Ситуация. Долевое строительство жилого помещения
Организация (дольщик) заключила с застройщиком договор на создание объекта долевого строительства (жилое помещение в многоквартирном доме). Акт приемки-передачи стороны подписали 19 августа 2014 г., но с замечаниями. Ключи не были получены, и был составлен и подписан перечень замечаний дольщика.
Застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный дом 2 июня 2014 г. Акты по передаче затрат (формы С-17) были подписаны со стороны застройщика 1 декабря 2014 г., дольщику эти акты прислали только в апреле 2015 г. почтой.
Руководитель организации-дольщика жилое помещение не регистрировал в БРТИ и не принимал до полного устранения замечаний. В течение 2015 г. застройщик устранял замечания дольщика и до декабря 2015 г. замечания были полностью устранены.
9 декабря 2015 г. организация-дольщик получила свидетельство о государственной регистрации.
Как правильно отразить в бухгалтерском учете приобретение этого жилого помещения дольщиком и когда у него возник объект налога на недвижимость?
Какие документы должны быть у дольщика при приемке объекта долевого строительства?
Застройщик |*| обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства (цену договора), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) (п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263; далее – Положение № 263).
* Информация по факту возникновения у застройщика объекта обложения НДС и налога на прибыль доступна для подписчиков электронного «ГБ»
С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов – 6 месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемкипередачи объекта долевого строительства;
2) возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в т.ч. если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
3) расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь и договором (п. 16 Положения № 263).
Важно! Акт приемки-передачи объекта долевого строительства формально соответствует требованиям, предъявляемым к первичным учетным документам, так как содержит все обязательные реквизиты первичного учетного документа. Однако при этом данный акт не содержит всей необходимой дольщику информации (суммы НДС, перечня объектов учета и т.п.).
Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом. Такие документы, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, должны содержать следующие сведения:
1) наименование и дату составления;
2) наименование организации, фамилию и инициалы индивидуального предпринимателя, являющегося участником хозяйственной операции;
3) содержание и основание совершения хозяйственной операции, ее оценку в натуральных и стоимостных показателях или в стоимостных показателях;
4) должности лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и (или) правильность ее оформления, их фамилии, инициалы и подписи.
Первичные учетные документы могут содержать иные сведения, не являющиеся обязательными (пп. 1 и 2 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»; далее – Закон № 57-З).
Следует отметить, что акт приемки-передачи объекта долевого строительства, форма которого содержится в приложении 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, содержит все обязательные реквизиты первичного учетного документа, предусмотренные ст. 10 Закона № 57-З. Соответственно он может быть признан первичным учетным документом, на основании которого застройщик вправе отразить хозяйственную операцию по передаче объекта долевого строительства дольщику.
Однако для дольщика – юридического лица акт приемки-передачи объекта долевого строительства не может рассматриваться в качестве первичного учетного документа, так как законодательством Республики Беларусь установлены дополнительные требования, предъявляемые к сведениям (информации), которые должны быть указаны в акте на передачу дольщику |*| затрат, произведенных при создании объекта долевого строительства.
* Информация по открытию специального счета застройщиком и порядку использования находящихся на нем средств, доступна для подписчиков электронного «ГБ»
Так, при ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика. В этом случае заказчик, застройщик по окончании строительства передают третьему лицу (в т.ч. дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции № 10* (п. 52 Инструкции № 10).
__________________________
* Инструкция о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденная постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10).
При этом в акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного для дольщика (юридического лица), должна быть указана следующая информация:
– наименование объекта учета;
– сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции № 10;
– процент долевого участия;
– сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;
– сумма НДС, приходящегося на долю дольщика;
– сумма оплаты по договору;
– сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;
– сумма НДС, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;
– сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно).
Юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, принимает объект (часть объекта) к бухгалтерскому учету на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с требованиями п. 52 Инструкции № 10, с отражением по дебету счета 08 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (п. 53 Инструкции № 10).
Требования Инструкции № 10 являются обязательными к исполнению и организацией, которая выступает заказчиком либо застройщиком в строительной деятельности (пп. 1 и 3 Инструкции № 10).
