(Окончание. Начало см.: Гл. бухгалтер. – 2013. – № 48. – С. 28.)
Порядок бухгалтерского учета передачи затрат на строительство инженерных сетей и сооружений, а также затрат на благоустройство ставится в зависимость от следующих факторов:
– если заказчик (застройщик) является собственником объекта строительства (либо его части), следует руководствоваться п. 59 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10);
– если заказчик (застройщик) не является собственником объекта строительства (либо его части), т.е. строительство осуществлялось в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), надо руководствоваться п. 60 Инструкции № 10.
Если заказчик (застройщик) является собственником объекта строительства, то необходимо учитывать и планируемое целевое использование объекта строительства, в частности, будет ли использован объект строительства (его часть) заказчиком (застройщиком) для осуществления своей хозяйственной деятельности либо реализован.
Следует также обратить внимание, что затраты по строительству инженерных сетей и коммуникаций не всегда финансируют дольщики.
Так, например, финансирование проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры для районов жилой застройки осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов (включая средства республиканского дорожного фонда и других государственных целевых бюджетных фондов, средства от продажи права аренды земельных участков и от продажи таких участков), собственных средств энергоснабжающих организаций, входящих в состав государственного производственного объединения электроэнергетики "Белэнерго", газоснабжающих организаций, входящих в состав государственного производственного объединения по топливу и газификации "Белтопгаз", организаций, подчиненных Минсвязи, а также средств иных организаций независимо от формы собственности (подп. 1.7 п. 1 Указа Президента РБ от 07.02.2006 № 72 "О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры"; далее – Указ № 72).
Облисполкомы и Минский горисполком в установленном порядке ежегодно формируют программы финансирования проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с учетом всех источников и согласовывают их с Минэнерго, Минсвязи, Минтрансом и другими заинтересованными.
Предоставление инвесторам, застройщикам земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов осуществляется при наличии объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимой для их возведения и эксплуатации, либо прошедшей государственную экспертизу и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство этих объектов инфраструктуры (подп. 1.8 п. 1 Указа № 72).
С учетом вышеизложенного дольщики, финансирующие строительство объекта недвижимости и при этом не финансирующие строительство относящихся к нему инженерных сетей и коммуникаций (в частности, дольщики – физические лица), могут не признаваться собственниками объекта (части объекта) недвижимого имущества для целей применения п. 60 Инструкции № 10, устанавливающей порядок отражения хозяйственных операций по безвозмездной передаче сетей и коммуникаций в том случае, если заказчик (застройщик) не является собственником объекта.
По мнению автора, в подобной ситуации необходимо руководствоваться требованиями п. 14 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2013 № 102, и отражать стоимость безвозмездно переданных инвестиционных активов на счете 91 "Прочие доходы и расходы".
На основании вышеизложенного хозяйственные операции по безвозмездной передаче затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций в части (доле) затрат, приходящихся непосредственно на организацию-застройщика, а также на дольщиков, являющихся физическими лицами, отражаются в регистрах бухгалтерского учета заказчика:
– по дебету счета 91 – в части затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, приходящихся на долю самого застройщика по объектам (части объекта) недвижимого имущества, которое будет принято у него к учету в качестве объекта (объектов) основных средств;
– по дебету счета 91 – в части затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, приходящихся на долю третьих лиц (дольщиков), финансирование которых осуществлялось за счет собственных средств заказчика (застройщика);
– по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" – в части затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций в случае принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции, предназначенной для реализации.
Моментом отражения вышеуказанных хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета застройщика будет являться дата составления и подписания застройщиком и эксплуатационной организацией акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (формы С-17а), т.е. в ситуации, указанной в вопросе (см. "ГБ", 2013, № 48), в июле 2013 г.
При строительстве жилых домов, в т.ч. нежилых помещений в жилых домах, в отличие от строительства коммерческой недвижимости, составляют также акт приемки-передачи объекта долевого строительства, который является первичным учетным документом, предусмотренным Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее – Положение № 263). Названное Положение регулирует вопросы долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирных жилых домов и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре.
После приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 1 месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства (п. 14 Положения № 263).
Передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование застройщик осуществляет после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства, за исключением случаев, предусмотренных в части седьмой п. 14 Положения № 263.
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства дольщик подписывает при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование.
Объекты инженерной инфраструктуры застройщик передает эксплуатирующим их организациям в установленном законодательством порядке.
Форма акта приемки-передачи объекта долевого строительства при осуществлении строительства жилых домов закреплена непосредственно в Положении № 263 (приложение 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства с использованием государственной поддержки и (или) ограниченной прибылью застройщика).
Однако типовая форма акта приемки-передачи объекта долевого строительства для дольщика, являющегося юридическим лицом, не содержит полной информации, необходимой для правильного отражения в его бухгалтерском и налоговом учете хозяйственных операций, связанных с долевым строительством (объекты учета и их стоимость, сумму НДС, сумму переоценки и т.д., в т.ч. сумму затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций).
В данном случае для правильного, своевременного и обоснованного отражения в бухгалтерском учете дольщика – юридического лица всех хозяйственных операций, связанных с его участием в долевом строительстве, исходя из требований п. 52 Инструкции № 10 оформляется акт на передачу затрат, в котором должна быть указана следующая информация:
– наименование объекта учета;
– сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п. 40 Инструкции № 10;
– процент долевого участия;
– сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;
– сумма НДС, приходящегося на долю дольщика;
– сумма оплаты по договору;
– сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;
– сумма НДС, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;
– сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно).
В части затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, финансирование которых осуществлялось за счет средств дольщиков, принимающих участие в строительстве объекта недвижимости, применяется иной порядок отражения хозяйственных операций по передаче затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций.
Как уже указывалось выше, списание затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, безвозмездно переданных эксплуатационным организациям, на счет 97 либо счет 91 отражается в бухгалтерском учете дольщика – юридического лица на основании сведений о размере данных затрат, указанных (выделенных) застройщиком, и информации о том, что инженерные сети и коммуникации были переданы эксплуатационным организациям (пп. 60 и 59 Инструкции № 10).
В регистрах бухгалтерского учета застройщика передача затрат по строительству объекта недвижимости юридическим лицам, в т.ч. затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, отражается следующим образом:
Д-т 76 "Расчеты с разными дебиторамии кредиторами" – К-т 08 "Вложения в долгосрочные активы"
– отражена передача затрат по строительству объекта (части объекта) дольщику, являющемуся юридическим лицом, в т.ч. затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций;
Д-т 76 – К-т 18 "Налог на добавленную стоимость по товарам, работам, услугам"
– на сумму НДС, приходящегося на дольщика;
Д-т 83 "Добавочный капитал" – К-т 08
– на сумму произведенных в соответствии с законодательством переоценок незавершенного строительства (в отношении нежилой части) и неустановленного оборудования, приходящихся на дольщика.
При этом, поскольку основанием для отражения в бухгалтерском учете застройщика хозяйственных операций по передаче затрат по строительству объекта дольщику, в т.ч. затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, является акт приемки-передачи объекта долевого строительства, то вышеуказанные записи в бухгалтерском учете застройщика составляют на дату подписания между застройщиком и дольщиком (юридическим лицом) документов о передаче объекта долевого строительства.
С даты фактической передачи застройщиком инженерных сетей и коммуникаций эксплуатационным организациям до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, являющемуся юридическим лицом, сумма затрат, приходящаяся на долю юридического лица, включая сумму затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, приходящихся на дольщика, продолжает учитываться в бухгалтерском учете застройщика на счете 08.
Согласно требованиям подп. 1.5 п. 1 Указа Президента РБ от 20.10.2006 № 622 "О некоторых вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования" переоценка жилищного фонда не производится. В связи в этим в регистрах бухгалтерского учета застройщика передача затрат по строительству объекта недвижимости, в т.ч. затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, физическим лицам отражается следующим образом:
Д-т 76 – К-т 08
– отражена передача затрат по строительству объекта (части объекта) дольщику, являющемуся физическим лицом, в т.ч. затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций;
Д-т 76 – К-т 18
– на сумму НДС, приходящегося на дольщика.
