Арендатор возмещает арендодателю сверх арендной платы стоимость эксплуатационных услуг, оказанных арендодателем собственными силами.
1. Как исчислить НДС арендодателю и что является днем оказания этих услуг (например, по уборке помещения)?
Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), имущественных прав, исчисленная исходя из цен (тарифов) на товары (работы, услуги), имущественные права с учетом акцизов (для подакцизных товаров) без включения в них НДС (п. 1 ст. 120 НК*).
_____________
* Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК).
Таким образом, при формировании суммы, предъявляемой арендатору к возмещению, арендодатель начисляет НДС наверх на расходы с учетом (или без учета) рентабельности. Например, расходы на уборку – 200 руб., рентабельность – 0 %, сумма НДС – 40 руб. (200 × 100 / 20). Арендатор возмещает: 200 + 40 = 240 руб.
При оказании услуги, результаты которой заказчик может использовать по мере ее осуществления в течение срока действия договора, заключенного исполнителем и заказчиком в письменной форме, днем оказания услуги признается:
– последний календарный день каждого месяца оказания услуги и последний день оказания услуги, если срок действия договора превышает 1 месяц;
– последний календарный день каждого месяца оказания услуги и (или) день завершения оказания услуги, если срок действия договора не превышает 1 месяц (п. 6 ст. 121 НК).
Исходя из разъяснения Минфина и МНС* к таким услугам могут быть отнесены услуги связи, жилищно-коммунальные услуги, услуги, оказываемые по договорам энергоснабжения, медицинские услуги, санаторно-курортные услуги, услуги авторского и технического надзора в строительстве; инженерные услуги и др.
_____________
* Разъяснение Минфина и МНС Республики Беларусь от 11.04.2019 № 15-1-5/105/2-2-10/00891 «Об определении даты совершения хозяйственной операции в бухгалтерском и налоговом учете» (далее – разъяснение Минфина и МНС).
Следовательно, эксплуатационные услуги по уборке помещений могут быть отнесены к так называемым непрерывным услугам.
Таким образом, днем оказания таких услуг при сроке действия договора свыше 1 месяца является последний день месяца.
2. Что указывается в ЭСЧФ и каков срок его выставления?
В стр. 3 ЭСЧФ |*| в качестве даты совершения операции указывается последний день месяца. Кроме того, поскольку имеет место оборот по реализации услуг, в ЭСЧФ указываются статусы поставщика и получателя «Продавец – Покупатель».
ЭСЧФ выставляется не ранее дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, определяемого в соответствии со ст. 121 НК, и не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, на который приходится день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 5 ст. 131 НК).
С учетом изложенного ЭСЧФ направляется арендатору не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем оказания услуг.
Согласно договору аренды сверх суммы арендной платы арендатор возмещает арендодателю налог на недвижимость и земельный налог.
1. Можно ли отразить эти суммы возмещений в одном ЭСЧФ вместе с арендной платой?
Отразить в одном ЭСЧФ с арендной платой возмещаемые суммы налога на недвижимость и земельного налога нельзя. И вот почему.
Налоговая база НДС увеличивается на суммы, фактически полученные (причитающиеся к получению) за реализованные товары (работы, услуги), имущественные права сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), имущественных прав (подп. 4.1 п. 4 ст. 120 НК).
Исходя из п. 11 ст. 131 НК на такие суммы создается дополнительный ЭСЧФ, который в соответствии с подп. 8.10 п. 8 ст. 131 НК направляется на Портал, без выставления контрагенту.
Кроме того, сумма НДС, исчисленная с сумм увеличения налоговой базы согласно п. 4 ст. 120 НК, не предъявляется плательщиком покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 3 ст. 128 НК).
Следовательно, возмещение сумм земельного налога и налога на недвижимость, производимое сверх арендной платы, облагается НДС у арендодателя как сумма, увеличивающая налоговую базу по НДС. НДС исчисляется методом «изнутри», т.е. 20/120 (п. 2 ст. 128 НК), создается дополнительный ЭСЧФ без ссылки на исходный ЭСЧФ (подп. 13.2 п. 13 ст. 131 НК), который направляется на Портал, т.е. исчисленный НДС ни у кого не подлежит вычету. Арендная плата отражается в исходном ЭСЧФ, который направляется арендатору.
2. Если арендодатель предоставил отсрочку по оплате арендной платы арендаторам в соответствии с Указом № 143*, то в какой момент облагается НДС сумма возмещения налогов?
_____________
* Указ Президента Республики Беларусь от 24.04.2020 № 143 «О поддержке экономики» (далее – Указ № 143).
При предоставлении отсрочки арендодателем по оплате арендной платы за недвижимое имущество в соответствии с подп. 6.1 п. 6 или п. 11 Указа № 143 днем сдачи арендодателем в аренду такого недвижимого имущества для целей исчисления НДС признается 31 декабря 2020 г., если день сдачи такого недвижимого имущества в аренду приходится на период с 1 апреля по 30 сентября 2020 г. (п. 12 Указа № 143) |*|.
Моментом фактической реализации в отношении сумм, увеличивающих налоговую базу в соответствии с п. 4 ст. 120 НК, признается по выбору плательщика (за исключением банков) день их получения либо день отражения этих сумм в бухгалтерском учете.
