Организация реализовала в марте 2020 г. отдельно стоящее производственное здание (1990 г. постройки) площадью 400 м2 в Минском районе взаимозависимому лицу.
Какие сведения могут служить обоснованием рыночной цены реализованного объекта недвижимости?
Информация о ценах из официальных источников, по итогам аукционов и рыночной стоимости объектов, проведенной независимым оценщиком.
Информация, используемая при сопоставлении условий сделок, и порядок ее применения приведены в ст. 90 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК).
Для оценки рыночной цены объекта недвижимости используют последовательно информацию:
– о ценах, сложившихся по итогам аукционов или иных публичных торгов, проведенных в Республике Беларусь, на идентичное (при их отсутствии – однородное) недвижимое имущество;
– ценах, содержащихся в официальных источниках государственных органов и иных государственных организаций, в общедоступных изданиях и (или) информационных системах.
Справочно: предоставление дистанционного доступа к единому государственному регистру недвижимого имущества прав на него и сделок с ним |*|, к источникам информации по ценам на земельные участки и другие услуги осуществляет информационный ресурс ГУП «Национальное кадастровое агентство»: https://pr.nca.by/;
* Сопоставимость сделок для определения базы для налога на прибыль
– сделках, совершенных непосредственно вашей организацией с контрагентами, которые не являются взаимозависимыми лицами или резидентами оффшорной зоны.
Если организация реализует имущество, сделки с которым совершаются не часто, и в вышеуказанных источниках информации недостаточно сведений об однородных помещениях (учитывая год постройки реализуемого здания, его площадь и назначение использования), то нормами ст. 90 НК предусмотрена возможность использовать сведения о рыночной стоимости объектов оценки, проведенной в соответствии с законодательством Республики Беларусь об оценочной деятельности, определенной на основании фактически сложившихся рыночных цен по идентичным (при их отсутствии – однородным) товарам в сопоставимом налоговом периоде.
Такую оценку проводит независимый оценщик с использованием сравнительного метода. Чтобы использовать ее результаты, необходимо при заключении с исполнителем договора на оказание услуг по проведению независимой оценки |*|*| и приеме результатов этих услуг обращать внимание на ряд условий ее проведения:
** Возможность использования независимой оценки при определении рыночной цены для целей налогообложения
– в договоре и задании необходимо указать положения, предусматривающие проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества с использованием только сравнительного метода оценки;
– в договоре следует указать наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки, дату оценки;
– при заключении договора необходимо указать цель оценки: например, «иные цели, не противоречащие законодательству (для определения налоговой базы налога на прибыль по реализации (приобретению) (указать предполагаемый предмет сделки) на соответствие рыночным ценам, сложившимся на рынке идентичного (однородного) недвижимого имущества в сопоставимых условиях)».
Важно! При приеме результатов оказанной услуги по независимой оценке обращайте внимание на следующие составляющие: заключение об оценке должно содержать наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки, цель оценки, наименование валюты, в которой произведена оценка, дату оценки, названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости, результат независимой оценки.
Применительно к данной ситуации в отчете должен быть указан используемый метод – сравнительный, а также приведены методы расчета стоимости, используемые при сравнительном методе.
Отчет об оценке также должен содержать сведения о недвижимом имуществе, такие как:
– описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);
– данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
– анализ данных, использованных для оценки;
– основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;
– анализ рынка объектов-аналогов;
– расчеты и их обоснование;
– описание процедуры определения стоимости сравнительным методом оценки и выбранными методами расчета стоимости;
– краткие факты и выводы по результатам оценки.
Общество с ограниченной ответственностью «А» (продавец) применяет общий порядок налогообложения и является плательщиком налога на прибыль. Организация «Б» применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) и является взаимозависимым лицом относительно организации «А». Между организациями заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, по которому организация «А» является продавцом, а организация «Б» – покупателем.
Какой метод определения рыночной цены сделки, совершенной между организациями «А» и «В», подтвердит законность совершенной сделки?
Метод сопоставимых рыночных цен либо другой возможный вариант.
Наиболее подходящим методом для определения рыночной стоимости квартиры является метод сопоставимых рыночных цен.
Обоснуем приведенный вывод.
Метод сопоставимых рыночных цен основан на сравнении характеристик реализуемой квартиры с идентичными, а при их отсутствии – с однородными квартирами. При оценке учитывают следующие характеристики:
– площадь квартиры в квадратных метрах;
– количество комнат;
– этаж;
– наличие внутренней отделки;
– дату ввода в эксплуатацию дома;
– этажность дома;
– месторасположение;
– материал, из которого построен дом;
– наличие огражденной территории и шлагбаума, машино-места, подземного гаража;
– тип дома (повышенной комфортности, малобюджетный, иное);
– удаленность от транспортной инфраструктуры.
При невозможности применить метод сопоставимых рыночных цен используются последовательно метод цены последующей реализации, затратный метод, метод сопоставимой рентабельности.
Белорусская организация № 1 (применяет общий порядок налогообложения) арендует складские помещения у организации № 2 (применяет УСН без НДС). Учредитель – физическое лицо обладает следующими долями в уставных фондах: в организации № 1 – 50 %, в организации № 2 – 60 %. Еже-месячная арендная плата с начала текущего года превысила 500 000 руб.
Будет ли величина арендной платы, включаемая у организации № 1 в затраты, подлежать контролю трансфертного ценообразования?
