Какие виды расходов арендодателя (ссудодателя) можно классифицировать как «прочие расходы» для определения возмещаемой части расходов арендатором (ссудополучателем)?
Расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества.
К прочим расходам арендодателя (ссудодателя), подлежащим возмещению арендатором |*| (ссудополучателем), следует относить расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества:
– по техническому обслуживанию недвижимого имущества, включающему работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов;
– текущему ремонту недвижимого имущества;
– капитальному ремонту недвижимого имущества;
– другим услугам – услугам, связанным с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, и иным услугам, связанным с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации такого имущества.
* Информация о новом порядке возмещения расходов по содержанию арендованной недвижимости
Определять возмещаемую арендатором (ссудополучателем) часть расходов арендодателя (ссудодателя) по указанным выше услугам необходимо пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абз. 7 части первой п. 4 Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433; далее – Положение № 433).
В части расходов на текущий ремонт недвижимого имущества, сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование), возмещаемые расходы должны обеспечить покрытие расходов на выполнение таких работ.
Каким образом определить возмещаемую арендатором (ссудополучателем) часть расходов арендодателя (ссудодателя) по содержанию сторожей, которые осуществляют охрану объекта недвижимости?
Предусмотреть условия в договоре аренды.
Порядок определения возмещения расходов, произведенных арендодателем (ссудодателем) на оказание услуг, связанных с охраной недвижимого имущества, определен абз. 7 части первой п. 4 Положения № 433, а именно: пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Справочно: другие услуги – это услуги, связанные с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, и иные услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации такого имущества, в т.ч. и содержание сторожей (подп. 2.1 п. 2 Положения № 433).
Объект недвижимости, часть которого сдается в аренду, оснащен лифтами, круглосуточное функционирование которых обеспечивает пост лифтеров при диспетчерском пункте.
Как определять возмещаемую часть расходов арендатором (ссудополучателем) на содержание лифтеров, являющихся штатными работниками арендодателя?
Пропорционально доле работников арендатора, иных физических лиц, работающих в арендуемом помещении.
Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по техническому обслуживанию лифта осуществляется пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом.
Затраты на содержание лифтеров и круглосуточного поста в диспетчерском пункте включаются в затраты на техническое обслуживание лифта.
Справочно: затраты на техническое обслуживание лифта и электроснабжение на работу лифта возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом.
Как определить возмещаемую арендатором (ссудополучателем) часть расходов арендодателя (ссудодателя) по содержанию рабочих по комплексному обслуживанию и ремонту зданий и сооружений и подсобных рабочих, которые являются штатными работниками арендодателя?
Пропорционально доле площади арендуемого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Затраты на содержание рабочих по комплексному обслуживанию и ремонту зданий и сооружений и подсобных рабочих включаются в затраты на содержание, эксплуатацию недвижимого имущества. Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) по прочим расходам арендодателя (ссудодателя), связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, производится пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абз. 7 части первой п. 4 Положения № 433).
Организация (арендодатель) оказывает услуги по уборке помещений, сданных в аренду, которые выполняет сторонняя организация.
Как определить возмещаемую арендатором долю расходов арендодателя по оказанию данной услуги?
Условия возмещения предусмотреть в договоре аренды.
Положением № 433 не введена норма по обязательному оказанию комплекса услуг по уборке площадей недвижимого имущества, непосредственно сданных в аренду (переданных в безвозмездное пользование), и не определен порядок возмещения этих затрат. Считаем возможным урегулировать данный вопрос при заключении договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
Полагаем, что необходимо учесть и другие затраты, связанные с оказанием данной услуги.
На территории торгового центра сдана в аренду часть помещения для установки инфокиоска и банкомата.
Как определить возмещаемую арендатором часть расходов арендодателя при аренде площадей для размещения автономно работающего оборудования?
Предусмотреть в условиях договора аренды.
По договорам аренды, предметом которых могут выступать часть кровли капитального строения, часть дымовой трубы, нежилое помещение, часть нежилого помещения для установки инфокиосков, банкоматов, кофейных, ксерокопировальных автоматов, камер видеонаблюдения, электронных табло и т.п., следует учитывать, что оборудование работает в автономном режиме и на арендуемых площадях отсутствуют рабочие места. Специфика данного вида аренды заключается в том, что у арендатора не происходит образование отходов, не потребляется вода, не используются лифт и места общего пользования. Соответственно полагаем, что арендодатель не понес в этой части вышеперечисленные расходы.
Электрическую энергию это оборудование потребляет, и поэтому данные затраты подлежат возмещению.
Справочно: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
При аренде площадей под автономно работающее оборудование, расположенное в местах общего пользования, необходимо производить корректировку площади мест общего пользования на площадь, приходящуюся на аренду непосредственно на автономно работающее оборудование, а также учитывать данную особенность в иных расчетах |*|.
Каков порядок определения мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора для определения доли расходов, приходящихся к возмещению части затрат арендодателя (ссудодателя)?
Порядок определения мощности и продолжительности работы электроприемников Положением № 433 не определен.
В каждом конкретном случае порядок определения мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) должны предусматривать стороны при заключении договора аренды.
Перечень и количество электроприемников у арендатора (ссудополучателя), а также режим их работы не являются статичными, постоянными и неизменными показателями и могут быть изменены в течение срока действия договора аренды (безвозмездного пользования). В связи с этим в договорах аренды (безвозмездного пользования) целесообразно закрепить обязанность арендатора (ссудополучателя) о представлении информации об изменении условий, на основании которых оговорены перечень, мощность и продолжительность работы электроприемников арендатора (ссудополучателя).
Внимание! При наличии отдельно установленных в объекте недвижимого имущества, сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование), приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии |*|, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги должно производиться на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования.
* Информация о новом порядке расчетов за электроэнергию при нештатных ситуациях
Окончание см.: «ГБ», 2018, № 46, с. 14
