Условия, при которых организации, применяющие УСН, должны платить налог на недвижимость
С 2013 г. у отдельных организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее – УСН), возникает обязанность исчислять и уплачивать налог на недвижимость по объектам недвижимости (капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам), если:
1) общая площадь объектов недвижимости, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, превышает 1 500 м2 (далее – предельная величина).
Важно! При расчете общей площади следует учитывать в т.ч. и площадь капитального строения (здания, сооружения) сверхнормативного незавершенного строительства (часть первая ст. 3 Закона РБ от 26.10.2012 № 431-З; далее – Закон № 431-З);
2) объекты недвижимости или его части сдают в аренду (финансовую аренду (лизинг)) либо передают в возмездное или безвозмездное пользование.
При наличии одного из вышеназванных условий организация является плательщиком налога на недвижимость в соответствии с нормами гл. 17 НК и Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон № 133-З).
От редакции:
В письме МНС РБ от 20.03.2013 № 2-2-13/629 (см.: "ГБ", 2013, № 15, с. 40) Закон № 133-З определен как основной документ, который плательщики должны применять при определении капитальных строений (зданий, сооружений) в качестве объектов обложения налогом на недвижимость.
Отметим, что указанный Закон определяет капитальное строение как объект, который должен быть:
– построен на земле (под землей);
– предназначен для длительной эксплуатации;
– завершенным в соответствии с законодательством;
– прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно;
– описан в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (его назначение, местонахождение, размеры).
В критерий предельной величины входит общая площадь как находящихся, так и не находящихся на балансе организации объектов недвижимости
При расчете общей площади объектов недвижимости организация, применяющая УСН, должна учитывать:
– площади зданий, их частей;
– площади определенных видов сооружений: автомобильных стоянок, их частей, парковок, их частей, паркингов, их частей, машиномест, которые признаются объектами для исчисления налога на недвижимость в соответствии с п. 1 ст. 185 НК;
– площади сверхнормативного незавершенного строительства.
При превышении предельной величины общей площади налог на недвижимость уплачивается со всей стоимости недвижимости.
Пример 1
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объект недвижимости (здание) общей площадью 1 200 м2. Также у организации имеется недостроенное здание, по которому превышены нормативные сроки строительства (сверхнормативное незавершенное строительство), в размере 400 м2.
Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости 1 600 м2, так как в данном случае превышена предельная величина общей площади.
Следует отметить, что 1 200 м2 облагается налогом на недвижимость по ставке 1 %, а 400 м2 – по ставке 2 % (с учетом повышающих (понижающих) коэффициентов, установленных местными советами) (ст. 188 НК).
Обратим внимание, что термин "капитальное строение (здание, сооружение) сверхнормативного незавершенного строительства" организациям, применяющим УСН, следует использовать в значениях, установленных в части второй п. 1 ст. 185 НК (часть четвертая ст. 3 Закона № 431-З).
Справочно: капитальными строениями (зданиями, сооружениями) сверхнормативного незавершенного строительства признают капитальные строения (здания, сооружения), по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией, за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на реконструкции, модернизации (часть вторая п. 1 ст. 185 НК).
Итак, в расчет общей площади объектов недвижимости следует включать объекты недвижимости:
– находящиеся в собственности (в т.ч. сданные в аренду, лизинг, переданные в возмездное и безвозмездное пользование, переданное в доверительное управление);
– находящиеся в хозяйственном ведении (в т.ч. сданные в аренду, лизинг, переданные в возмездное и безвозмездное пользование, переданное в доверительное управление);
– находящиеся в оперативном управлении (в т.ч. сданные в аренду, лизинг, переданные в возмездное и безвозмездное пользование, переданное в доверительное управление);
– взятые в аренду, лизинг, пользование у иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство;
– взятые в аренду, лизинг, пользование у физического лица, в т.ч. и у индивидуального предпринимателя.
Следует учитывать, что при передаче недвижимости в доверительное управление собственником остается вверитель. Поэтому в случае применения им УСН площадь переданного объекта включается в расчет предельной величины (более 1 500 м2) и при превышении установленного предела вверитель уплачивает налог на недвижимость в общеустановленном порядке (п. 4 ст. 184 НК).
Пример 2
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объекты недвижимости (торговые площади, производственные помещения, склады, офис) общей площадью 1 480 м2. Индивидуальный предприниматель (учредитель данной организации) передал организации помещение площадью 140 м2 в безвозмездное пользование.
