* Информация о нарушениях, выявленных в ходе аудиторских проверок, доступна для подписчиков электронного "ГБ"
Проверьте правильность применения норм Налогового кодекса при определении базы по налогу на недвижимость в отношении объектов недвижимости, взятых в аренду у индивидуальных предпринимателей
Организации при заключении договора аренды помещения с физическим лицом признаются плательщиками налога на недвижимость (п. 1 ст. 184 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК)). Так как индивидуальные предприниматели для целей налогообложения не выделены в отдельную категорию плательщиков, к ним применяются те же нормы, что и для физических лиц (ст. 19, 83 НК).
То есть организации должны определять налоговую базу налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, исходя из их стоимости, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной исходя из:
1) их оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;
2) оценки, указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест на 1 января текущего года, выданном оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
3) оценки, произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
Справочно: порядок оценки принадлежащих физическим лицам капитальных строений (зданий и сооружений (их частей)) для исчисления налога на недвижимость определен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (далее – Положение № 187).
Здания и сооружения для исчисления налога на недвижимость вправе оценивать:
– территориальные организации по государственной регистрации согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года (далее – оценочная стоимость);
– налоговые органы;
– организации, взявшие в аренду (финансовую аренду), иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений).
Оценка зданий и сооружений может быть проведена:
1) по оценочной стоимости зданий и сооружений, определенной организациями по государственной регистрации;
2) при отсутствии оценочной стоимости в текущем году – по стоимости, определяемой путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений;
3) при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, – исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения.
Справочно: вышеизложенный порядок определения налоговой базы по налогу на недвижимость |*| действует с 1 января 2013 г.
* Порядок и особенности определения объектов обложения налогом на недвижимость доступны для подписчиков электронного "ГБ"
Готовые решения по безошибочному определению налоговой базы по налогу на недвижимость: проверьте себя
Рассмотрим, как организациям следовало определять налоговую базу по налогу на недвижимость при взятии в аренду у индивидуального предпринимателя офисных и складских помещений.
Пример 1. Определение налоговой базы налога на недвижимость при наличии оценки и договора
Организация 31 декабря 2014 г. заключила договор аренды офисного помещения с индивидуальным предпринимателем. Стоимость помещения согласно договору составляет 15,0 млн. руб.
Индивидуальный предприниматель представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2015 г., проведенной независимым оценщиком. Стоимость помещения по данному заключению составляет 13,8 млн. руб.
Как определить налоговую базу по налогу на недвижимость в 2015 г.?
Чтобы правильно определить налоговую базу по налогу на недвижимость в отношении арендованного у предпринимателя помещения, организации следует сравнить сумму, указанную в договоре аренды, и сумму, указанную в заключении об оценке помещения.
Так как налоговая база определяется исходя из договорной стоимости арендованного объекта, которая должна быть не менее оценочной, то на 1 января 2015 г. она составляет 15,0 млн. руб.
Именно из этой суммы организации необходимо исчислить налог на недвижимость.
Пример 2. Определение налоговой базы налога на недвижимость исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания и сооружения г. Минска
Организация 31 декабря 2014 г. заключила договор аренды офисного помещения в г. Минске площадью 15 м2 с индивидуальным предпринимателем, который представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2013 г., проведенной независимым оценщиком. Стоимость помещения по данному заключению – 103,8 млн. руб. Эта же сумма была указана и в договоре аренды.
Оценку уполномоченными органами по состоянию на 1 января 2015 г. организация не проводила.
Как определить налоговую базу по налогу на недвижимость в 2015 г. |*|?
* Особенности исчисления и уплаты налога на недвижимость в 2015 г. доступны всем на портале GB.BY
Поскольку независимая оценка офисного помещения в 2015 г. не проводилась ни индивидуальным предпринимателем, ни организацией, то последняя должна определить налоговую базу по налогу на недвижимость исходя из:
– базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания и сооружения, откорректированной на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры Республики Беларусь, начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 п. 3 Положения № 187);
– площади арендуемого помещения.
