Ситуация
В договоре аренды помещения есть его оценочная стоимость только на 01.01.2019
Организация (далее – арендатор) заключила договор аренды помещения с физическим лицом (далее – арендодатель) в 2019 г. общей площадью 92,7 м2. Вместе с договором аренды арендодатель представил заключение о независимой оценке арендуемого помещения, где указана его оценочная стоимость на 01.01.2019 – 85 545,65 руб. (заключение о независимой оценке проводило РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»). Данная стоимость отражена и в договоре аренды.
В 2019 г. арендатор применял упрощенную систему налогообложения (далее – УСН) и не являлся плательщиком налога на недвижимость в отношении арендованного помещения. С 2020 г. арендатор применяет общую систему налогообложения.
Как в данном случае рассчитать налог на недвижимость?
По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признается организация-арендатор (абз. 3 части первой п. 1 ст. 226 НК [1]).
Объектами обложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые организациями в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь) (подп. 1.3 п. 1 ст. 227 НК). Исключение составляют объекты, которые в соответствии с п. 2 ст. 227 НК не признаются объектами обложения налогом на недвижимость.
Поскольку в нашей ситуации собственником помещения является физическое лицо, то налог на недвижимость по арендованному у него помещению обязана уплачивать организация-арендатор.
Определение налоговой базы по налогу на недвижимость
Налоговую базу по налогу на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, взятым организациями в аренду у физических лиц, определяют исходя из стоимости таких капитальных строений, их частей, указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих объектов, определенной исходя из их оценки:
• по оценочной стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года (подп. 2.1 п. 2 ст. 229 НК);
• указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на 1 января текущего года, выданном оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика (подп. 2.2 п. 2 ст. 229 НК);
• произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (подп. 2.3 п. 2 ст. 229 НК).
Так как в нашей ситуации у арендатора отсутствует оценочная стоимость на 1 января текущего года части капитального строения, взятого в аренду, то при определении налоговой базы организации необходимо руководствоваться порядком оценки принадлежащих физическим лицам капитальных строений (зданий, сооружений (их частей)) для исчисления налога на недвижимость, который установлен Положением № 187 [2].
Так, организации, взявшие в аренду у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений), при отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по их оценочной стоимости, определенной в соответствии с частями первой и второй подп. 3.1 п. 3 Положения № 187, определяют стоимость здания по одному из двух вариантов (см. таблицу):
Поскольку у арендатора имеются сведения об оценочной стоимости арендуемого помещения, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества на 01.01.2019, которая ежегодно индексируется на коэффициенты переоценки зданий и сооружений, то произведем расчет налоговой базы по налогу на недвижимость на 2020 г.
С этой целью арендатор для определения налоговой базы на 2020 г. индексирует оценочную стоимость здания, определенную на 01.01.2019, на коэффициент переоценки зданий и сооружений*, который на 01.01.2020 составляет 1,1207:
_______________
* См. постановление Минстройархитектуры Республики Беларусь от 28.01.2020 № 2 «Об установлении коэффициента изменения стоимости зданий и сооружений».
85 545,65 × 1,1207 = 95 871,01 руб.
Важно! Не забудьте сравнить проиндексированную стоимость здания (его части) со стоимостью, указанной в договоре. Наибольшая из сравниваемых величин и будет базой налога на недвижимость.
Представить декларацию по налогу на недвижимость арендатор обязан в налоговые органы не позднее 20.03.2020 (п. 1 ст. 233 НК).
Налог на недвижимость организация уплачивает по выбору (п. 3 ст. 233, часть седьмая ст. 4 НК):
• либо один раз в год в размере исчисленной годовой суммы налога;
• либо ежеквартально в размере 1/4 исчисленной годовой суммы налога.
Заполним налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость |*| и рассчитаем сумму налога к уплате с учетом выбора уплаты ежеквартально (см. с. 88).