В данной ситуации организация признается плательщиком налога на недвижимость по всем объектам, так как их общая площадь составила 1 620 м2.
При сдаче в аренду капитальных строений размер общей площади значения не имеет
В случае сдачи объекта недвижимости в аренду, возмездное (безвозмездное) пользование обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость возникает у организации по объектам, сдаваемым в аренду (финансовую аренду (лизинг)) либо переданным в возмездное или безвозмездное пользование, независимо от общей площади недвижимости организации (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).
Пример 3
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объект недвижимости (здание) общей площадью 1 200 м2. Часть здания 300 м2 сдана в аренду.
Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости 300 м2.
Пример 4
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объект недвижимости (здание) общей площадью 1 800 м2. Часть здания 600 м2 сдана в аренду.
Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости 1 800 м2, так как в данном случае превышена предельная величина общей площади.
При увеличении в течение 2013 г. общей площади и превышении в связи с этим предельной величины организация, применяющая УСН, будет признана плательщиком налога на недвижимость с момента превышения указанного критерия
При увеличении в течение 2013 г. общей площади и превышения в связи с этим предельной величины в 1 500 м2 или сдаче в аренду (лизинг), передаче в пользование объекта недвижимости организация, применяющая УСН, признается плательщиком налога на недвижимость с момента превышения критерия предельной площади (более 1 500 м2) и (или) сдачи (передачи) объекта.
Для правильного расчета суммы налога на недвижимость организация в таких ситуациях должна:
– определить остаточную стоимость всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором она признана плательщиком налога на недвижимость (п. 7 ст. 189 НК);
– определить ставку исходя из годовой ставки налога пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (п. 7 ст. 189 НК).
Важно! При расчете налога на недвижимость не забудьте к ставке налога применить коэффициент, установленный решением местного Совета депутатов (ст. 188 НК);
– представить в налоговые органы налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость (далее – декларация по налогу на недвижимость) не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором приобретен статус плательщика этого налога (п. 10 ст. 189 НК);
– уплатить налог не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога (п. 11 ст. 189 НК).
Пример 5
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объект недвижимости (здание) общей площадью 1 300 м2. В мае 2013 г. введено в эксплуатацию складское помещение площадью 450 м2. Следовательно, во II квартале у организации превышен предельный размер общей площади (она составила 1 750 м2). В связи с этим необходимо определить стоимость объектов недвижимости на 1 июля 2013 г. Ставка налога составила 0,5 % (1 % / 4 × 2 оставшихся квартала). Декларация по налогу на недвижимость должна быть представлена организацией в налоговые органы по месту регистрации не позднее 20 сентября 2013 г., налог должен быть уплачен не позднее 22 сентября и не позднее 22 декабря 2013 г. по 1/2 от исчисленной суммы.
При уменьшении в течение 2013 г. площади объектов недвижимости налог можно вернуть
В случае уменьшения в течение 2013 г. общей площади объектов недвижимости до 1 500 м2 или прекращения сдачи в аренду (лизинг), иное пользование этих объектов организация, применяющая УСН, должна:
– прекратить исчислять и уплачивать налог на недвижимость с квартала, следующего за кварталом, в котором наступили вышеуказанные обстоятельства (п. 7 ст. 189 НК);
– представить в налоговые органы декларацию по налогу на недвижимость с внесенными изменениями не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором утрачен статус плательщика налога на недвижимость (п. 10 ст. 189 НК).
Пример 6
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объекты недвижимости общей площадью 1 800 м2. В сентябре 2013 г. торговый объект площадью 200 м2 и складское помещение площадью 230 м2 проданы.
В связи с тем что организация с III квартала не признается плательщиком налога на недвижимость (площадь объектов недвижимости – 1 370 м2, т.е. ниже предельного уровня), она прекращает исчислять и уплачивать налог в IV квартале 2013 г. Ей необходимо не позднее 20 декабря 2013 г. представить в налоговые органы по месту регистрации уточненную налоговую декларацию (расчет).
Организация вправе воспользоваться льготами по налогу на недвижимость
Организации, применяющие УСН, имеющие общую площадь объектов недвижимости, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, превышающую 1 500 м2, вправе применять льготы по налогу на недвижимость при наличии оснований в соответствии с нормами ст. 186 НК.
