Торговое место как объект аренды: есть особенности
Временные объекты, сдаваемые в аренду, сложно отличить от объектов недвижимости. В зависимости от того, какой объект передается в аренду, решается вопрос о том, подлежит ли договор аренды государственной регистрации и должно ли право собственности арендодателя подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Законодательством не установлено ограничение оборота иного имущества – временных сооружений, например торговых мест.
В связи с этим обратимся к Закону РБ от 28.07.2003 № 231-З "О торговле", где указано, что торговые объекты в зависимости от их архитектурно-строительных характеристик подразделяются на стационарные и нестационарные (части первая – третья ст. 6), и к СТБ 1393-2003 "Торговля, термины и определения", утвержденному постановлением Госстандарта РБ от 28.04.2003 № 22.
Стационарные торговые объекты – торговые объекты, установленные на заглубленных фундаментах и присоединенные к инженерным коммуникациям (п. 3.2.38 разд. 3 "Термины и определения" подразд. 3.2 "Торговые структуры и их виды").
Нестационарные торговые объекты – торговые объекты, установленные без заглубленных фундаментов независимо от присоединения к инженерным коммуникациям, используемых строительных конструкций и габаритов, в т.ч. передвижные (п. 3.2.39).
Из сказанного можно сделать вывод, что договор аренды временных объектов (к таковым относятся нестационарные торговые места, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП) является действительным, даже если он называется договором аренды недвижимого имущества, поскольку указанные объекты (нестационарные торговые места) не считаются объектами недвижимости.
Зачастую по договору аренды передается торговое место без указания его конкретного расположения на земельном участке. В такой ситуации возникают проблемы относительно индивидуализации предмета договора аренды – торгового места, ведь оно не всегда является объектом недвижимости, подлежащим регистрации в установленном порядке.
В частности, если по договору аренды передаются торговые места без указания их конкретного места расположения на земельном участке, такой договор нельзя признать незаключенным, если сам земельный участок индивидуализирован в установленном порядке.
В этом случае при представлении арендодателем доказательств, подтверждающих, что в установленном порядке определены границы земельного участка с кадастровым номером, такой участок был предоставлен правообладателю (арендодателю торгового места) в аренду на основании договора аренды земельного участка и на нем возведены принадлежащие арендодателю на праве собственности временные сооружения (торговые места), арендодатель, являясь правообладателем земельного участка, вправе устанавливать условия пользования им, в т.ч. размещая объекты торговли на занимаемой территории.
Вместе с тем следует учитывать положения п. 25 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 12.12.2003 № 1623 (далее – Правила торговли на рынках), согласно которому предоставление торговых мест на рынке, не отмеченных на плане экспликации рынка, запрещается. Отсутствие закрепленного места расположения предоставленного в аренду торгового места является основанием для установления факта ничтожности сделки – договора аренды такого торгового места в соответствии со ст. 169 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК).
Незавершенное строительство также может быть предметом арендных отношений
Законодательство не содержит положений, ограничивающих возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства, в т.ч. посредством сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, а также изолированных помещений, расположенных в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, т.е. по договору аренды объектом аренды могут выступать строящиеся площади.
Определение вновь образованного недвижимого имущества, каковым являются построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место, дано в абз. 2 части первой ст. 1 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации).
При возникновении споров, связанных с передачей объекта, не завершенного строительством и, как следствие, не принятого в установленном порядке в эксплуатацию, следует исходить из того, что такое имущество может быть предметом аренды. В этом случае необходимо применять правила о собственности на материалы и другое имущество, из которого создается недвижимое имущество (п. 3 ст. 220 ГК). Данный договор аренды будет считаться заключенным, поскольку объект незавершенного строительства является имуществом.
Однако такой объект незавершенного строительства может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию.
Обращаем внимание, что в том случае, когда изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта недвижимости не позволяют определенно установить имущество на момент передачи его в аренду, договор аренды такого имущества может быть признан незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 578 ГК.
Каким документом можно подтвердить право собственности на вновь созданное недвижимое имущество?
По общему правилу право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 219 ГК).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 220 ГК).
Регистрация недвижимого имущества – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации).
Из cказанного следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому акт ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию не является доказательством возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.
