О чем важно помнить, заключая договор аренды нежилого помещения с физическим лицом?
При заключении договора аренды недвижимого имущества, арендодателем по которому выступает физическое лицо, необходимо убедиться в наличии у арендодателя прав на сдаваемое в аренду недвижимое имущество.
Арендодателем по такому договору аренды может быть собственник имущества либо иное лицо, наделенное законом или собственником правом сдавать имущество в аренду (например, лицо, имеющее надлежащим образом оформленную доверенность от имени собственника).
Арендодатель подтверждает свое право распоряжаться указанным имуществом наличием у него правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов на капитальное строение и земельный участок, на котором оно расположено, поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей.
Такими документами являются:
– свидетельство о праве собственности на капитальное строение вместе с документом, на основании которого право собственности перешло к правообладателю (как правило, это свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, мены, дарения или акт ввода объекта в эксплуатацию, если регистрировался вновь созданный объект);
– свидетельство о вещном праве на земельный участок, содержащее план границ и ограничения в использовании земельного участка, на котором располагается капитальное строение, вместе с документом, на основании которого вещное право перешло к правообладателю (если вещным правом является аренда, то договор аренды).
Технические характеристики капитального строения, отраженные в техническом паспорте на объект, должны соответствовать фактическому состоянию объекта.
При заключении договора аренды недвижимого имущества арендатору следует заказать в отношении интересующего его недвижимого имущества (капитального строения и земельного участка) выписки из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ), где будут содержаться актуальная информация о правообладателе, а также отметки о возможных запретах и обременениях недвижимого имущества.
Справочно: республиканская и территориальные организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав (далее – актуальные права и ограничения (обременения) прав) на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация предоставляется в виде выписки из регистрационной книги. Информация из ЕГРНИ может предоставляться также путем обеспечения дистанционного доступа к этому регистру.
Заключая договор аренды недвижимого имущества, обязательно отразите в нем назначение недвижимого имущества. Ведь арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или его назначением. Назначение имущества, указанное в договоре, как правило, должно совпадать с назначением, указанным в правоустанавливающих и технических документах на объект недвижимости.
Назначение объекта недвижимого имущества определяется целью его создания и дальнейшего использования. При этом использовать недвижимость по назначению обязан не только собственник, но и любой другой законный владелец, например арендатор, если имущество передано ему не только в пользование, но и во временное владение (часть первая ст. 577, п. 1 ст. 586 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).
Важно! Назначение объекта недвижимого имущества – одна из его основных характеристик. В связи с этим при передаче объекта недвижимости в аренду стороны договора обязаны использовать его по назначению.
При определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении.
Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений) (постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33 "Об утверждении единой классификации назначения объектов недвижимого имущества" (в ред. от 14.12.2010)).
Например, помещения, не относящиеся к жилищному фонду, могут иметь производственное, административное, торговое, административно-торговое, складское, санитарно-бытовое назначение и т.д.
Поэтому, если помещение выведено из разряда жилого в нежилое, без определения и регистрации в установленном порядке назначения помещения, его нельзя арендовать и использовать в качестве административного.
Если вы заключаете договор аренды нежилого помещения (которое ранее было жилым) с последующей регистрацией по адресу аренды местоположения юридического лица, помещение должно иметь административное назначение.
Договор аренды обязательно заключайте в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК, ст. 622 ГК). Помните: несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Договоры аренды заключаются на срок не менее 3 лет. Однако по вашему согласию срок договора может быть уменьшен.
Принимая арендованное помещение, обязательно составляйте передаточный двухсторонний акт или иной документ о передаче.
В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, которое вы берете в аренду (ст. 578 ГК). В качестве такой информации можно указать следующее: какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности, а также иные данные технической характеристики помещения и его физического состояния.
Также следует учесть тот факт, что в помещениях, переведенных в категорию нежилых, не разрешено размещение промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на окружающую среду, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний. Запрещено в т.ч. размещение: пунктов приема посуды; бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену); автоматических телефонных станций общей площадью более 100 м2, предназначенных для телефонизации жилых домов; похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг; дискотек; физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 м2; пунктов временного содержания животных, приютов и гостиниц для животных (ст. 21 Жилищного кодекса РБ).
Организации-арендатору в рассматриваемой нами ситуации следует помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 184 Налогового кодекса РБ (далее – НК) по капитальнымстроениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Беларуси и взятым в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ), плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор.
Арендатор при заключении с физическим лицом договора аренды в течение 30 дней от даты его заключения обязан представить в налоговые органы по месту постановки на учет копию такого договора (часть четвертая п. 3 ст. 189 НК).
Отметим, что организация-арендатор также признается налоговым агентом и обязана исчислить, удержать у физического лица - арендодателя и перечислить в бюджет подоходный налог, исчисленный по ставке 12 % (п. 8 ст. 175, п. 1 ст. 173 НК).
Надо ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, арендодателем по которому является физическое лицо?
Государственная регистрация договороваренды недвижимого имущества законодательством не предусмотрена.
Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп. 1.2 п. 1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест").
Однако физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых и (или) нежилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды срока фактического предоставления таких помещений в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе (подп. 1.6 п. 1 Указа Президента РБ от 04.08.2006 № 497 "О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест").
Что происходит с земельным участком?
Заключая договор аренды недвижимого имущества, следует обратить внимание на 2 аспекта: вещное право арендодателя на земельный участок и его целевое назначение.
ГК предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание либо его часть. При этом учитывается, что арендодатель может быть собственником земельного участка либо этот участок находится в его владении или пользовании.
Если арендодатель является собственником земельного участка, ему (по соглашению сторон) может быть предоставлено право аренды или иное право на часть земельного участка пропорционально арендуемой площади капитального строения (п. 2 ст. 623 ГК).
Если договор аренды не содержит указаний, касающихся права арендатора на соответствующий земельный участок, к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (п. 1 ст. 623 ГК), на весь срок аренды.
При этом по условиям договора плата за землю (налог) может включаться в арендную плату, а может компенсироваться собственнику земельного участка пропорционально занимаемой площади капитального строения.
Сдача в аренду капитального строения (его части), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользованиятаким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.
Таким образом, если у арендодателя капитального строения (его части) имеются арендные права на земельный участок, необходимо внимательно изучить договор аренды с его собственником на предмет запретов и ограничений. При отсутствии таковых арендатору (по соглашению сторон) может быть предоставлено право субаренды на часть земельного участка пропорционально арендуемой площади капитального строения в пределах срока, указанного в договоре аренды земельного участка.
Если у арендодателя объекта недвижимости имеется вещное право на земельный участок в виде пожизненного наследуемого владения, арендатору помещения может быть предоставлено лишь право пользования той частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования по целевому назначению, на весь срок аренды помещения.
Договоры аренды земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении арендодателя, являются недействительными (ст. 48 Кодекса РБ о земле).
При этом во всех случаях по условиям договора плата за землю может включаться в арендную плату, а может не включаться и подлежать компенсации плательщику (аренды, налога за земельный участок) пропорционально занимаемой площади капитального строения.
Земельный участок должен использоваться только в соответствии с его целевым назначением.
Целевое использование той части земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения, должно осуществляться в рамках целевого использования земельного участка в целом.
Кодекс РБ административных правонарушениях предусматривает ответственность за нецелевое использование предоставленного земельного участка в виде наложения штрафа на физическое лицо от 2 до 10 базовых величин (БВ), на юридических лиц – от 20 до 100 БВ (ч. 3 ст. 15.10).
Кроме того, при нецелевом использования земельного участка исполнительно-распорядительным органом в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда земельный участок может быть изъят с прекращением в отношении его всех вещных прав.
