего вопроса: имеют ли стороны право на изменение размера арендной платы 2 и более раза в год, если возможность такого изменения предусмотрена договором аренды?
Ответ резюмирован: правило, установленное п. 3 ст. 585 ГК, является диспозитивным и при-меняется в случае, когда договор не содержит усло-вия о запрете либо ограничении права сторонна изменение размера арендной платы.
Декрет Президента РБ от 06.08.2009 № 10, с учетом изменений от 13.09.2010 № 7
Размер арендной платы, определенный на дату заключения договора аренды, за земельный участок, предоставленный инвестору без проведения аукциона для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, не может быть повышен в течение всего срока реализации инвестиционного проекта (подп. 2.1 п. 2);
б) особенности оформления договоров аренды земли.
Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З, с учетом изменений от 07.01.2011 № 232-З
Земельные участки могут быть предоставлены в аренду. Особенности их аренды установлены в ст. 17.
Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (часть пятая ст. 17).
Указ Президента РБ от 27.12.2007 № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков", с учетом изменений от 11.12.2009 № 624
Земельные участки могут быть предоставлены юридическим лицам РБ на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды, юридическим лицам, не являющимся резидентами РБ, – на праве аренды (подп. 1.1 п. 1).
Земельные участки предоставляются в аренду по результатам аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 6 (п. 5).
Указ Президента РБ от 01.03.2010 № 101 "О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности", с учетом изменений от 21.01.2011 № 29
Размер ежегодной арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяет местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны при предоставлении его в аренду с учетом кадастровой стоимости участка с применением коэффициентов в зависимости от функционального использования земли;
в) воспользуйтесь следующими формами договоров аренды.
Постановление Совета Министров РБ от 12.09.2006 № 1191 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 427", с учетом изменений от 23.07.2010 № 1103
Утверждены прилагаемые формы:
– договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;
– договора поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда;
– договора аренды (субаренды) нежилых помещений.
Постановление Совета Министров РБ от 20.03.2008 № 427 "Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка", с учетом изменений от 20.04.2009 № 542
При оформлении договора аренды земельного участка можно воспользоваться утвержденной формой договора.
Постановление Госкомимущества РБ от 03.03.2010 № 22 "Об утверждении формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся в республиканской собственности", с учетом изменений от 13.07.2010 № 45
Утвержденной формой договора аренды предусмотрена материальная ответственностьарендатора за неперечисление арендной платы в установленные сроки (не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем) (п. 15 формы договора). Арендатор уплачивает пеню от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки. В утвержденной форме договора аренды конкретный размер пени не установлен.
2. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ПО ВТОРОЙ ЧАСТИ СХЕМЫ-ПУТЕВОДИТЕЛЯ
Налогообложение по сделкам аренды у арендодателя
а) налог на добавленную стоимость.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З, с учетом изменений от 10.01.2011 № 241-З (далее – НК)
Обороты по передаче арендодателем недвижимости арендатору следует считать объектами обложения НДС (подп. 1.1.6 п. 1 ст. 93). Обязанность уплаты НДС у арендодателя возникает в момент признания выручки от реализации по переданному в аренду объекту (пп. 1, 2 ст. 100);
б) налог на прибыль.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
Для целей налога на прибыль доходы от операций по сдаче в аренду объектов недвижимости следует относить к внереализационным доходам и отражать в налоговых периодах, определяемых в соответствии с учетной политикой организации.
Расходы по сдаче в аренду имущества следует отражать в том налоговом периоде, к которому относятся соответствующие доходы от сдачи имущества в аренду. Состав расходов по сдаче имущества в аренду определяйте с учетом положений ст. 130 и 131;
в) налог на недвижимость.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
Арендодатель (белорусская организация) должен уплачивать налог на недвижимость, если здания и сооружения находятся на балансе по условиям договора аренды. Арендодатель (иностранная организация, не осуществляющая деятельность на территории РБ через постоянное представительство) не является плательщиком налога на недвижимость.
По зданиям и сооружениям (кроме переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления), расположенным на территории Республики Беларусь и взятым физическими лицами в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, плательщиком будет физическое лицо – арендодатель (п. 1 ст. 184);
г) земельный налог.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
Если объектом аренды является здание или сооружение, которое находится на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, владения или пользования, то арендодатель обязан платить земельный налог (п. 1 ст. 192).