На основании вышеизложенного в качестве первичного учетного документа, который должен быть оформлен при передаче затрат по созданию объекта долевого строительства между застройщиком и дольщиком – юридическим лицом, выступает именно акт на передачу.
Рекомендуемая форма акта на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (типовая форма С-17), в настоящее время утверждена постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3 «О примерных формах учетных документов в строительстве».
На практике акт приемки-передачи объекта долевого строительства (необходимость составления которого предусмотрена Положением № 263) и акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (необходимость составления которого предусмотрена пп. 52 и 53 Инструкции № 10), подписываются одновременно (либо в одном и том же отчетном периоде).
В рассматриваемой ситуации стороны по договору (причем как дольщик, так и застройщик) поставили себя в положение, которое может являться предметом субъективной оценки и дает основания доказывать как правомерность действий застройщика (имеющего подписанный акт приемки-передачи объекта долевого строительства), так и правомерность действий дольщика (не имеющего первичного учетного документа, содержащего все необходимые сведения для принятия объекта долевого строительства к бухгалтерскому учету).
Исчисление налога на недвижимость
В данной ситуации для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость нужно руководствоваться следующими требованиями законодательства.
Как уже указывалось выше, в соответствии с п. 14 Положения № 263 с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
При этом п. 14 Положения № 263 также установлено, что после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты стоимости такого объекта (цены договора) застройщик в 2-дневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.
Дольщик обязан не позднее 3 месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, в установленном порядке зарегистрировать данное право.
Перечень документов, необходимых дольщику (юридическому лицу) для регистрации права собственности на переданный ему объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», установлен п. 17.21 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
В нашей ситуации юридическое лицо – дольщик имело в наличии все документы, позволяющие ему обратиться за государственной регистрацией права собственности (хозяйственного ведения либо оперативного управления) на возведенный объект недвижимого имущества (в т.ч. на объект, в отношении которого имелись замечания при приемке).
Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица с учетом особенностей, установленных ст. 184 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК) (ст. 183 НК).
По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, подлежащим государственной регистрации, до их государственной регистрации плательщиком признается организация, у которой такие объекты состоят на учете (находятся на балансе) (п. 6 ст. 184 НК).
Объектами обложения налогом на недвижимость признаются:
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций;
– капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, подлежащие государственной регистрации, состоящие на учете (находящиеся на балансе) плательщиков-организаций, до их государственной регистрации (п. 1 ст. 185 НК).
С учетом всех вышеизложенных требований законодательства плательщиком налога на недвижимость (возможность применения налоговых льгот, предусмотренных ст. 186 НК, не рассматривается) с момента подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства признается организация-дольщик.
Отсутствие акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, у организации-дольщика, т.е. отсутствие первичного учетного документа, содержащего предусмотренную законодательством информацию, будет препятствовать организации-дольщику в приемке объекта недвижимого имущества к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств (готовой продукции) либо в качестве иного актива, в зависимости от целей, для которых осуществлялось долевое строительство.
Бухгалтерский учет у дольщика
В бухгалтерском учете организации-дольщика данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:
19 августа 2014 г.
Д-т 08 – К-т 60
– отражено получение объекта долевого строительства исходя из его стоимости, указанной в акте приемки-передачи;
декабрь 2015 г. (на дату подписания дольщиком акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта):
Д-т 08 – К-т 60
– методом «красное сторно» отражена корректировка суммы ранее отраженных затрат (в сумме, равной сумме НДС, указанной в акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта);
Д-т 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» – К-т 60
– отражена сумма НДС, приходящаяся на долю организации-дольщика, указанная в акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта;
на дату фактического осуществления расходов по регистрации (дату подачи заявления на регистрацию права собственности):
Д-т 08 – К-т 60
– отражены расходы по регистрации объекта недвижимого имущества;
Д-т 01 «Основные средства» – К-т 08
– отражено принятие объекта недвижимого имущества (в разрезе соответствующих инвентарных объектов) к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств.
