Необходимо ли применять нормы Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433), хозяйственному обществу, в уставном фонде которого менее 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц?
Обязанности нет. Возможно использовать в виде рекомендации при заключении договора.
Если в процессе деятельности предприятие осуществляет сдачу в аренду недвижимого имущества, не находящегося в государственной собственности и (или) собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, то действие Положения № 433 не является обязательной нормой для вышеназванных отношений.
Справочно: нормы Положения № 433 распространяют свое действие на отношения по безвозмездному пользованию и аренде недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.
Не распространяются требования, предусмотренные в Положении № 433, на следующие правоотношения:
– на жилищный фонд (часть вторая п. 1 Положения № 433);
– при сдаче в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли (подп. 2.5 п. 2 Положения № 433).
Полагаем возможным применение для хозяйственного общества аналогии в отношении установления обязанностей сторон в договорных отношениях между арендатором и арендодателем (ссудополучателем и ссудодателем) в соответствии с нормами Положения № 433.
Существует ли утвержденная методика расчета расходов арендодателя (ссудодателя) по основной деятельности и распределения по арендуемым площадям возмещаемой части расходов арендаторами (ссудополучателями)?
Методика должна быть разработана и утверждена руководителем организации.
Специфика деятельности юридических лиц, как арендодателей |*| (ссудодателей), так и арендаторов (ссудополучателей), не позволяет разработать единую методику по распределению затрат по содержанию объекта недвижимости.
* Информация о новом порядке возмещения расходов по содержанию арендованной недвижимости
Полагаем, что методика расчета расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги у каждого юридического лица с учетом специфики его деятельности должна быть разработана и утверждена руководителем организации.
Обращаем внимание на необходимость разделения расходов между работниками арендодателя (ссудодателя), арендатора (ссудополучателя) и иными лицами в части потребления услуг (например, вода на производственные нужды организации, вода для жильцов общежития, вода для работы пищеблока в больнице и т.д.).
Организация (арендатор) арендует часть нежилого помещения в жилом доме.
Каким образом определить возмещаемую часть расходов арендатором (ссудополучателем) по капитальному ремонту помещения в данной ситуации?
На основании договора аренды.
Возмещение арендатором расходов арендодателя по капитальному ремонту недвижимого имущества производится в случаях, если это предусмотрено договором аренды.
Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) на капитальный ремонт необходимо осуществлять пропорционально доле площади находящегося в безвозмездном пользовании недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абз. 7, часть первая п. 4 Положения № 433).
Справочно: при заключении договоров аренды |*| нежилых помещений в жилых домах необходимо учитывать, что действующим законодательством предусмотрена обязанность собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах по ежемесячному внесению платы за капитальный ремонт. Плату за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме вносят для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащих и (или) занимаемых ими жилых помещений в жилом доме, по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательными актами (часть первая п. 5 ст. 31 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Эту плату вносит плательщик ЖКУ ежемесячно по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат. Данная норма оговорена в абз. 3 п. 24 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571.
* Дополнительная информация об оформлении первичных документов при аренде недвижимости
С учетом изложенного при аренде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах целесообразно предусматривать в договорах аренды обязанность арендаторов по внесению платы за капитальный ремонт в соответствии с установленным порядком.
Каким образом определить возмещаемую арендатором (ссудополучателем) часть расходов арендодателя (ссудодателя) по теплоснабжению?
Порядок оговаривается в договоре аренды.
Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), подлежит увеличению на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п. 4 Положения № 433).
Если учет расхода тепловой энергии осуществляется в целом по объекту недвижимости, то объем тепловой энергии, приходящийся на отопление мест общего пользования, следует определять пропорционально доле площади мест общего пользования в общей площади недвижимого имущества.
Пример
Расчет возмещаемых расходов арендатором по теплоснабжению
Исходные данные:
– общая площадь здания – 4 732 м2;
– площадь мест общего пользования – 946,4 м2;
– доля площади мест общего пользования в общей площади здания – 20 %.
По показаниям прибора группового учета расхода тепловой энергии на отопление здания потреблено 103 Гкал тепловой энергии.
Расход тепловой энергии на отопление мест общего пользования составит 20,6 Гкал (103 Гкал × 20 %).
Оставшиеся 82,4 Гкал (103 – 20,6) необходимо распределить пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества.
Если сторонами договора выбран способ распределения тепловой энергии на отопление пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, то можно не выделять долю тепловой энергии на отопление мест общего пользования, а определить доли арендодателя и арендаторов (ссудополучателей) в общей площади здания за минусом мест общего пользования.