Да, будет при определенных условиях.
Если организация не включена в перечень крупных плательщиков, то арендная плата за складские помещения, уплачиваемая организацией № 1 и отнесенная в затраты, будет подлежать контролю.
Данный вывод основан на следующих нормах законодательства.
Получение в пользование имущества признается приобретением товара (работы, услуги), имущественных прав (п. 2 ст. 87 НК).
К сделкам, которые подлежат контролю соответствия рыночным ценам, относятся сделки по приобретению товаров (работ, услуг), имущественных прав, совершенные со взаимозависимым лицом – налоговым резидентом Республики Беларусь, которое не исчисляет и не уплачивает налог на прибыль (освобождено от налога на прибыль) в календарном году, в котором совершена сделка. К таким лицам относятся плательщики, применяющие особые режимы налогообложения (подп. 1.2 п. 1 ст. 88 НК).
Для организации, не включенной в перечень крупных плательщиков, к числу сделок, подлежащих контролю, относятся сделки, если их цена (сумма цен сделок) с одним контрагентом в календарном году превышает 400 000 руб. (без учета НДС, акцизов). Данное условие предусмотрено в подп. 3.2 п. 3 ст. 88 НК.
Справочно: указанные юридические лица признаются взаимозависимыми лицами |*|, так как имеют отношения между организациями, у которых одно лицо прямо участвует в каждой из этих организаций и доля такого участия в каждой из этих организаций составляет не менее 20 % (п. 1 ст. 20 НК).
* Риски и последствия совершения сделок с аффилированными и взаимозависимыми лицами
Организация, применяющая общую систему налогообложения (исполнитель), оказывает в течение 2020 г. различного рода услуги другой белорусской организации – резиденту Парка высоких технологий (заказчик) по ценам ниже диапазона рыночных цен. Обе организации имеют общего учредителя, доля участия которого в каждой из организаций составляет 40 %.
Будут ли данные сделки между этими контрагентами являться объектом контроля рыночных цен?
Да, с учетом суммы совершения сделок.
Юридические лица признаются взаимозависимыми лицами, так как имеют отношения между организациями, у которых одно лицо прямо участвует в каждой из этих организаций и доля такого участия в каждой из этих организаций составляет не менее 20 % (п. 1 ст. 20 НК).
В зависимости от размера суммы совершенных сделок между данными контр-агентами они могут подлежать контролю на предмет соответствия рыночным ценам.
Обоснуем данный вывод.
К сделкам, подлежащим контролю соответствия рыночным ценам, относятся сделки по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, совершенные со взаимозависимым лицом – налоговым резидентом Республики Беларусь, которое не исчисляет и не уплачивает налог на прибыль (освобождено от налога на прибыль) в календарном году, в котором совершена сделка. Для применения подп. 1.2 п. 1 ст. 88 НК к таким лицам относятся резиденты Парка высоких технологий (подп. 1.2 п. 1 ст. 88 НК).
Внимание! На основании подп. 3.2 п. 3 ст. 88 НК контролю подлежат сделки, если цена сделки, определенная в соответствии с гл. 11 НК, с одним контрагентом в календарном году превышает:
– 400 000 руб. (без учета НДС, акцизов) – для организации, не включенной в перечень крупных плательщиков;
– 2 000 000 руб. (без учета НДС, акцизов) – для организации, включенной в перечень крупных плательщиков.
Сумму цен сделок с одним контрагентом определяют путем суммирования значения цены каждой сделки с ним по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав или значения цены каждой сделки с ним по приобретению товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 4 ст. 88 НК).
Белорусская организация (применяет общую систему налогообложения) в рамках заключенного договора с индивидуальным предпринимателем реализует последнему промышленные товары по ценам ниже рыночных. Одновременно индивидуальный предприниматель поставляет в адрес организации продовольственную группу товаров по ценам, которые превышают рыночные. Одним из учредителей организации с долей участия 80 % является физическое лицо, которое одновременно является ее директором.
Необходимо ли данные операции анализировать на предмет контроля рыночной цены сделок?
Нет.
Сделки по реализации товаров индивидуальному предпринимателю – резиденту Республики Беларусь не подлежат контролю соответствия рыночным ценам.
В качестве обоснования данного вывода необходимо руководствоваться следующим.
К сделкам, подлежащим контролю соответствия рыночным ценам, относятся сделки по реализации или приобретению товаров (работ, услуг), имущественных прав, совершенные со взаимозависимым лицом – налоговым резидентом Республики Беларусь, которое не исчисляет и не уплачивает налог на прибыль (освобождено от налога на прибыль) в календарном году, в котором совершены сделки.
К таким лицам относятся:
– резиденты свободных экономических зон;
– плательщики, применяющие особые режимы налогообложения;
– плательщики, осуществляющие деятельность на определенных законодательными актами территориях, резиденты Парка высоких технологий, специального туристско-рекреационного парка «Августовский канал», Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» (подп. 1.2 п. 1 ст. 88 НК).
Важно! Плательщиками налога на прибыль признаются организации (ст. 166 НК), поэтому только для данной категории лиц предусмотрена возможность применения льгот по налогу на прибыль, включающих освобождение от налога на прибыль.
Таким образом, сделки организации по реализации и приобретению товаров индивидуальному предпринимателю – резиденту Республики Беларусь не подлежат контролю соответствия рыночным ценам в рамках гл. 11 НК.
