Товарищества собственников (далее – ТС) являются юридическими лицами, поэтому они признаются плательщиками налога на недвижимость согласно ст. 183 Налогового кодекса РБ (далее – НК).
Бухгалтер ТС при наличии объекта обложения налогом на недвижимость должен до 20 января 2011 г.:
1) определить налоговую базу налога на недвижимость.
У организаций налоговая база налога на недвижимость определяется исходя из наличия на 1 января календарного года зданий и сооружений по остаточной стоимости и стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства;
2) рассчитать налог на недвижимость.
Налоговым периодом по налогу на недвижимость признается календарный год.
Годовая сумма налога на недвижимость исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки. ТС при расчете налога должны применить ставку налога в размере 0,1 %;
3) не позднее 20 января 2011 г. представить в налоговый орган по месту постановки на учет ТС налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость.
Форма декларации утверждена постановлением МНС РБ от 15.11.2010 № 82;
4) не позднее 22-го января, апреля, июля, октября произвести уплату налога на недвижимость в размере 1/4 годовой суммы налога.
Рассмотрим некоторые вопросы более подробно.
Товарищества собственников при наличии заборов, дорожек и иных объектов недвижимости являются плательщиками налога на недвижимость
Рассмотрим объекты обложения налогом на недвижимость, которые имеются у ТС.
Вначале обратимся к нормам налогового законодательства. Так, объектами обложения налогом на недвижимость признаются здания и сооружения, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций.
При этом зданием считается строительная система, состоящая из несущих, ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный (по мере необходимости и подземный) замкнутый объем, предназначенная для проживания и (или) пребывания людей (хранения имущества, производства товаров (работ, услуг) и выполнения иных функций) в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.
Сооружением является объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная строительная система, смонтированная на фундаменте или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенная для выполнения различного вида производственных процессов, хранения имущества, временного пребывания людей, перемещения людей и (или) грузов. К сооружениям также относятся передаточные устройства – устройства электропередачи и связи, трубопроводы и газопроводы (в т.ч. магистральные), канализационные, водопроводные сети, илопроводы, цементопроводы и иные основные средства, относимые в установленном порядке к передаточным устройствам (п. 1 ст. 185 НК).
Таким образом, у ТС объектами обложения налогом на недвижимость являются жилые дома, а также различные сооружения – заборы, ограждения, шлагбаумы, будка сторожа, асфальтированные площадки и дорожки, расположенные на территории ТС, а также иные объекты, относимые согласно Временному республиканскому классификатору основных средств и нормативных сроков их службы, утвержденному постановлением Минэкономики РБ от 21.11.2001 № 186, к шифрам 1 и 2.
Отметим, что большинство жилых домов ТС не облагаются налогом на недвижимость, так как по нормам подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК освобождаются от налога на недвижимость здания жилищного фонда организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами).
Примечание. Жилой дом – это здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями.
Квартира – жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.
Многоквартирный жилой дом – это жилой дом, состоящий из 2 и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома (ст. 1 Жилищного кодекса РБ от 22.03.1999 № 248-З; далее – ЖК).
Пример 1
В собственности ТС имеется несколько квартир в жилом доме, которые сдаются в наем физическим лицам, не являющимся членами данного ТС.
Надо ли ТС уплачивать налог на недвижимость по этим квартирам?
Если исходить из норм НК, то сдача квартиры в наем физическому лицу есть предоставление квартиры в иное возмездное пользование и в этом случае надо уплачивать налог на недвижимость.
Однако у МНС РБ иная практика по данному вопросу: по квартирам и другим жилым помещениям, сдаваемым в наем физическим лицам, предоставлять льготу и не облагать налогом на недвижимость.
Свою позицию МНС РБ обосновывает следующим.
1. Жилищный фонд является совокупностью всех жилых помещений Республики Беларусь, которые предназначаются для проживания граждан. При этом использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается (ст. 8 ЖК).
2. В состав жилого фонда входит жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности (ст. 7 ЖК).
Исходя из изложенного в случае использования квартиры, находящейся на балансе юридического лица, для предоставления в наем физическим лицам ее стоимость не подлежит обложению налогом на недвижимость.
Вниманию читателей: с учетом того что МНС РБ не придало данному вопросу законную силу путем включения соответствующих положений в НК, другие контролирующие органы (КГК, прокуратура и др.) при проведении проверок, возможно, не воспользуются разъяснениями МНС РБ, а будут руководствоваться законодательством.
ТС при сдаче своих сооружений в аренду может сохранить льготы по налогу на недвижимость
От налога на недвижимость освобождаются впервые введенные в действие здания и сооружения организаций в течение одного года с момента их ввода в эксплуатацию (подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК).
При возникновении у организаций в течение года права на освобождение от налога на недвижимость льгота предоставляется с квартала, следующего за кварталом, в котором такое право возникло.
Пример 2
ТС огородило свою территорию забором. Забор установлен 24 января 2011 г. Следовательно, ТС освобождается от уплаты налога на недвижимость по забору с 24 января 2011 г. по 23 января 2012 г.
Это значит, что по забору ТС не должно уплачивать налог на недвижимость во II–IV кварталах 2011 г. и I квартале 2012 г. Налог на недвижимость по забору ТС начнет уплачивать начиная со II квартала 2012 г.
На практике ТС довольно часто сдают в аренду, иное возмездное либо безвозмездное пользование нежилые помещения, расположенные в жилых домах товарищества и освобожденные от налога на недвижимость. В таком случае они утрачивают право на льготу по налогу на недвижимость. При утрате в течение года права на льготу исчисление и уплата налога производятся начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено.
