Организация, заключившая с физическим лицом договор аренды, обязана в течение 30 дней с даты заключения договора представить в ИМНС по месту своей постановки на учет копию договора аренды (часть четвертая п. 3 ст. 189 НК).
Способы определения налоговой базы по арендованным у физических лиц объектам недвижимости
Налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений) (далее – здания, сооружения), расположенных на территории республики и взятых организациями в аренду у физических лиц, определяется исходя из их стоимости, указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих зданий, сооружений, определенной исходя из их оценки:
1) по оценочной стоимости зданий и сооружений.
Оценка зданий и сооружений для исчисления налога на недвижимость производится:
1.1) территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года (подп. 2.1 п. 2 ст. 187 НК, подп. 3.1 п. 3 Положения № 187*);
__________________________
* Положение о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение № 187).
1.2) налоговыми органами или организациями, взявшими в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений), при отсутствии в текущем году оценки в соответствии с подп. 3.1 п. 3 Положения № 187 по стоимости, определяемой (подп. 3.2 п. 3 Положения № 187):
– путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициента переоценки зданий и сооружений (подп. 3.2.1 п. 3 Положения № 187);
– исходя из базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимость в предыдущем году (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187);
2) по рыночной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года, указанной в заключении об оценке, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки (подп. 2.2 п. 2 ст. 187 НК);
3) по расчетной стоимости, произведенной в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (подп. 2.3 п. 2 ст. 187 НК).
Таким образом, для определения налоговой базы налога на недвижимость договорную стоимость здания, сооружения нужно сравнить с одной из имеющихся стоимостей: оценочной, рыночной или расчетной. Налоговой базой является наибольшее из определенных значений (п. 2 ст. 187 НК).
Практика определения налоговой базы
Рассмотрим вышеизложенное на практических примерах.
Пример 1. Налоговая база определена исходя из договорной стоимости помещения
Организация 31 января 2017 г. заключила с физическим лицом договор аренды офисного помещения, стоимость которого согласно договору составляет 52 000 руб.
Арендодатель представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2017 г., проведенной независимым оценщиком. Стоимость помещения по данному заключению составляет 50 000 руб.
В приведенном примере налоговая база по налогу на недвижимость будет составлять 52 000 руб.
Это следует из п. 2 ст. 187 НК. Согласно данной норме для определения налоговой базы по налогу на недвижимость в отношении арендованного у физического лица помещения следует принять наибольшее из 2 сравниваемых значений: 52 000 руб. (договорная стоимость помещения) и 50 000 руб. (оценочная стоимость помещения).
Налог на недвижимость |*| начисляют исходя из наибольшей суммы.
Пример 2. Налоговая база налога на недвижимость определена путем индексации
Организация арендует у физического лица нежилое помещение с сентября 2016 г.
В договоре аренды указана оценочная стоимость арендуемого помещения в размере 52 000 руб., определенная независимым оценщиком на 1 января 2016 г.
Для расчета налога на недвижимость за IV квартал 2016 г. принимается стоимость нежилого помещения, указанная в договоре, – 52 000 руб. Это соответствует требованиям подп. 2.1 п. 2 ст. 187 НК: налоговая база налога на недвижимость в отношении помещения, взятого организацией в аренду у физического лица, определяется исходя из стоимости помещения, указанной в договоре аренды, но не менее стоимости этого помещения исходя из оценки оценщика.
Для расчета налога на недвижимость за 2017 г. организация самостоятельно определяет стоимость нежилого помещения путем индексации, применив коэффициент переоценки к стоимости, указанной в договоре (подп. 3.2.1 п. 3 Положения № 187).
Коэффициент переоценки нежилых сооружений на 1 января 2017 г. равен 1,0317 (п. 1 постановления № 2**).
__________________________
** Постановление Минстройархитектуры Республики Беларусь от 20.01.2017 № 2 «Об установлении коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений» (далее – постановление № 2).
Налоговая база налога на недвижимость за 2017 г. принимается в размере 53 648,40 руб. (52 000 руб. × 1,0317), поскольку превышает стоимость арендуемого нежилого помещения, указанную в договоре, – 52 000 руб.
Пример 3. Налоговая база налога на недвижимость не подлежит корректировке при представлении оценки после сдачи налоговой декларации
Организация арендует у физического лица нежилое помещение с сентября 2016 г.
В договоре аренды указана оценочная стоимость арендуемого помещения – 52 000 руб., определенная независимым оценщиком на 1 января 2016 г.
Поскольку на дату представления налоговой декларации по налогу на недвижимость физическое лицо не представило заключение об оценке арендуемого помещения на 1 января 2017 г., организация самостоятельно определила стоимость арендуемого помещения путем индексации с применением коэффициента переоценки и исчислила налог на недвижимость исходя из налоговой базы в размере 53 648,40 руб.
В мае 2017 г. арендодатель представил оценку нежилого помещения, проведенную независимым оценщиком по состоянию на 1 января 2017 г., согласно которой стоимость нежилого помещения составляет 54 000 руб. В договор аренды дополнительным соглашением от 22.05.2017 внесены изменения стоимости арендуемого помещения.
