Налоговый кодекс-2015: особенности исчисления и уплаты налога на недвижимость (Окончание)

Начало см. в "ГБ", 2015, № 16, с. 10–13; № 17, с. 10–13.

Организация приобрела оборудование для строительства объекта (группа основных средств "Сооружения", шифр 2). Проектно-сметной документацией предусмотрено, что оборудование должно быть установлено на строящемся объекте, а после приемки законченного строительством объекта введено в эксплуатацию.

В какой момент возникает объект для исчисления налога на недвижимость:

а) в момент приобретения оборудования, учитываемого на балансовом счете 07 "Оборудование к установке и строительные материалы";

б) после проведения монтажа оборудования подрядчиком, учитываемого на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы" с учетом затрат на монтаж и установку;

в) после приемки законченного строительством объекта, в состав которого входит оборудование?

С 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором данное оборудование было приобретено, с последующим перерасчетом с момента приемки объекта в эксплуатацию.

В приведенной ситуации оборудование является объектом, признаваемым капитальным строением (зданием, сооружением) в соответствии со ст. 185  Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК). Поэтому оно будет подлежать обложению налогом на недвижимость с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором данное оборудование было приобретено.

Важно! Обязанность корректировки годовой суммы налога на недвижимость организациями – плательщиками налога на недвижимость предусмотрена только для тех ситуаций, которые перечислены в пп. 6–9 ст. 189 НК. Пересчет годовой суммы налога на недвижимость и внесение изменений в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость производить не следует в случаях, если происходит перевод в бухгалтерском учете объектов обложения налогом на недвижимость с одного балансового счета на другой и не возникают ситуации, перечисленные в вышеупомянутых пп. 6–9 ст. 189 НК.

Если в течение календарного года в результате окончания строительства (приемки объекта в эксплуатацию) возникает новое капитальное строение (здание, сооружение), а также при возникновении объекта сверхнормативного незавершенного строительства, в состав которого входит указанное оборудование, годовая сумма налога на недвижимость подлежит пересчету. Порядок данного пересчета изложен в п. 7 ст. 189 НК.

Так, при приобретении организациями в течение года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест либо возникновении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, объектов сверхнормативного незавершенного строительства, машино-мест годовая сумма налога на недвижимость подлежит корректировке. Так, сумма налога увеличивается на суммы, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (в книге учета доходов и расходов организаций, применяющих УСН), приобретенных либо возникших капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Организация заключила с индивидуальным предпринимателем договор аренды офисного помещения с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2015 г. В договоре указана стоимость арендованного помещения исходя из заключения об оценке РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" по состоянию на 1 января 2013 г.

Вправе ли организация при определении налоговой базы налога на недвижимость в 2015 г. в отношении арендуемого офисного помещения применить последовательно ежегодно утверждаемые Минстройархитектуры Республики Беларусь коэффициенты переоценки зданий и сооружений на 2014 г. и на 2015 г. к оценочной стоимости на 1 января 2013 г.?

Вправе.

В качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в 2013 г. использовалась оценочная стоимость, указанная в заключении об оценке по состоянию на 1 января 2013 г. Для определения стоимости арендуемой части помещения организация вправе в целях исчисления налога на недвижимость за 2014–2015 гг. индексировать стоимость помещения, т.е. использовать коэффициенты переоценки зданий и сооружений на 2014 и 2015 гг. Аргументами, обосновывающими приведенный вывод, могут быть следующие.

Налоговую базу налога на недвижимость при аренде помещения у физических лиц определяют исходя из стоимости арендованного помещения, указанной в договоре аренды, но не менее стоимости этого помещения, определенной исходя:

– из оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;

– указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;

– определенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
Такие правила предусмотрены в п. 2 ст. 187 НК.

Справочно: порядок оценки принадлежащих физическим лицам капитальных строений (зданий и сооружений (их частей), в т.ч. жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), нежилых помещений, хозяйственных построек, гаражей, иных зданий и сооружений, включая не завершенные строительством, машино-мест) для исчисления налога на недвижимость определен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (с изменениями и дополнениями; далее – Положение № 187).

Руководствуясь Положением № 187, оценку зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость производят:

– территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года;

– налоговые органы, организации, взявшие в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений), при отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по их оценочной стоимости, определенной:

путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений;

исходя из базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения – при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году.

Организация 31 декабря 2014 г. заключила договор аренды офисного помещения с индивидуальным предпринимателем, который представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2013 г., проведенной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества. Стоимость помещения по данному заключению составляет 3 млн. руб.

Каким образом организации необходимо определить в 2015 г. налоговую базу по налогу на недвижимость?

Исходя из базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки.

Организация при заключении договора аренды помещения с физическим лицом признается плательщиком налога на недвижимость (п. 1 ст. 184 НК). В рассматриваемой ситуации налоговая база по налогу на недвижимость должна быть определена на 1 января 2015 г. и исчисление налога должно быть произведено начиная с I квартала 2015 г. (пп. 7, 10 ст. 189 НК).

