При применении УСН объектом налогообложения признают валовую выручку, которую определяют как сумму выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (пп. 1, 2 ст. 288 Налогового кодекса РБ (далее – НК)).
При сдаче имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)) в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав включают:
– сумму арендной платы (лизинговых платежей);
– сумму возмещаемых арендодателю (лизингодателю) расходов, не включенных в арендную плату (лизинговый платеж) (п. 2 ст. 288 НК).
Внимание! При сдаче имущества в аренду (финансовую аренду (лизинг)) у плательщиков, ведущих бухгалтерский учет и определяющих выручку по методу начисления арендной платы, с 17 июля 2012 г. датой отражения сумм возмещаемых арендодателю (лизингодателю) расходов, не включенных в арендную плату (лизинговый платеж), в составе выручки для целей определения налоговой базы по налогу при УСН является дата поступления арендодателю (лизингодателю) возмещения этих расходов (в т.ч. в натуральной форме) либо дата иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц (подп. 1.6 п. 1 Указа Президента РБ от 11.07.2012 № 312 "О некоторых вопросах налогообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности" (далее – Указ № 312)).
Порядок включения в выручку возмещаемых расходов
Определение момента включения в выручку возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, зависит от метода определения выручки от реализации и даты поступления возмещаемых коммунальных услуг. Рассмотрим несколько практических ситуаций.
Ситуация 1
Организация сдает помещение в аренду и применяет в качестве отчетного периода квартал. Учетной политикой организации избран метод определения выручки "по оплате". По договору арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг. За декабрь 2011 г. оплата коммунальных услуг поступила от арендатора 6 февраля 2012 г.
Когда данная сумма возмещаемых услуг должна быть включена в налоговую базу при исчислении налога?
Решение: поступившую сумму необходимо включить в налоговую базу для исчисления налога при УСН в налоговой декларации за I квартал 2012 г.
Ситуация 2
Организация сдает помещение в аренду. Ведет бухгалтерский учет и выручку определяет по методу начисления. По договору арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг, не включенных в арендную плату. За декабрь 2011 г. оплата коммунальных услуг поступила от арендатора 10 февраля 2012 г.
В каком отчетном периоде данная сумма должна быть включена в налоговую базу?
Решение: поступившую сумму коммунальных услуг не следует включать в налоговую базу по УСН в 2012 г., так как данные расходы относятся к декабрю 2011 г., когда возмещаемые суммы коммунальных услуг не являлись объектом налогообложения при исчислении налога при УСН.
Ситуация 3
Организация сдает помещение в аренду. Ведет бухгалтерский учет и выручку определяет по методу начисления. По условиям договора арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг, не включенных в арендную плату. За май 2012 г. сумма возмещения коммунальных услуг от арендатора поступила 16 июля 2012 г.
Каков порядок включения поступившей суммы в налоговую базу при исчислении налога при УСН?
Решение: поступившую сумму стоимости коммунальных услуг следует включать в налоговую базу при исчислении налога при УСН за II квартал 2012 г., так как она относится к арендной плате за май 2012 г.
Ситуация 4
Организация сдает помещение в аренду, применяя порядок отражения выручки по методу начисления. По условиям договора арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг, не включенных в арендную плату. За май 2012 г. сумма возмещения от арендатора поступила 27 июля 2012 г.
Необходимо ли включать эту сумму в налоговую базу при исчислении налога при УСН во II квартале 2012 г.?
Решение: поступившую сумму коммунальных услуг следует включать в налоговую базу по УСН в декларацию за III квартал 2012 г. (по дате поступления), так как на данную ситуацию распространяется норма подп. 1.6 п. 1 Указа № 312, вступившего в силу с 17 июля 2012 г.
Ситуация 5
Организация сдает помещение в аренду и применяет УСН с ведением учета в книге доходов и расходов. Выручку от реализации она определяет по методу оплаты. По условиям договора арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг, не включенных в арендную плату. За декабрь 2011 г. оплата коммунальных услуг поступила от арендатора 28 февраля 2012 г.
В каком отчетном периоде данная сумма должна быть включена в налоговую базу при исчислении налога при УСН?
Решение: поступившую сумму коммунальных услуг следует включить в налоговую базу при УСН за I квартал 2012 г.
