Ситуация 1. Не все объекты можно отнести к объектам инвестиционной недвижимости
Организация предоставила в аренду юридическим лицам грузовой автомобиль и машино-место. Указанные объекты основных средств переведены в состав инвестиционной недвижимости.
Суть нарушения
Грузовой автомобиль, переданный в аренду, неправомерно включен в состав инвестиционной недвижимости.
Обоснование
Инвестиционная недвижимость – земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, машино-места, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которые сданы другим лицам в аренду (за исключением финансовой аренды (лизинга), проката) (п. 2 Инструкции № 25).
Таким образом, грузовой автомобиль не может являться объектом инвестиционной недвижимости и должен учитываться в составе основных средств.
Как исправить ошибку
Организации необходимо перевести грузовой автомобиль в состав основных средств и сделать запись: Д-т 01 – К-т 03.
Нарушение должностным лицом юридического лица установленного порядка ведения бухгалтерского учета (учета доходов и расходов, применяемого при упрощенной системе налогообложения) и отчетности влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 4 до 20 базовых величин (п. 1 ст. 12.1 Кодекса РБ об административных правонарушениях).
Ситуация 2. Следует разграничивать инвестиционную и текущую деятельность
В организации единственным видом деятельности является сдача офисных помещений в аренду. Организация ввела в эксплуатацию новый офисный центр, помещения в котором сданы в аренду. Указанные объекты включены в состав инвестиционной недвижимости.
Суть нарушения
Офисные помещения, сданные в аренду, неправомерно включены в состав инвестиционной недвижимости.
Обоснование
Текущая деятельность – основная приносящая доход деятельность организации и прочая деятельность, не относящаяся к финансовой и инвестиционной деятельности (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102; далее – Инструкция № 102).
Как исправить ошибку
В случае, когда сдача имущества в аренду является основной приносящей доход деятельностью организации, переданные в аренду объекты недвижимого имущества переводить в категорию инвестиционной не следует. Они должны числиться в составе основных средств, поскольку используются в текущей деятельности организации.
Организации необходимо перевести офисные помещения в состав основных средств и сделать запись:
Д-т 03 – К-т 01
– методом "красное сторно".
Меры ответственности
Меры ответственности изложены в ситуации 1.
Ситуация 3. Следует разграничивать операционную и инвестиционную недвижимость
Организация имеет в собственности выставочный павильон площадью 500 м2, который используется в деятельности организации, 90 м2 площади павильона сданы в аренду и переведены в состав инвестиционной недвижимости.
Суть нарушения
Часть павильона, сданная в аренду, неправомерно включена в состав инвестиционной недвижимости.
Обоснование
Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые могут быть отчуждены по отдельности, то каждая такая часть принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости (если часть относится к инвестиционной недвижимости) или инвентарный объект основных средств (если часть относится к операционной недвижимости). Организация самостоятельно распределяет недвижимое имущество на отдельные инвентарные объекты.
Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые не могут быть отчуждены по отдельности, то недвижимое имущество принимают к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости в случае, если более 90 % его площади (или иного натурального измерителя недвижимого имущества) сдано в аренду (п. 5 Инструкции № 25).
Поскольку в аренду сдано менее 90 % площади павильона, то он весь должен учитываться в составе операционной недвижимости, т.е. в составе основных средств.
Как исправить ошибку
Организации необходимо перевести часть павильона, сданную в аренду, в состав основных средств и сделать запись:
Д-т 03 – К-т 01
– методом "красное сторно".
Меры ответственности
Меры ответственности изложены в ситуации 1.
Ситуация 4. Расходы на ремонт отражают в составе прочих расходов
Организация произвела капитальный ремонт объекта инвестиционной недвижимости с привлечением подрядчика. Расходы по ремонту отражены записью: Д-т 26 – К-т 60.
Суть нарушения
Расходы, связанные с капитальным ремонтом объекта инвестиционной недвижимости, отражены в составе общехозяйственных расходов.
Обоснование
Фактические затраты на поддержание инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии (технический осмотр и уход, проведение всех видов ремонта) отражают как расходы по инвестиционной деятельности на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в том отчетном периоде, в котором они произведены (п. 14 Инструкции № 25).
Как исправить ошибку
На основании бухгалтерской справки-расчета в бухгалтерском учете необходимо сделать записи:
Д-т 26 – К-т 60
– методом "красное сторно" отражается стоимость работ по капитальному ремонту;
Д-т 91 – К-т 60
– отражается стоимость работ по капитальному ремонту объекта инвестиционной недвижимости.