Важно! Для определения налоговой базы по налогу на недвижимость в отношении арендованного у физического лица помещения следует сравнить сумму, указанную в договоре аренды, и оценку, проведенную в соответствии с законодательством, и исходя из наибольшей суммы произвести исчисление налога на недвижимость (п. 2 ст. 187 НК).

Поскольку оценка стоимости помещения по состоянию на 1 января 2015 г. уполномоченными органами не производилась, то организации следует применить нормы Положения № 187.

Справочно: при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, оценка арендуемого помещения в целях исчисления данного налога производится путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры, начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187).

Пример. Расчет налоговой базы по налогу на недвижимость с учетом расчетной стоимости 1 м² и коэффициентов переоценки

Базовая расчетная стоимость 1 м² типового нежилого помещения, расположенного в г. Минске, составляет 6 527 000 руб. (приложение 1 к Положению № 187).

Для целей исчисления налога на недвижимость стоимость офисного помещения по состоянию на 1 января 2015 г. будет определена путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры, начиная с 1 января 2014 г.:

– в 2014 г. – 1,2212 (постановление Минстройархитектуры Республики Беларусь от 28.01.2014 № 2);

– в 2015 г. – 1,0817 (постановление Минстройархитектуры Республики Беларусь от 23.01.2015 № 1).

Повышающий коэффициент к ставке налога на недвижимость по решению Мингорсовета от 24.11.2010 № 62 "Об установлении коэффициентов к ставкам земельного налога и налога на недвижимость", в редакции решения от 20.03.2015 № 111 (далее – решение Мингорсовета № 62), для II экономико-планировочной зоны г. Минска составляет 2,5.

Стоимость офисного помещения площадью 30 м² для целей исчисления налога на недвижимость по состоянию на 1 января 2015 г. будет определена в размере 258 659 535 руб. (6 527 000 × 1,2212 × 1,0817 × 30 м²). Сумма налога составит 6 466 488 руб. (258 659 535 × 1 % × 2,5).

Поскольку рассчитанная оценочная стоимость нежилого помещения оказалась больше его стоимости, указанной в договоре аренды (3 млн. руб.), именно она и будет использована в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость.

Могут ли филиалы, исполняющие налоговые обязательства юридического лица, применить коэффициент 1,0 к ставке налога на недвижимость, если договор на оказание безвозмездной спонсорской помощи заключен с организацией – юридическим лицом?

Могут.

Филиалы, представительства и иные обособленные подразделения юридических лиц Республики Беларусь, имеющие отдельный баланс и банковский счет, только исчисляют суммы налогов и исполняют налоговые обязательства этих юридических лиц, т.е. действуют от имени этих юридических лиц (п. 3 ст. 13 НК).

Исполнение филиалом налогового обязательства по налогу на недвижимость связано с наличием у него на балансе объектов налогообложения (п. 1 ст. 185 НК).

В указанной ситуации филиал, исполняющий налоговые обязательства юридического лица, вправе при исчислении и уплате налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, находящимся на его балансе и расположенным в г. Минске, применить коэффициент 1,0 к ставке налога на недвижимость по подп. 1.3 п. 1 решения Мингорсовета № 62.

Товарищество собственников нежилых помещений, применяющее УСН, сдает в аренду помещения (места общего пользования), являющиеся общим имуществом совместного домовладения.

Будет ли товарищество собственников являться плательщиком налога на недвижимость по сданным в аренду помещениям?

Не будет.

У товарищества собственников, как применяющего УСН, так и находящегося на общей системе налогообложения, предоставляемые в аренду помещения и их части, которые являются общим имуществом совместного домовладения, не являются объектом обложения налогом на недвижимость, поскольку в отношении переданного в аренду имущества товарищество собственников не обладает правом собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления. Данный вывод основан на следующих нормах налогового законодательства.

Для организаций, применяющих УСН, в 2015 г. сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость в следующих случаях:

1) по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, сданным в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование;

2) если общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении (в т.ч. переданных в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование), превышает 1 500 м²;

3) по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства.

Приведенный порядок предусмотрен в подп. 3.13 п. 3 ст. 286 НК.

Объектами обложения налогом на недвижимость признают капитальные строения (здания, сооружения), их части, в т.ч. сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 НК).

Справочно: товариществом собственников признают объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения (часть первая ст. 20 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З "О совместном домовладении"; далее – Закон № 135-З). Совместное домовладение определено как правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (ст. 1 Закона № 135-З).

Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

С учетом вышеизложенного товарищество собственников вправе сдавать от своего имени в аренду другим лицам не принадлежащее ему на праве собственности, а находящееся в общей долевой собственности членов товарищества собственников недвижимое имущество при условии, что собственники указанного имущества предоставили товариществу собственников такое право.