Пример 7
Организация, применяющая УСН, имеет в собственности недвижимость общей площадью 2 050 м2, в т.ч. объекты придорожного сервиса, введенные в эксплуатацию в декабре 2011 г. (площадью 300 м2), и вновь построенное капитальное строение, введенное в эксплуатацию в декабре 2012 г. (площадью 1 400 м2).
Данная организация вправе применить льготу по налогу на недвижимость в 2013 г. по недвижимости в размере 1 700 м2 в соответствии с подп. 1.11 (1 400 м2) и подп. 1.16 (300 м2) п. 1 ст. 186 НК. По капитальным строениям площадью 350 м2 налог уплачивают в общеустановленном порядке, так как площадь объектов недвижимости в целом превысила 1 500 м2.
При наличии объектов недвижимости организации, применяющие УСН, должны вести их учет в книге, причем независимо от размера их площади
В связи с тем что с 2013 г. плательщики налога при УСН при определенных условиях приобретают статус плательщиков налога на недвижимость, в разд. VI формы книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее – книга), были внесены изменения постановлением МНС, Минфина, Минтруда и соцзащиты РБ и Белстата от 20.12.2012 № 45/78/120/225. Раздел VI, в частности, дополнен разделом по учету капитальных строений (зданий, сооружений), в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, их частей, передаточных устройств, а также машино-мест.
Справочно: теперь указанный раздел состоит из 2 частей:
– в части I необходимо вести учет капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, в т.ч. по сданным в аренду, финансовую аренду (лизинг), иное возмездное или безвозмездное пользование;
– в части II – учет капитальных строений (зданий, сооружений), их частей сверхнормативного незавершенного строительства.
Учет в книге осуществляется по правилам, установленным законодательством для организаций, ведущих бухгалтерский учет и отчетность, в отношении находящихся у них на балансе основных средств (имущества) (п. 1 ст. 291 НК). Обязанность ведения в книге учета объектов недвижимости не поставлена в зависимость от общей площади или фактов сдачи в аренду (лизинг), передачу в пользование. Следовательно, организации, ведущие учет в книге, должны заполнять новый раздел при наличии объектов недвижимости.
Организации, применяющие УСН, при выполнении требований ст. 3 Закона № 431-З вправе учесть рекомендации МНС РБ от 18.02.2013 № 2-3-12/389
Организациям, применяющим УСН и на 1 января 2013 г. признающимся плательщиками налога на недвижимость, предоставлено время на установление всех показателей для определения стоимости объектов недвижимости (ст. 3 Закона № 431-З).
Законом № 431-З установлены особые сроки:
– подачи деклараций по налогу на недвижимость – не позднее 20 июля 2013 г. в налоговые органы по месту постановки на учет;
– уплаты сумм налога, исчисленных к уплате по срокам 22 марта и 22 июня 2013 г., – не позднее 22 июля 2013 г.
Организации, являющиеся плательщиками налога при УСН, в т.ч. использовавшие предоставленное им законодательством право не вести бухгалтерский учет и отчетность и (или) не осуществлять переоценку основных средств, обязаны не позднее 1 июля 2013 г. определить на 1 января 2013 г.:
– по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, находящимся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении (кроме находящихся в соответствии с законодательством на балансе у других организаций согласно условиям заключенных договоров, за исключением договоров доверительного управления имуществом), – первоначальную и остаточную стоимость указанных основных средств с учетом их ежегодной переоценки, проведение которой было обязательным для организаций, имеющих основные средства на балансе, за период наличия этих прав, а также сумму амортизации в порядке, установленном законодательством для организаций, ведущих бухгалтерский учет, в отношении находящихся у них на балансе основных средств;
– по капитальным строениям (зданиям, сооружениям) сверхнормативного незавершенного строительства, находящимся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, – стоимость указанных капитальных строений (зданий, сооружений).
Организации, которые в соответствии с законодательством не вели бухгалтерский учет, такую стоимость определяют как стоимость приобретения (сумму затрат на создание, возведение) капитальных строений (зданий, сооружений) сверхнормативного незавершенного строительства.
Важно! В письме МНС РБ от 18.02.2013 № 2-3-12/389 (см.: "ГБ", 2013, № 12, с. 25–29) даны рекомендации по порядку определения первоначальной и остаточной стоимости основных средств, сумм амортизации.
Стоимость капитальных строений (зданий, сооружений) сверхнормативного незавершенного строительства организации, которые в соответствии с законодательством не вели бухгалтерский учет, определяют как стоимость приобретения (сумму затрат на создание, возведение) (часть четвертая ст. 3 Закона № 431-З).