Ставка налога при УСН зависит от формы налогообложения и месторасположения объекта недвижимости
В нижеприведенной таблице указаны ставки налога при УСН, установленные ст. 289 НК, при сдаче имущества в аренду.
Внимание! Пониженные ставки налога не могут применяться в отношении сдачи в аренду (финансовую аренду (лизинг)) недвижимого имущества, расположенного вне населенных пунктов и территорий, указанных выше, а также движимого имущества юридическим и (или) физическим лицам с местом нахождения (жительства) вне этих населенных пунктов.
Рассмотрим примеры, обосновывающие правильное применение ставок налога при УСН.
Пример 1
Организация, зарегистрированная в г. Минске, сдает в аренду помещение иностранной организации – резиденту Австрии.
Можно ли применить ставку 2 %?
Ставка налога при УСН в размере 2 % не может быть применена, так как здание расположено на территории Республики Беларусь. В данном случае может быть применена ставка налога в размере 7 % без уплаты НДС или 5 % с уплатой НДС.
Пример 2
Организация, зарегистрированная в г. Минске, сдает в аренду оборудование иностранной организации – резиденту РФ для использования на территории Республики Беларусь без его вывоза в Российскую Федерацию.
Можно ли применить ставку 2 %?
Ставку налога в размере 2 % можно применить при условии подтверждения факта вывоза оборудования за пределы Республики Беларусь. В рассматриваемом случае ставка налога при УСН в размере 2 % не может быть применена, так как оборудование не вывозится за пределы республики. В этой ситуации можно применить ставку 7 % без уплаты НДС или 5 % с уплатой НДС.
Пример 3
Организация, зарегистрированная в г. Минске, сдает в аренду оборудование иностранной организации – резиденту РФ, которая вывозит его в Российскую Федерацию.
Можно ли применить ставку 2 %?
Ставка налога при УСН в размере 2 % может быть применена, так как оборудование вывозится за пределы республики (при наличии подтверждения вывоза).
Пример 4
Организация, расположенная в г. Скиделе и уплачивающая налог при УСН с уплатой НДС, сдает в аренду помещение, находящееся в г. Гродно.
Можно ли применить ставку налога в размере 3 %?
Организация не вправе применить ставку в размере 3 %, так как здание расположено в г. Гродно. Может быть применена только ставка налога в размере 5 % с уплатой НДС.
Пример 5
Организация, расположенная в г. Скиделе и уплачивающая налог при УСН с уплатой НДС, сдает в аренду оборудование организации, зарегистрированной в г. Гродно. Оборудование будет использоваться на территории г. Гродно.
Можно ли применить ставку налога в размере 3 %?
Организация не вправе применить ставку в размере 3 %, потому что организация-арендатор зарегистрирована и осуществляет деятельность в г. Гродно. Может быть применена только ставка налога в размере 5 % с уплатой НДС.
Пример 6
Организация, расположенная в г. Скиделе и уплачивающая налог при УСН с уплатой НДС, сдает в аренду оборудование организации, зарегистрированной в г. Мосты. Оборудование будет использоваться на территории г. Гродно.
Можно ли применить ставку налога в размере 3 %?
Организация вправе применить ставку в размере 3 %, так как организация-арендатор зарегистрирована и осуществляет деятельность в г. Мосты.
Особенности исчисления НДС по оборотам, возмещаемым арендатором
Обороты по возмещению арендодателю (лизингодателю) арендатором (лизингополучателем) стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (финансовой арендой (лизингом)), не включенной в сумму арендной платы (лизингового платежа), не признают объектом обложения НДС (подп. 2.12.2 п. 2 ст. 93 НК).
Выделение арендодателем (лизингодателем) арендатору (лизингополучателю) сумм НДС при предъявлении к возмещению стоимости работ (услуг) производится при указании арендодателю (лизингодателю) этих сумм НДС продавцами таких работ (услуг) в первичных учетных документах (п. 7 ст. 105 НК).
Внимание! По возмещаемым расходам необходимо выделять суммы НДС как плательщикам НДС, так и тем, кто НДС не уплачивает, при соблюдении норм п. 7 ст. 105 НК.
При оказании арендодателем эксплуатационных услуг (уборка, текущий ремонт эксплуатационного оборудования и т.п.) арендатору с их стоимости плательщики исчисляют и уплачивают НДС в общеустановленном порядке.