Налогообложение по сделкам аренды у арендатора
а) налог на добавленную стоимость.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
По общему правилу у арендатора не возникают обязательства по исчислению НДС при получении объекта недвижимости в аренду. Исключением будут случаи, когда арендодателем объекта недвижимости, расположенного на территории РБ, является иностранная организация, не осуществляющая деятельность в РБ через постоянное представительство и не состоящая в связи с этим на учете в налоговых органах РБ. В этом случае обязанность по исчислению и перечислению в бюджет налога, исчисленного с суммы перечисленной арендной платы, несет арендатор, состоящий на учете в налоговых органах РБ (п. 1 ст. 92);
б) налог на прибыль.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
Получение недвижимости в аренду влечет обязательства по уплате арендной платы за полученный объект. Такие расходы в случае использования объекта аренды в производственной деятельности следует учитывать арендатору при налогообложении прибыли в составе затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 ст. 130);
в) налог на недвижимость.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
Арендатор не является плательщиком налога на недвижимость со стоимости полученного в аренду объекта. В случае если арендодатель – иностранная организация, не осуществляющая деятельность на территории РБ через постоянное представительство, плательщиком налога на недвижимость будет организация-арендатор (часть первая п. 1 ст. 184);
г) земельный налог.
Особенная часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З
Если в аренду передается земельный участок, собственником, владельцем или пользователем которого является арендодатель, то он должен платить земельный налог. Если объект аренды – здание или сооружение, которое находится на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, владения или пользования, за ним сохраняется и обязанность по уплате земельного налога (п. 1 ст. 192).
3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ПО ТРЕТЬЕЙ ЧАСТИ СХЕМЫ-ПУТЕВОДИТЕЛЯ
Бухгалтерский учет при передаче (приемке) объектов недвижимости в аренду у арендодателя и арендатора
Инструкция по бухгалтерскому учету "Доходы организации", утвержденная постановлением Минфина РБ от 26.12.2003 № 181, с учетом изменений от 31.03.2008 № 49
Доходы по договору аренды арендодатель может включить:
– в доходы от видов деятельности, если предоставление имущества в аренду есть один из видов деятельности организации (п. 5);
– операционные доходы, если предоставление имущества в аренду не есть вид деятельности организации (п. 9).
Инструкция о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерскомучете, утвержденная постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10, с учетом изменений от 21.10.2010 № 33
Средства, уплачиваемые за право заключения договора аренды земельного участка, расходы по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков и другие затраты, связанные с предоставлением земельного участка и предусмотренные законодательством, следует учитывать в составе расходов будущих периодов по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов", субсчет "Право заключения договора аренды земельного участка" (п. 46).
Списание затрат по такому активу надо отражать в бухгалтерском учете в течение нормативного срока строительства объекта по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции с кредитом счета 97, а по окончании строительства (утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию) – по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета 97.
Инструкция по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденная постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89, с учетом изменений от 05.01.2011 № 1
Полученный в аренду объект недвижимости остается в собственности арендодателя.
Полученные по договору аренды объекты недвижимости следует учитывать за балансом арендатора на счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах аренды.
Аргументированные разъяснения читайте в журнале
Щербаков М. Организация сдает в наем квартиры: соблюдаем налоговое законодательство // Гл. бухгалтер. – 2010. – № 47. – С. 63.
В последнее время в организациях РБ участилась практика сдачи квартир в наем. Автор разъясняет, какие налоги надо платить при осуществлении такого вида деятельности.
Новик С. Комментарий // Гл. бухгалтер. – 2010. – № 42. – С. 87.
С 1 января 2011 г. все организации, заключившие с физическими лицами договоры аренды зданий и сооружений, должны в течение 30 дней с даты их заключения представить в налоговую инспекцию по месту постановки на учет копии договоров.
Кондакова Н. Организациям частной формы собственности не запрещено устанавливать арендную плату в иностранной валюте при сдаче в аренду недвижимого имущества, за исключением торговых мест // Гл. бухгалтер. – 2010. – № 32. – С. 77.
Автор разъясняет означенную тему. Здесь же приводится письмо Госкомимущества РБ от 17.02.2010 № 12-05-01-10/1041/вн. Из его норм следует, что согласно ст. 298 ГК денежное обязательство может быть оплачено в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, или в условных денежных единицах.
В период переезда расходы на аренду по двум офисам относятся на затраты // Гл. бухгалтер. – 2010. – № 31. – С. 60.
В рубрике "Советы опытного бухгалтера" разъясняется указанная ситуация.
Кондакова Н. Имущество, сдаваемое в аренду, необходимо учитывать как доходные вложения в материальные ценности // Гл. бухгалтер. – 2010. –№ 31. – С. 73.
Хозяйственные операции приводятся в корреспонденции счетов. Статья поможет правильно учитывать имущество, сдаваемое в аренду, в составе доходных вложений в материальные ценности.
Прохожая В. Арендатор может учесть дополнительные расходы // Гл. бухгалтер. – 2010. – № 30. – С. 83.
При аренде недвижимого имущества арендатор помимо арендной платы должен возмещать арендодателю дополнительные расходы, связанные с арендой недвижимости. Автор рассматривает порядок возмещения дополнительных расходов и указывает, какие документы при этом должны быть оформлены.