Выбранный плательщиком (за исключением банков) порядок определения момента фактической реализации отражается в учетной политике организации и изменению в течение текущего налогового периода не подлежит (подп. 28.2 п. 28 ст. 121 НК).
Однако суммы, увеличивающие налоговую базу по НДС, не могут быть отражены в налоговой декларации по НДС ранее отражения в ней самой налоговой базы – арендной платы.
Таким образом, поскольку НДС из арендной платы за апрель – сентябрь 2020 г. исчисляется 31.12.2020, суммы возмещения налогов также подлежат отражению в налоговой декларации за декабрь 2020 г.
Арендодатель исчисляет НДС из суммы возмещаемых коммунальных расходов.
Что с вычетом НДС по данным расходам и как это влияет на распределение налоговых вычетов по удельному весу?
Арендодатель принимает НДС по коммунальным услугам к вычету, обеспечив его раздельный учет. И вычеты, и сумма возмещаемых расходов не участвуют в распределении методом удельного веса.
При налогообложении плательщиком в соответствии с подп. 9.3 и (или) 9.4 п. 9 ст. 122 НК оборотов по возмещению стоимости приобретенных товаров (работ, услуг), имущественных прав суммы НДС, предъявленные при их приобретении, признаются налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 132 НК (подп. 24.8 п. 24 ст. 133 НК).
При этом исходя из п. 12 ст. 134 НК суммы НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам, при возмещении стоимости которых плательщиком производится налогообложение в соответствии с подп. 9.3 и (или) 9.4 п. 9 ст. 122 НК, подлежат распределению методом раздельного учета.
Согласно общим принципам раздельного учета, если к какому-то обороту обеспечен раздельный учет вычетов, то в распределении методом удельного веса не участвуют ни суммы вычетов, ни сумма оборота.
Таким образом, арендодатель принимает НДС по коммунальным услугам к вычету, обеспечив его раздельный учет. Этот раздельный учет является обязательным. И вычеты |*|, и сумма возмещаемых расходов, отраженная в стр. 1 налоговой декларации по НДС, не участвуют в распределении методом удельного веса.
* Нюансы исчисления НДС и порядок перевыставления налоговых вычетов в 2020 г.
По коммунальным услугам за август 2020 г. арендодатель составил арендатору первичный учетный документ с датой 11.09.2020. Арендатор подписал этот документ и проставил дату подписи 11.09.2020. В полученном от арендодателя ЭСЧФ в качестве даты совершения операции в стр. 3 указана дата 31.08.2020.
В каком отчетном периоде (месяце) арендатор сможет принять к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, фактически потребленным в августе?
Арендатор сможет принять к вычету сумму НДС по коммунальным услугам в сентябре 2020 г.
Вычетам подлежат, если иное не установлено гл. 14 НК, предъявленные плательщику суммы НДС при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав независимо от даты проведения расчетов за приобретаемые товары (работы, услуги), имущественные права либо уплаченные плательщиком при ввозе товаров на территорию Республики Беларусь после их отражения в бухгалтерском учете и книге покупок в случае, если ведение книги покупок осуществляется плательщиком (п. 4 ст. 132 НК).
Датой совершения хозяйственной операции по возмещению стоимости работ (услуг), приобретенных при исполнении договоров аренды, является дата составления первичного учетного документа, подтверждающего подлежащую возмещению стоимость работ (услуг), в соответствии со ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (подп. 3.3 п. 3 разъяснения Минфина и МНС).
Таким образом, арендатор отразит у себя в бухгалтерском учете стоимость возмещаемых им коммунальных услуг и сумму НДС в сентябре 2020 г. на дату составления первичного учетного документа.
Предъявленные плательщику суммы НДС при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав признаются налоговым вычетом в том отчетном периоде, на который приходится наиболее поздняя из следующих дат:
– дата отражения предъявленной суммы НДС в бухгалтерском учете по приобретенным, в т.ч. по безвозмездно полученным, товарам (работам, услугам), имущественным правам;
– дата отражения суммы НДС в книге покупок, если ведение книги покупок осуществляется плательщиком;
– дата подписания плательщиком ЭЦП ЭСЧФ, являющегося основанием для вычета суммы НДС, либо одна из дат, выбранных плательщиком согласно части второй п. 6 ст. 132 НК (часть первая п. 6 ст. 132 НК).
При подписании плательщиком ЭЦП ЭСЧФ не позднее даты представления декларации по НДС за отчетный период, в котором выполнены условия, установленные ст. 132 НК для осуществления вычета сумм НДС, плательщик вправе произвести вычет сумм НДС за указанный отчетный период при условии, что дата совершения операции в ЭСЧФ приходится на этот же отчетный период (абз. 2 части второй п. 6 ст. 132 НК).
Таким образом, при подписании ЭСЧФ ЭЦП не позднее даты представления декларации по НДС за сентябрь вычет суммы НДС |*| по коммунальным расходам, фактически потребленным в августе, производится в сентябре.
Следует обратить внимание, что арендодателем в ЭСЧФ неправильно проставлена дата совершения операции. Она должна быть 11.09.2020.