Пример 3
ТС сдало в аренду нежилое помещение (колясочную) организации с 1 февраля по 31 июля2011 г. В данном случае право на льготу утрачено в I квартале 2011 г. Поэтому исчисление и уплата налога на недвижимость производятся начиная со II квартала 2011 г. Право на льготу вновь возникнет в III квартале 2011 г. Значит, освобождение от налога появится у ТС с IV квартала 2011 г.
При определенных условиях льготу по налогу на недвижимость можно сохранить. Так, не облагаются налогом на недвижимость здания и сооружения (их части), сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование:
– бюджетным организациям;
– организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета;
– дипломатическим представительствам и консульским учреждениям (с 1 января 2011 г.);
– специализированным учебно-спортивным учреждениям профсоюзов, финансируемым за счет средств государственного социального страхования (с 1 января 2011 г.).
Не все однозначно при налогообложении объектов ТС, сдаваемых в аренду
ТС могут сдавать в аренду различные объекты в жилых домах – крыши (для размещения базовых станций операторов сотовой связи), стены (для размещения рекламных стендов), нежилые помещения, в т.ч. подвалы (под офисы, склады, спортивные залы и т.п.). Подходы к налогообложению этих объектов неоднозначные (см. таблицу).
Вниманию читателей: проверяемый субъект признается добросовестно исполняющим требования законодательства, пока не доказано иное.
В случае неясности или нечеткости предписаний акта законодательства решения должны приниматься в пользу проверяемого субъекта (п. 15 Указа Президента РБ от 16.10.2009 № 510 "О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь").
В 2010 г. плательщиками налога с общего имущества являлись физлица, в 2011 г. – ТС. В обоих случаях ставка налога на недвижимость – 0,1 %
В 2011 г. годовая ставка налога на недвижимость установлена в размере 0,1 % для жилищно-строительных, потребительских кооперативов, товариществ собственников, созданных для обслуживания жилых домов, в части, приходящейся на граждан – членов кооперативов, товариществ, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, садоводческих товариществ.
Вниманию читателей: в 2010 г. ставка налога на недвижимость в размере 0,1 % была установлена только для гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, и садоводческих товариществ.
В то же время МНС РБ разрешало отдельным ТС уплачивать налог на недвижимость по пониженной ставке по следующим причинам.
Так, в 2010 г. если имущество (например, забор, огораживающий дом и прилегающую к нему территорию) находилось в общей совместной собственности нескольких физических лиц, то налог должен был исчисляться одному из этих лиц, определяемому по соглашению между ними. При этом все собственники несли солидарную ответственность за исполнение налогового обязательства по налогу на недвижимость (п. 3 ст. 189 НК).
Таким образом, получается, что в 2010 г. согласно НК налог на недвижимость по заборам должны были платить физические лица, а не ТС.
Однако такой подход к исчислению налога хотя и соответствовал законодательству, но не устраивал налоговую инспекцию по нескольким причинам:
1) исчисление годовой суммы налога на недвижимость физическим лицам производили не сами физические лица, а налоговые инспекции;
2) налоговые инспекции должны были ежегодно до 1 августа вручать физическим лицам извещение с указанием подлежащей уплате суммы налога на недвижимость;
3) физическим лицам необходимо было уплатить налог на недвижимость на основании этих извещений не позднее 15 ноября текущего года;
4) с физических лиц налоговые инспекции могли взыскать в бюджет налог на недвижимость только в судебном порядке.
Организации же сами исчисляют налог на недвижимость, сами представляют налоговому органу налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость. С организаций налоговые инспекции могут в бесспорном порядке взыскивать этот налог, пени и административныештрафы за неправильное его исчисление или его несвоевременную уплату.
Таким образом, когда отдельные ТС обратились с запросом в МНС РБ, стороны договорились о том, что налог на недвижимость за забор будут платить ТС, но по ставке, установленной для физических лиц.
При этом ТС также получили право определять налоговую базу по налогу на недвижимость в порядке, установленном для физических лиц, а не для организаций.
С 1 января 2011 г. из п. 3 ст. 189 НК исключена норма о том, как уплачивать налог на недвижимость, если имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц. Кроме того, с 2011 г. в НК включена следующая норма: ТС уплачивают налог на недвижимость по ставке 0,1 %.
Местные Советы депутатов могут в отношении ТС увеличивать или уменьшать ставки налога на недвижимость
Местные Советы депутатов имеют право принять решение по увеличению или уменьшению (но не более чем в 2 раза) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков. ТС не является исключением. Решение об увеличении ставок налога не распространяется только на юридические лица, получающие государственную поддержку в виде изменения установленного законодательством срока уплаты налогов, сборов, таможенных платежей и пени, финансовой помощи из республиканского бюджета.
Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решениями местных Советов депутатов, производятся с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором такое решение вступило в силу.
Обращаем внимание, что решения местных Советов депутатов касаются только тех зданий и сооружений ТС, которые облагаются налогом на недвижимость. Например, жилые дома освобождены от обложения налогом на недвижимость, но ТС теряют право на льготу при сдаче нежилых помещений в жилых домах в аренду или иное возмездное и безвозмездное пользование. Поэтому при уплате налога на недвижимость по данным помещениям ТС должны применять установленные местными Советами депутатов повышающие (понижающие) коэффициенты.
Также следует учитывать, что такие сооружения, как заборы, не освобождены от обложения налогом на недвижимость. Следовательно, при исчислении по ним налога на недвижимость ТС также должны применять коэффициенты, установленные местными Советами депутатов.