Меры ответственности
Меры ответственности изложены в ситуации 1.
Ситуация 5. Доходы, связанные с покупкой иностранной валюты, отражают как доходы по текущей деятельности
Организация за счет средств займа в иностранной валюте осуществляет строительство объекта инвестиционной недвижимости. В ходе проверки установлено, что доход, образовавшийся при приобретении иностранной валюты для уплаты процентов за пользование займом, отражался записью: Д-т 57 – К-т 08.
Суть нарушения
Неправомерно занижена стоимость возводимого объекта инвестиционной недвижимости.
Обоснование
Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости определяется в сумме фактических затрат на ее приобретение, включая:
– стоимость приобретения инвестиционной недвижимости;
– проценты по кредитам и займам;
– затраты на услуги других лиц, связанные с приведением инвестиционной недвижимости в состояние, пригодное для использования;
– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением инвестиционной недвижимости и приведением ее в состояние, пригодное для использования (п. 6 Инструкции № 25).
Таким образом, Инструкцией № 25 не предусмотрено учитывать доходы, связанные с покупкой иностранной валюты, возникшие при строительстве объекта инвестиционной недвижимости, при формировании (изменении) первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости.
Проанализируем нормы Декрета Президента РБ от 30.06.2000 № 15 "О порядке проведения переоценки имущества и обязательств в иностранной валюте при изменении Национальным банком курсов иностранных валют и отражения в бухгалтерском учете курсовых разниц" (далее – Декрет № 15).
Справочно: расходы, связанные с покупкой иностранной валюты, в сумме разницы между курсом покупки и курсом Нацбанка на момент покупки списываются коммерческими организациями для проведения расчетов:
– за сырье, материалы, товары (работы, услуги), по использованным на их приобретение, а также выплату заработной платы займам, кредитам и уплате процентов по ним, по служебным командировкам за границу – на себестоимость продукции, товаров (работ, услуг) и включаются в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), учитываемые при налогообложении;
– при осуществлении капитальных вложений в не завершенные строительством объекты, основные средства и нематериальные активы (в т.ч. по использованным на эти цели займам, кредитам и процентам по ним) до ввода (передачи) их в эксплуатацию – на стоимость капитальных вложений, после ввода (передачи) основных средств и нематериальных активов в эксплуатацию – в конце отчетного квартала и (или) года на стоимость основных средств и нематериальных активов (за исключением процентов по полученным займам и кредитам);
– в случаях, не предусмотренных выше, – на внереализационные расходы и не учитываются при налогообложении (подп. 1.4.2 п. 1 Декрета № 15).
Как видим, Декрет № 15 не содержит норм, касающихся учета доходов, связанных с покупкой иностранной валюты. При учете доходов, связанных с покупкой иностранной валюты, следует руководствоваться нормами Инструкции № 102.
Так, в состав прочих доходов по текущей деятельности, учитываемых на счете 90 "Доходы и расходы по текущей деятельности" (субсчет 90-7 "Прочие доходы по текущей деятельности"), включают доходы, связанные с реализацией и прочим выбытием денежных средств (п. 13 Инструкции № 102).
Таким образом, доходы, связанные с покупкой валюты, в т.ч. при погашении процентов по валютным займам, отражают в бухгалтерском учете организации записью: Д-т 57 – К-т 90.
Как исправить ошибку
На основании бухгалтерской справки-расчета организации в бухгалтерском учете необходимо сделать записи:
Д-т 57 – К-т 08
– методом "красное сторно" отражаются доходы, связанные с покупкой иностранной валюты;
Д-т 57 – К-т 90
– отражаются доходы, связанные с покупкой иностранной валюты.
Меры ответственности
Меры ответственности изложены в ситуации 1.
Ситуация 6. При переводе имущества из инвестиционной недвижимости в операционную восстановление сумм добавочного капитала не производят
По окончании договора аренды организация приняла решение использовать возвращенное здание склада в текущей производственно-хозяйственной деятельности. В связи с этим она перевела здания склада из инвестиционной недвижимости в операционную и восстановила в учете ранее списанные суммы переоценок по объекту недвижимости записью: Д-т 84 – К-т 83.
Суть нарушения
Нарушена методология бухгалтерского учета.