Налоговая база налога на недвижимость определяется в размере 53 648,40 руб., изменения в налоговую декларацию не вносятся.
Изменения и дополнения в налоговую декларацию по налогу на недвижимость вносятся при возникновении обстоятельств, влияющих на исчисленную годовую сумму налога.
К таким обстоятельствам относятся:
– возникновение или утрата права на освобождение налога на недвижимость (п. 6 ст. 189 НК);
– выбытие либо приобретение и возникновение капитальных строений в течение года (п. 7 ст. 189 НК);
– выбытие или возникновение зданий, сооружений и передаточных устройств сверхнормативного незавершенного строительства (п. 7 ст. 189 НК).
То есть представление арендодателем оценки нежилого помещения после сдачи декларации по налогу на недвижимость |*| не поименовано в ст. 189 НК и не является основанием для внесения изменений в расчет налога.
Пример 4. Определение налоговой базы налога на недвижимость расчетным методом
В марте 2017 г. организация заключила договор аренды офисного помещения площадью 35 м2 с физическим лицом. В договоре аренды указана стоимость арендуемого помещения в размере 30 000 руб., определенная территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на 1 января 2015 г.
Поскольку у организации нет информации о стоимости помещении на 1 января 2017 г., определенной организацией по государственной регистрации или оценщиком, то она вправе самостоятельно определить стоимость офисного помещения для расчета налога на недвижимость.
Для этого организация определяет стоимость исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей стоимости помещения.
Размер базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения определен на 1 января 2013 г. в приложении 1 к Положению № 187.
Стоимость 1 м2 здания или сооружения на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, определяется путем умножения базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187).
Размер базовой расчетной стоимости 1 м2 нежилого помещения в г. Минске составляет 652,70 руб. (приложение 1 к Положению № 187).
Налоговая база для исчисления налога на недвижимость рассчитывается с применением следующих коэффициентов:
– на 1 января 2014 г. – в размере 1,2212 (п. 1 постановления Минстройархитектуры Республики Беларусь от 28.01.2014 № 2 «Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам»);
– на 1 января 2015 г. – в размере 1,0817 (п. 1 постановления Минстройархитектуры Республики Беларусь от 23.01.2015 № 1 «Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам»);
– на 1 января 2016 г. – в размере 1,0333 (п. 1 постановления Минстройархитектуры Республики Беларусь от 25.01.2016 № 2 «Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам»);
– на 1 января 2017 г. – в размере 1,0317 (п. 1 постановления № 2).
Рассчитанная стоимость офисного помещения составляет 32 170,30 руб. (652,70 руб. × 35 м2 × 1,2212 × 1,0817 × 1,0333 × 1,0317).
Сравнив значения договорной и расчетной стоимости, для расчета налога на недвижимость необходимо принять расчетную стоимость в размере 32 170,30 руб.
Пример 5. Налоговая база налога на недвижимость при проведении арендатором неотделимых улучшений в течение года не корректируется
Организация арендует у физического лица нежилое помещение с сентября 2016 г. В договоре аренды указана оценочная стоимость арендуемого помещения в размере 52 000 руб., определенная независимым оценщиком на 1 января 2016 г.
Организация-арендатор в январе 2017 г. произвела неотделимые улучшения в арендованное нежилое помещение. Согласно договору аренды арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений.
Стоимость неотделимых улучшений – 3 453,76 руб.
Если в соответствии с договором аренды арендатор не передает арендодателю произведенные вложения в арендованные основные средства, суммы данных вложений, учтенные на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», списываются в дебет счета 01 «Основные средства» (часть третья п. 22 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26). Арендатор отражает в бухгалтерском учете стоимость неотделимых улучшений как отдельный объект основных средств с присвоением шифра, соответствующего зданию, а также начисляет амортизацию по данному объекту основных средств. Однако в налоговой декларации налога на недвижимость неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения не корректируют налоговую базу в текущем году.
Организации – плательщики налога на недвижимость обязаны корректировать годовую сумму налога на недвижимость в течение налогового периода в случае возникновения капитальных строений (зданий, сооружений) (см. пример 3). Однако неотделимые улучшения не приводят к возникновению капитального строения: улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (абз. 2 части второй п. 40 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Таким образом, корректировать декларацию по налогу на недвижимость в связи с произведенными неотделимыми улучшениями организация не должна.
Вместе с тем если на 1 января следующего налогового периода неотделимые улучшения будут отражаться в бухгалтерском учете арендатора как объекты основных средств с присвоением шифра, соответствующего группе 1 «Здания», то такие неотделимые улучшения организации-арендатору следует учитывать при определении годовой суммы налога на недвижимость, поскольку именно у арендатора, а не у арендодателя содержится информация об остаточной стоимости, необходимая для определения налоговой базы (письмо МНС Республики Беларусь от 05.12.2014 № 2-2-13/3854 «О рассмотрении запроса»).
Неотделимые улучшения будут учтены в составе налоговой базы налога на недвижимость на 1 января 2018 г. по остаточной стоимости данного объекта |*|.
* Информация об уплате налога на недвижимость при аренде помещений
