Размер арендной платы зависит от цели функционального использования земельного участка
В целях совершенствования системы взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяют местный исполнительный комитет, администрация свободной экономической зоны в следующих случаях (подп. 1.1 п. 1 Указа № 160 ):
– при предоставлении в аренду;
– продлении срока аренды земельного участка;
– изменении договора аренды земельного участка, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок;
– заключении договора аренды земельного участка с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона.
При определении размера ежегодной арендной платы за земельные участки следует руководствоваться Положением № 160 .
Размер ежегодной арендной платы за земельные участки зависит от целей функционального использования |*| его выделения. Так, если участок выделен[2]:
* Влияние функционального использования земельных участков на расчет земельного налога
– для одной цели, то размер ежегодной арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов, предусмотренных в приложении 1 к Указу № 160 ;
– для нескольких целей, в отношении которых в приложении 1 к Указу № 160 предусмотрены разные коэффициенты, – исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования каждой из его частей с применением соответствующих коэффициентов;
– на долевом праве для одной цели – исходя из кадастровой стоимости данного участка с учетом доли каждого из арендаторов в праве на земельный участок с применением коэффициентов, предусмотренных в приложении 1 к Указу № 160 ;
– на долевом праве для нескольких целей, в отношении которых в приложении 1 к Указу № 160 предусмотрены разные коэффициенты, – для каждого из арендаторов соразмерно их долям в праве на земельный участок, соответствующим этим целям, с учетом требований абз. 3 и 4 п. 2 Положения № 160 .
Размер арендной платы должен быть зафиксирован в договоре
В договоре аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы фиксируют в белорусских рублях с применением увеличения (уменьшения) согласно подп. 3.2 и 3.3 п. 3 Указа № 160 (п. 3 Положения № 160 ). Расчет арендной платы является обязательным приложением к договору аренды земельного участка (соглашению об изменении договора аренды земельного участка).
Если при определении размера арендной платы за земельный участок местный исполнительный комитет допустил ошибку (применил неправильную кадастровую стоимость или неверный коэффициент к кадастровой стоимости) и этот размер зафиксирован в договоре аренды земельного участка, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору или путем расторжения действующего договора аренды и заключения нового. До момента фиксирования в договоре аренды нового (правильного) размера арендной платы за земельные участки арендную плату следует уплачивать исходя из ее значений, указанных в действующем договоре, независимо от того, насколько арендная плата в договоре больше или меньше арендной платы, размер которой был бы определен без ошибок.
Важно! Договор аренды земельного участка, как правило, заключается на несколько лет, и размер арендной платы при неизменных решениях местных исполнительных комитетов об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы за земельные участки также остается фиксированным на весь период действия договора.
Кадастровая стоимость земельного участка, на основании которой рассчитан размер арендной платы, может ежегодно изменяться. В связи с этим важно понимать разницу между исчислением земельного налога и определением размера арендной платы за земельные участки:
– при исчислении земельного налога изменение кадастровой стоимости |*| земельного участка автоматически приводит к изменению исчисленной суммы земельного налога;
* Определение налоговой базы земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка
– при арендной плате за земельные участки изменение кадастровой стоимости земельного участка после заключения договора аренды не влияет на размер арендной платы в течение всего периода действия договора аренды.
Независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы юридическому лицу, необходимо исчислять и уплачивать арендную плату за предоставленный земельный участок в размере, увеличенном (уменьшенном) на основании решения местного исполнительного комитета или администрации свободной экономической зоны, принятого в соответствии с абз. 3 подп. 3.2 или подп. 3.3 п. 3 Указа № 160 (часть третья п. 16 Положения № 160 ).
После заключения договора аренды необходимо проанализировать расчет арендной платы, представляемый местным исполнительным комитетом, на предмет отражения в нем коэффициентов, предусмотренных решением местного исполнительного комитета об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной. Если эти коэффициенты не были учтены при расчете арендной платы, необходимо применить их самостоятельно. При изменении местным исполнительным комитетом таких коэффициентов следует пересчитать годовой размер ежегодной арендной платы.
Важно! Договоры аренды земельных участков, заключенные до вступления в силу Указа № 160 , не требуют их пересмотра, за исключением случаев обращения арендаторов за приведением этих договоров в соответствие с Указом № 160 . При продлении таких договоров на новый срок их условия следует привести в соответствие с вновь принятыми нормативными предписаниями. Данный порядок предусмотрен в п. 9 Указа № 160 .
Первичные документы, обосновывающие размер арендной платы
Основаниями для исчисления и уплаты юридическими лицами арендной платы |*| за предоставленные им земельные участки являются:
– решение местного исполнительного комитета, администрации свободной экономической зоны о предоставлении земельного участка в аренду, о продлении срока аренды земельного участка, об изменении договора аренды, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы;
– свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок (доли в праве аренды на земельный участок);
– договор аренды земельного участка, заключенный с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона;
– иные документы или сведения, представленные государственными органами, организациями и иными лицами, в т.ч. документы, позволяющие определить данные о земельном участке (площадь, категория, функциональное использование, кадастровая стоимость земельного участка).
Ограничения по увеличению размеров арендной платы
С 1 января 2020 г. перечень организаций, на которые решения местных исполнительных комитетов и администраций свободных экономических зон об увеличении размеров ежегодной арендной платы не распространяются, расширен. Сейчас он включает следующих плательщиков (п. 4 Указа № 160 ):
– организации, которым решением Президента Республики Беларусь изменен установленный законодательством срок уплаты налогов, сборов (пошлин) и пеней;
– газоснабжающие и энергоснабжающие организации, оказывающие услуги населению по газо- и электроснабжению;
– унитарные предприятия и учреждения общественных объединений инвалидов;
– организации, признанные экономически несостоятельными (банкротами), находящиеся в процедуре ликвидационного производства;
– земельные участки (части земельных участков), на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), их части, в отношении которых применяются коэффициенты, установленные в приложении 3 к Указу № 160 ;
– земельные участки, расположенные в границах свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков и предоставляемые в аренду их резидентам для реализации инвестиционного проекта, в течение всего срока реализации инвестиционного проекта.
