Вначале напомним, что плательщиками налога на недвижимость признают организации и физических лиц с учетом особенностей, установленных в ст. 184 Налогового кодекса РБ (далее – НК) (ст. 183 НК).
По зданиям и сооружениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ), плательщиком считают организацию-арендатора (п. 1 ст. 184 НК).
Объекты обложения налогом на недвижимость – это здания и сооружения (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения (квартиры, комнаты), хозяйственные постройки), в т.ч. не завершенные строительством, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие плательщикам – физическим лицам (п. 1 ст. 185 НК).
Налоговую базу налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, определяют исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из их оценки, произведенной в порядке, утвержденном Президентом РБ (подп. 1.2 п. 1 ст. 187 НК).
Данный порядок установлен в Положении о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденном Указом Президента РБ от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение).
Таким образом, организации, взявшей в аренду здание или сооружение (далее – объект), необходимо исчислить налог на недвижимость, используя сведения об их стоимости исходя из договора аренды, который должен быть не менее стоимости объекта, определенной независимым органом в порядке, утвержденном Положением.
И вот здесь возникает проблема: организации не имеют возможности получить сведения для исчисления налога к установленному сроку 20 января. Это происходит потому, что оценку объектов, принадлежащих физическим лицам, организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организации по государственной регистрации) представляют местным исполкомам и налоговым органам не позднее 1 марта текущего года.
При отсутствии сведений об оценочной стоимости, произведенной организацией по государственной регистрации, налоговый орган определяет стоимость объектов 2 способами:
1) путем индексации стоимости объектов, примененной в качестве объекта налогообложения в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений.
Данные коэффициенты доводят до сведения МНС не позднее 10 февраля текущего года (подп. 3.2.1 п. 3 Положения);
2) исходя из расчетной стоимости 1 кв. м типового здания или сооружения на начало года и общей площади оцениваемого здания либо сооружения, учитывая коэффициенты качества среды и коэффициенты типа населенного пункта.
Однако и в этом случае срок представления сведений о расчетной стоимости 1 кв. м типового здания или сооружения на начало года местными исполкомами в налоговые органы установлен достаточно поздно: не позднее 1 марта текущего года (подп. 3.2.2 п. 3 Положения).
Возникает парадокс: крайние сроки для получения налоговыми органами и соответственно организациями информации, необходимой для исчисления налога на недвижимость, наступают позже срока, установленного НК для представления налоговой декларации. Организации, чтобы успеть уплатить налог вовремя, вынуждены исчислить налог по принципу "примерно так".
В последующем, если стоимость объектов, определенная исходя из оценки, произведенной в порядке согласно Положению, окажется выше стоимости, указанной в договорах аренды, организациям придется вносить соответствующие изменения в налоговую декларацию.
Процесс налогового администрирования, предусмотренный Положением, является довольно трудозатратным, причем за оценку объекта в организации по государственной регистрации еще приходится и платить. В некоторых случаях, когда площадь арендуемых помещений составляет всего несколько квадратных метров, расходы на администрирование налога на недвижимость (подготовка запросов арендодателям, услуги почты, услуги оценщиков, поездки по инстанциям) порой превышают размер уплачиваемого налога.
Более того, начиная с 2011 г. организации при заключении с физическим лицом договоров аренды здания или сооружения (их части), иного их возмездного и безвозмездного пользования в течение 30 дней с даты заключения таких договоров должны представлять в налоговые органы по месту постановки на учет их копии (п. 3 ст. 189 НК).
Если вспомнить историю данного вопроса, то в 2008 г. существовал иной порядок исчисления налога на недвижимость, когда физические лица самостоятельно уплачивали его со стоимости принадлежащих им зданий и строений, переданных в аренду (ст. 1 Закона РБ от 23.12.1991 № 1337-XII "О налоге на недвижимость").
Однако указанный порядок прекратил свое существование с 1 января 2009 г. в связи с выходом Закона РБ от 13.11.2008 № 449-З "О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам налогообложения".
Учитывая мытарства, которые терпят организации, представляется логичным, чтобы исчисление и уплату налога на недвижимость производили сами физические лица по принадлежащим им зданиям и сооружениям, тем более что сроки уплаты налога для них установлены до 15 ноября текущего года, а к этому сроку налоговые органы будут располагать информацией о стоимости зданий и сооружений (п. 4 ст. 189 НК).
