Что и в каких случаях подлежит независимой оценке
Независимая оценка – это оценка стоимости, проводимая исполнителями оценки на основании договоров либо постановлений (определений), вынесенных судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс. Она противопоставляется внутренней оценке, проводимой самостоятельно юридическими и физическими лицами, в т.ч. ИП, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки.
К объектам оценки относятся (п. 1 Положения № 615*):
__________________________
* Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 (далее – Положение № 615 и Указ № 615 соответственно).
– предприятия как имущественные комплексы;
– капитальные строения (здания, сооружения);
– изолированные помещения;
– машино-места;
– не завершенные строительством объекты;
– земельные участки;
– машины, оборудование, инвентарь;
– транспортные средства;
– материалы;
– доли в уставных фондах юридических лиц;
– ценные бумаги;
– имущественные права;
– другое имущество;
– объекты интеллектуальной собственности.
Оценка может быть:
1) обязательной, т.е. проводиться в случаях, установленных законодательством. Большинство случаев перечислено в п. 21 Положения № 615. Сделки без проведения такой оценки стоимости считаются недействительными. В свою очередь, такая оценка бывает:
– внутренней;
– независимой;
2) инициативной, т.е. добровольной.
Нормы Указа № 615 не распространяются:
– на оценку стоимости активов и обязательств при принятии их на бухгалтерский учет (за исключением независимой оценки излишков активов, выявленных в результате инвентаризации, и активов, полученных безвозмездно);
– переоценку основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования;
– оценку движимого и недвижимого имущества в связи со страхованием*;
__________________________
* Деятельность по оценке страхового риска и размера ущерба, оценке и осмотру движимого и недвижимого имущества в связи со страхованием и выдаче заключений о состоянии этого имущества и т.п. входит в объем правоспособности страховых организаций (п. 27 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 530).
– оценку государственного имущества в процессе приватизации**, за исключением приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда;
__________________________
** См. ст. 13 Закона Республики Беларусь от 19.01.1993 № 2103-XII «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества».
– оценку стоимости материальных историко-культурных ценностей***, драгоценных металлов и драгоценных камней и изделий из них****;
__________________________
*** См. Указ Президента Республики Беларусь от 19.04.2007 № 190 «О порядке оценки стоимости культурных ценностей».
**** См. Инструкцию о порядке формирования цен на драгоценные металлы (кроме драгоценных металлов при осуществлении банковских операций), принимаемые в Государственный фонд драгоценных металлов и драгоценных камней Республики Беларусь и отпускаемые из него, а также на драгоценные металлы в изделиях и ломе, скупаемые у физических лиц (кроме купли-продажи банковскими и небанковскими кредитно-финансовыми организациями драгоценных металлов в виде мерных слитков и монет у физических лиц), утвержденную постановлением Минфина Республики Беларусь от 11.07.2011 № 54.
– оценку стоимости декларируемого имущества в соответствии с законодательными актами о декларировании физическими лицами доходов и имущества*****;
__________________________
***** См. ст. 6 Закона Республики Беларусь от 04.01.2003 № 174-З «О декларировании физическими лицами доходов и имущества»; ст. 27 Закона Республики Беларусь от 15.07.2015 № 305-З «О борьбе с коррупцией».
– оценку описанного, арестованного, изъятого в порядке определенном налоговым, таможенным, уголовно-, гражданско-, хозяйственно-процессуальным законодательством******. К оценке в рамках судебно-экспертной деятельности Указ № 615 применяется с учетом особенностей, установленных в соответствии с Законом Республики Беларусь от 15.07.2015 № 293-З «О Государственном комитете судебных экспертиз Республики Беларусь».
__________________________
****** За исключением определения рыночной стоимости этого имущества экспертом-оценщиком в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19.02.2016 № 63 «О совершенствовании работы с имуществом, изъятым, арестованным или обращенным в доход государства».
Разные объекты – разные методы
Метод оценки – это метод расчета стоимости отдельного вида объекта оценки, а метод расчета стоимости – способ определения стоимости отдельного вида объекта оценки.
Методы оценки определены пп. 3–4 Положения № 615, а также постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.05.2007 № 562 «О методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий» (далее – постановление № 562):
1) рыночные методы оценки:
а) сравнительный метод – сравнение и учет отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам;
б) доходный метод – расчет доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразование их в стоимость объекта оценки;
в) затратный метод – определение затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа, или расчет разницы активов баланса и обязательств по пассивам баланса;
2) иные методы оценки:
г) индексный метод – применение коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов;
д) метод балансового накопления активов – использование данных бухгалтерского учета на дату оценки для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов;
е) метод кадастровой оценки – использование сведений, содержащихся в государственном земельном и градостроительном кадастрах.
Методы оценки применительно к объектам и сделкам представлены в таблице.
При проведении независимой оценки в случае наличия нескольких методов (т.е. возможности выбора) исполнитель оценки должен использовать метод(ы) исходя из стоимости, определенной договором на проведение независимой оценки либо указанной в постановлении (определении) суда или другого органа. Существуют также специальные ТНПА (стандарты, технические кодексы и др.), например утвержденные постановлением Госстандарта Республики Беларусь 20.01.2011 № 2 СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения» и СТБ 52.0.02-2011 «Термины и определения» и другие СТБ с последовательной нумерацией, посвященные оценке отдельных объектов; утвержденные приказом Госкомимущества Республики Беларусь от 25.08.2015 № 184 ТКП 52.1.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)» и аналогичные технические кодексы по другим объектам и т.п.*
__________________________
* Подробнее см.: www.tnpa.by.
Отдельно о земле
Среди объектов в постановлении № 562 не упоминаются земельные участки. Для сделок с ними во многих случаях (ст. 31, 50–51 Кодекса Республики Беларусь о земле, п. 1 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» и т.д.) используется кадастровая стоимость земель. Это расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости, определенный на основании кадастровой оценки. Кадастровая стоимость обычно выступает не в качестве цены сделки, а лишь как нижний предел для определения этой цены в договоре. Основное назначение кадастровой стоимости – определение базы для обложения земельным налогом (п. 1 ст. 195 Налогового кодекса Республики Беларусь).
