Преимущественное право местных Советов депутатов на приобретение объектов недвижимости
Закон РБ от 04.01.2010 № 108-З "О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь", вступивший в силу 20 июля 2010 г., установил преимущественное право местных Советов депутатов (по их поручению исполкомов и местных администраций) на приобретение находящихся на соответствующей территории объектов недвижимости, которые могут быть использованы для местных нужд. Порядок осуществления указанного преимущественного права, а также перечень категорий объектов недвижимости, на приобретение которых распространяется данное преимущественное право, определяются законодательными актами. Данная норма содержится в ст. 55 вышеназванного закона.
Аналогичное преимущественное право Советов депутатов (исполкомов и местных администраций) предусматривал и ранее действовавший Закон РБ от 20.02.1991 № 617-XII "О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь". Однако согласно данному закону преимущественное право местных Советов депутатов распространялось не только на приобретение объектов недвижимости, но и на общественные здания, сооружения и иные объекты (как недвижимые, так и относящиеся к движимому имуществу), которые могут быть использованы для местных нужд. При этом порядок реализации преимущественного права не был определен ни нормами Закона № 617-XII, ни какими-либо иными нормативными правовыми актами.
Принятый Указ Президента РБ от 09.11.2010№ 581 "О приобретении объектов недвижимости для местных нужд" (далее – Указ № 581) регламентирует не только категории объектов, на приобретение которых распространяется право преимущественного приобретения, раскрывает содержание понятия "местные нужды", но и достаточно подробно определяет действия
местных Советов депутатов (исполкомов) и продавцов объектов недвижимости.
Условия включения объектов недвижимости в перечни
Так, из норм Указа № 581 следует, что в целях реализации преимущественного права местные Советы депутатов (по их поручению соответствующие областные, городские, районные,поселковые и сельские исполкомы, местные администрации районов в городах) ежегодно до 10 декабря формируют и утверждают на очередной год перечни находящихся на соответствующей территории объектов, которые могут быть использованы для местных нужд и в отношении которых в случае их продажи органами местного управления и самоуправления может быть реализовано преимущественное право на их приобретение за счет средств, запланированных в местном бюджете на эти цели. Определены категории объектов недвижимости, которые могут быть включены в указанные перечни: капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, незавершенные законсервированные капитальные строения независимо от их функционального назначения.
В целях защиты интересов и законных прав владельцев недвижимого имущества установлено, что объекты недвижимости включаются органами местного управления и самоуправления в перечни только в случае, если на территории соответствующей административно-территориальной единицы отсутствуют неиспользуемые или неэффективно используемые объекты недвижимости, находящиеся в коммунальной собственности, которые могут быть использованы этими органами по назначению, аналогичному назначению объектов недвижимости, включаемых в перечни.
Утвержденный на территории соответствующей административно-территориальной единицы перечень действует с 1 января по 31 декабря года, на который он утвержден. Указом № 581 предусмотрена возможность внесения изменений и дополнений (т.е. как исключения из перечня объектов, так и включения в него новых объектов) в течение года, на который утвержден перечень.
Порядок реализации преимущественного права местных Советов депутатов
Последующий порядок реализации местными Советами депутатов (исполкомами) преимущественного права определен следующим образом. Органы местного управления и самоуправления ежегодно до 25 декабря года, предшествующего году, на который утверждены перечни, заказным письмом направляют уведомления в территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него исделок с ним или их обособленные структурные подразделения по месту нахождения включенных в перечни объектов недвижимости, а также юридическим, физическим лицам, в т.ч. индивидуальным предпринимателям, которым принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления включенные в перечни объекты недвижимости, о включении данных объектов в перечни. Отметки о включении объектов недвижимости в перечни вносятся в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним организациями по государственной регистрации не позднее рабочего дня, следующего за днем получения уведомления.
Обладатели объектов, включенных в перечни, при намерении осуществить отчуждение данных объектов должны уведомить о таком намерении местный Совет депутатов (исполком). Уведомление производится заказным письмом и должно содержать указание цены продажи и других условий, соблюдение которых будет обязательным при отчуждении этого объекта.
Последующий этап реализации преимущественного права предполагает принятие решенияоргана местного управления и самоуправления о приобретении объекта недвижимости, включенного в перечень, на предложенных правообладателем условиях либо об отказе от преимущественного права на его приобретение. Одно из указанных решений должно быть принято в течение 5 рабочих дней со дня поступления уведомления о намерении произвести отчуждение объекта. О принятом решении правообладателю имущества не позднее одного рабочего дня должно быть сообщено посредством направления заказным письмом выписки из принятого решения (копии такого решения). Непринятие местным Советом депутатов (исполкомом) решения в указанный срок приравнивается Указом № 581 к отказу от реализации преимущественного права.
Местные Советы депутатов могут принять решение об отказе своего преимущественного права на приобретение объектов
При наличии выписки из решения об отказе от реализации местным Советом депутатов (исполкомом) преимущественного права на приобретение объекта (копии такого решения) обладатель объекта вправе заключить договор купли-продажи с соблюдением условий, указанных в уведомлении о намерении произвести отчуждение объекта. При этом в случае непринятия органом местного управления и самоуправления в течение 5 рабочих дней решения о приобретении объекта недвижимости, включенного в перечень, на предложенных правообладателем условиях либо об отказе от преимущественного права на его приобретение цена продажи объекта недвижимости может быть ниже цены, приведенной в данном уведомлении.
Существенным условием договора купли-продажи объекта, включенного в перечень, является указание сведений об отказе органа местного управления и самоуправления от преимущественного права на его приобретение либо о непринятии им решения в установленный срок.
В течение 5 рабочих дней со дня совершения регистрационных действий в отношении прав, основанных на договоре купли-продажи объекта недвижимости, включенного в перечень, организация по государственной регистрации уведомляет орган местного управления и самоуправления о переходе права собственности на объект недвижимости с указанием цены продажи.
Указ № 581 устанавливает гарантии прав органов местного управления и самоуправления в случае нарушения правообладателями объектов, включенных в перечень, порядка уведомления о намерении произвести отчуждение объектов, а также в случае отчуждения объекта по цене ниже указанной в извещении. В подобных случаях орган местного управления и самоуправления имеет право в течение 3 месяцев со дня получения уведомления организации по государственной регистрации требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя включенного в перечень объекта недвижимости.
Важной для практического применения является норма Указа № 581, определяющая перечень случаев, при которых не применяется преимущественное право органов местного управления и самоуправления на приобретение объектов недвижимости (подп. 1.9 п. 1).
До 25 декабря 2010 г. местным Советам депутатов, облисполкомам и Минскому горисполкому Указом № 581 предписано направить правообладателям и территориальным организациям по государственной регистрации уведомления о включении объектов в перечни.
