Особенности отражения в учете застройщика списания затрат по созданию инженерных сетей рассмотрим на следующей ситуации.
Ситуация
Организация является застройщиком и ведет строительство объекта недвижимости (жилое здание со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), часть из которого будет передана дольщикам, а часть принята на баланс в качестве объекта основных средств. В ходе строительства возведены инженерные сети, которые будут переданы на баланс специализированной эксплуатационной организации.
Согласно требованиям п. 43 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10), и постановления Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 13 "Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве" между застройщиком и эксплуатационной организацией составлен акт о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (формы С-17а), т.е. фактически передачу инженерных сетей осуществил застройщик, например, в июле 2013 г.
Хозяйственные операции по списанию затрат по созданию инженерных сетей и сооружений, переданных специализированным эксплуатационным организациям и приходящихся на дольщика, осуществляются в регистрах бухгалтерского учета дольщика (пп. 60 и 59 Инструкции № 10).
Рассмотрим, как в регистрах бухгалтерского учета застройщика отражаются хозяйственные операции по безвозмездной передаче инженерных сетей и коммуникаций на баланс специализированным эксплуатационным организациям в ситуации, когда:
– акт о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (формы С-17а), составлен между застройщиком и эксплуатационной организацией в июле 2013 г.;
– часть дольщиков, принимающих долевое участие в строительстве жилого дома, являются физическими лицами;
– часть дольщиков, принимающих участие в строительстве жилого дома, являются юридическими лицами;
– документы по передаче затрат, произведенных при строительстве жилого дома, между застройщиками и дольщиками составлены в июле, августе, сентябре 2013 г., часть объектов долевого строительства отдельным дольщикам еще не передана.
Отражаются ли в бухгалтерском учете застройщика хозяйственные операции по передаче инженерных сетей и коммуникаций эксплуатационным организациям на дату их фактической передачи, если затраты по строительству объектов дольщикам еще не переданы?
Безвозмездную передачу в государственную собственность инвесторами (заказчиками, застройщиками) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, можно осуществлять путем передачи в хозяйственное ведение (оперативное управление) непосредственно эксплуатационной организации без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектно-сметной документации. Форму акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, утверждает Минстройархитектуры.
Государственная регистрация создания объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, безвозмездно переданных таким образом, а также возникновения прав, ограничений (обременений) прав на эти объекты осуществляется территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на основании заявления эксплуатационной организации, акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, иных необходимых документов, определяемых Советом Министров (подп. 1.9 п. 1 Указа Президента от 07.02.2006 № 72 "О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры"; далее – Указ № 72).
При этом для целей Указа № 72:
– инвестор – это лицо (юридические и физические лица, иностранные организации, не являющиеся юридическими лицами, государство в лице уполномоченных органов и его административно-территориальные единицы в лице уполномоченных органов), принимающее решения по инвестиционной деятельности и осуществляющее инвестиции (вложение средств) в строительство;
– под заказчиком понимается инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающие подрядчика для реализации инвестиционного проекта и (или) строительства на основании заключенного договора;
– под застройщиком понимается инвестор или уполномоченное им лицо, осуществляющие реализацию инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта и (или) строительство собственными силами или его финансирование;
– инженерная инфраструктура – совокупность инженерных коммуникаций (в т.ч. сетей) и сооружений, обеспечивающих подачу ресурсов (энергия, вода и др.) и отведение использованных ресурсов;
– эксплуатационная организация – специализированная государственная организация, созданная в целях эксплуатации и обслуживания (обеспечения работоспособности) объектов инженерной (транспортной) инфраструктуры.
Форма акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (формы С-17а) в настоящее время утверждена постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 13 "Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве".
Акт о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (формы С-17а), является первичным учетным документом, обязательным к применению всеми организациями независимо от формы собственности либо организационно-правовой формы. Данное требование предусмотрено Указом Президента РБ от 15.03.2011 № 114 "О некоторых вопросах применения первичных учетных документов" (далее – Указ № 14) и Перечнем первичных учетных документов, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 24.03.2011 № 360.
Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом. Первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным, – непосредственно после ее совершения (подп. 1.1 п. 1 Указа № 114, ст. 9 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности").
Передачу затрат по созданию инженерных сетей и сооружений, затрат на благоустройство на баланс эксплуатационных организаций в бухгалтерском учете заказчика, застройщика, не являющегося собственником объекта (части объекта), отражают по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту счета 08 "Вложения в долгосрочные активы" (п. 60 Инструкции № 10).
Юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с п. 52 Инструкции № 10, сумму затрат по созданию инженерных сетей и сооружений, затрат на благоустройство, переданных эксплуатационным организациям государственной формы собственности, отражает в своем бухгалтерском учете в порядке, установленном п. 59 Инструкции № 10.
При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются физические лица, стоимость объекта (части объекта), передаваемого по окончании строительства физическому лицу, формирует заказчик, застройщик (п. 54 Инструкции № 10).
Безвозмездная передача эксплуатационным организациям государственной формы собственности затрат на возведение инженерных сетей и сооружений, затрат на благоустройство в бухгалтерском учете заказчика, застройщика, являющегося собственником объекта (части объекта), отражается (п. 59 Инструкции № 10):
– по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы" и кредиту счета 08 – в случае принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основных средств и (или) инвестиционной недвижимости;
– по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" и кредиту счета 08 – в случае принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве готовой продукции, предназначенной для реализации.