Обоснование
Перевод недвижимого имущества из инвестиционной недвижимости в операционную недвижимость при прекращении сдачи организацией данного имущества в аренду отражается:
– по дебету счета 02 "Амортизация основных средств" (отдельные субсчета) и кредиту счета 02 (отдельные субсчета) – на накопленные по инвестиционной недвижимости за весь период эксплуатации суммы амортизации и обесценения;
– по дебету счета 01 "Основные средства" и кредиту счета 03 "Доходные вложения в материальные активы" (субсчет 03-1 "Инвестиционная недвижимость") – на первоначальную (переоцененную) стоимость инвестиционной недвижимости (п. 15 Инструкции № 25).
Таким образом, восстановление ранее списанных сумм добавочного капитала законодательством не предусмотрено.
Как исправить ошибку
На основании бухгалтерской справки-расчета организации в бухгалтерском учете необходимо необходимо сделать запись:
Д-т 84 – К-т 83
– методом "красное сторно" отражаются восстановленные суммы переоценок по зданию склада.
Меры ответственности
Меры ответственности изложены в ситуации 1.
Ситуация 7. Доходы и расходы от реализации инвестиционной недвижимости отражают на счете 91 и не включают в состав внереализационных доходов и расходов для налогообложения
Организация реализовала полностью самортизированный объект инвестиционной недвижимости (машино-место). В ходе проверки установлено, что выручка, НДС и расходы по реализации отражены на счете 90 и включены в состав внереализационных доходов и расходов для целей налогообложения.
Суть нарушения
Нарушена методология бухгалтерского учета. Выручка и затраты по реализации неправомерно включены в состав внереализационных доходов и расходов.
Обоснование
В состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности, учитываемых на счете 91, включают доходы и расходы, связанные с реализацией и прочим выбытием инвестиционных активов, реализацией (погашением) финансовых вложений (п. 14 Инструкции № 102).
При выбытии инвестиционной недвижимости накопленные по ней за весь период эксплуатации суммы амортизации и обесценения отражают по дебету счета 02 и кредиту счета 03 (субсчет 03-1). Остаточная стоимость выбывающей инвестиционной недвижимости отражается по дебету сче-та 91 и кредиту счета 03 (субсчет 03-1).
Расходы, связанные с выбытием инвестиционной недвижимости, отражают по дебету счета 91 и кредиту счетов 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 68 "Расчеты по налогам и сборам", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и других счетов (п. 17 Инструкции № 25).
Прибыль (убыток) от реализации основных средств определяется как положительная (отрицательная) разница между выручкой от реализации основных средств, определенной с учетом положений ст. 30-1 Налогового кодекса РБ (далее – НК), уменьшенной на суммы налогов и сборов, уплачиваемые из выручки, и остаточной стоимостью основных средств, а также затратами по реализации основных средств (п. 2 ст. 127 НК).
Состав внереализационных доходов и расходов приведен в ст. 128 и 129 НК.
Как исправить ошибку
Организации следует внести исправления в бухгалтерский учет, отразив выручку и расходы по реализации объекта инвестиционной недвижимости на счете 91.
Д-т 62 – К-т 90
– методом "красное сторно" отражается выручка от реализации объекта инвестиционной недвижимости, неправомерно отраженная в составе доходов по текущей деятельности;
Д-т 90 – К-т 03
– методом "красное сторно" отражается остаточная стоимость объекта инвестиционной недвижимости, неправомерно отраженная в составе расходов по текущей деятельности;
Д-т 90 – К-т 68
– методом "красное сторно" отражается НДС по реализации объекта инвестиционной недвижимости, неправомерно отраженный в составе НДС по реализации продукции, товаров, работ, услуг;
Д-т 62 – К-т 91-1
– отражается выручка от реализации объекта инвестиционной недвижимости в составе доходов по инвестиционной деятельности;
Д-т 91-4 – К-т 03
– отражается остаточная стоимость объекта инвестиционной недвижимости в составе расходов по инвестиционной деятельности;
Д-т 91-2 – К-т 68
– отражается НДС по реализации объекта инвестиционной недвижимости.
Поскольку доходы и расходы, связанные с реализацией объектов инвестиционной недвижимости, не включают в состав внереализационных доходов и расходов, то для целей налогового учета выручку, НДС и расходы по реализации объекта инвестиционной недвижимости следует исключить из состава внереализационных доходов и расходов и отразить в соответствующих регистрах налогового учета.
Меры ответственности
Меры ответственности изложены в ситуации 1.
