Ситуация. Свободные помещения сдаются в аренду
Ввиду сокращения объемов продаж организация вынуждена сократить объемы производства продукции. В собственном здании высвободились помещения, которые организация сдает в аренду. Площадь таких помещений в общей площади здания незначительная (приблизительно 7 %). Помещения не могут быть отчуждены по отдельности.
Сдача в аренду недвижимости – не основная текущая деятельность для организации. В объеме выручки она занимает 5 %.
Каким образом отражать в бухгалтерском учете сдаваемую в аренду недвижимость, а также получаемые доходы и соответствующие им расходы?
Если сформулировать ответ коротко, то недвижимое имущество должно учитываться на счете 01 «Основные средства», а учет доходов и расходов по сдаче части такого объекта в аренду следует вести по прочей текущей деятельности на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности». Обоснуем такой вывод.
Напомним, что организация в качестве основных средств принимает к бухгалтерскому учету активы, имеющие материально-вещественную форму, при одновременном выполнении условий признания, предусмотренных в п. 4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26).
Одно из таких условий: активы предназначены для использования в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления во временное пользование (временное владение и пользование), за исключением случаев, установленных законодательством.
Определение текущей и инвестиционной деятельности
Текущая деятельность – основная приносящая доход деятельность организации и прочая деятельность, не относящаяся к финансовой и инвестиционной деятельности (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102; далее – Инструкция № 102).
Доходами по текущей деятельности являются выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг, а также прочие доходы по текущей деятельности (п. 6 Инструкции № 102), которые учитываются на счете 90 (субсчета 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности», 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности») (п. 13 Инструкции № 102).
Инвестиционная деятельность |*| – деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика (далее – инвестиционные активы), осуществлению (предоставлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации.
* Информация об отражении операций на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в инвестиционной деятельности
В состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности, учитываемых на счете 91 «Прочие доходы и расходы», включаются доходы и расходы, связанные с предоставлением во временное пользование (временное владение и пользование) инвестиционной недвижимости (п. 14 Инструкции № 102).
Определение операционной и инвестиционной недвижимости
Операционная недвижимость – недвижимое имущество, находящееся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которое используется в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25; далее – Инструкция № 25).
Инвестиционная недвижимость |**| – земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, машино-места (далее – недвижимое имущество), находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которые сданы другим лицам в аренду (за исключением финансовой аренды (лизинга), проката).
** Информация о списании объектов инвестиционной недвижимости
Организация в качестве инвестиционной недвижимости принимает к бухгалтерскому учету недвижимое имущество при одновременном выполнении следующих условий признания:
– недвижимое имущество сдано в аренду;
– организация предполагает получение экономических выгод, связанных с недвижимым имуществом;
– стоимость недвижимого имущества может быть достоверно определена (п. 3 Инструкции № 25).
Недвижимое имущество состоит частично из инвестиционной, частично из операционной недвижимости
Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые могут быть отчуждены по отдельности, то каждая такая часть принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости (если часть относится к инвестиционной недвижимости) или инвентарный объект основных средств (если часть относится к операционной недвижимости). Организация самостоятельно распределяет недвижимое имущество на отдельные инвентарные объекты (п. 5 Инструкции № 25).
Если недвижимое имущество состоит из части, относящейся к инвестиционной недвижимости, и части, относящейся к операционной недвижимости, которые не могут быть отчуждены по отдельности, то недвижимое имущество принимается к бухгалтерскому учету как инвентарный объект инвестиционной недвижимости в случае, если более 90 % его площади (или иного натурального измерителя недвижимого имущества) сдано в аренду.
Для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в имущество, имеющее материально-вещественную форму, в т.ч. предоставляемое организацией во временное пользование (временное владение и пользование) в качестве инвестиционной недвижимости, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные активы» (пп. 7–8 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).
Как отражается в учете амортизация
При отражении объекта аренды по счету 01 амортизация начисляется арендодателем с месяца, следующего за месяцем передачи объекта арендатору, выбранным способом (применяемым до передачи в аренду либо заново установленным) исходя из амортизируемой (в случае изменения способа или метода начисления амортизации – недоамортизированной) стоимости объекта по состоянию на 1-е число месяца, следующего за месяцем сдачи объекта в аренду, и установленного (в случае изменения способа или метода начисления амортизации – остаточного) срока его полезного использования. Арендодатель относит амортизацию в дебет счетов 20 «Основное производство», 44 «Расходы на реализацию» и других счетов. При отражении объекта аренды по счету 03 арендодатель начисляет амортизацию и относит ее в дебет счета 91 (приложение 4 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации недвижимое имущество будет являться операционной недвижимостью и должно учитываться на счете 01, а учет доходов и расходов следует вести как по прочей текущей деятельности |*| на счете 90 (субсчета 90-7, 90-10).
* Информация об отражении в учете доходов и расходов по текущей деятельности