Налоговая база для налога на недвижимость составит 129 329 768 руб. (6 527 000 × 1,2212 × 1,0817 × 15),
где: 6 527 000 руб. – базовая расчетная стоимость 1 м2 типового нежилого помещения в г. Минске (приложение 1 к Положению № 187);
1,2212 – коэффициент переоценки на 1 января 2014 г.*;
1,0817 – коэффициент переоценки на 1 января 2015 г.**;
__________________________
* Определен постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 28.01.2014 № 2 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам" (далее – постановление № 2).
** Определен постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 23.01.2015 № 1 "Об установлении коэффициентов переоценки зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений – коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам" (далее – постановление № 1).
15 – площадь арендуемого помещения.
Пример 3. Определение налоговой базы налога на недвижимость исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания и сооружения г. Могилева
Организация 31 декабря 2014 г. заключила договор аренды офисного помещения в г. Могилеве площадью 20 м2 с индивидуальным предпринимателем, который представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2014 г., проведенной независимым оценщиком. Стоимость помещения по данному заключению – 104 млн. руб. Кроме офисного помещения, с 2013 г. организация арендует у того же индивидуального предпринимателя складское помещение арочного типа площадью 72 м2, расположенное в Могилевском районе. Налоговая база для налога на недвижимость по складскому помещению в 2014 г. определялась путем индексации стоимости помещения, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в 2013 г. с использованием коэффициентов переоценки.
Как определить налоговую базу по налогу на недвижимость в 2015 г.?
Поскольку независимая оценка офисного помещения не проводилась в 2015 г. ни индивидуальным предпринимателем, ни организацией, налоговую базу следует определить исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания и сооружения г. Могилева с учетом всех коэффициентов переоценки зданий и сооружений и площади арендуемого помещения.
Налоговая база для налога на недвижимость составляет 130 379 940 руб. (4 935 000 × 1,2212 × 1,0817 × 20),
где: 4 935 000 руб. –- базовая расчетная стоимость 1 м2 типового нежилого помещения в г. Могилеве (приложение 1 к Положению № 187);
1,2212 – коэффициент переоценки на 1 января 2014 г., установленный постановлением № 2;
1,0817 – коэффициент переоценки на 1 января 2015 г., установленный постановлением № 1;
20 – площадь арендуемого помещения.
В 2015 г. налог на недвижимость по складскому помещению арочного типа не начисляется.
Справочно: с 1 января 2015 г. не признаются объектом обложения налогом на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), классифицируемые как здания сборно-разборные и передвижные |*| в соответствии с приложением к постановлению Минэкономики Республики Беларусь от 30.09.2011 № 161 "Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь" (абз. 5 подп. 2.2 п. 2 ст. 185 НК).
* Информация о том, что сборно-разборные и передвижные здания не являются в 2015 г. объектами исчисления налога на недвижимость, доступна для подписчиков электронного "ГБ"
Таким образом, с указанной даты не признаются объектом обложения налогом на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), которые можно классифицировать как здания сборно-разборные и передвижные по шифрам 10007–10014. К ним, в частности, относятся здания каркасные, каркасно-панельные, склады арочного типа, телефонные кабины и будки, сборно-разборные павильоны универсальные с металлокаркасом, обтянутые тентом, биотуалеты, палатки-магазины и т.д.
Пример 4. Определение налоговой базы налога на недвижимость при отсутствии сведений о стоимости объекта, принятой в качестве налоговой базы налога на недвижимость в прошлом году
Организация арендует помещение у индивидуального предпринимателя. Договор аренды был заключен 30 декабря 2009 г. и постоянно пролонгируется, являясь фактически непрерывным по настоящее время.
Налоговая база для расчета налога на недвижимость определялась:
– на 1 января 2010 г. – согласно справке БРТИ;
– 1 января 2011 г. – согласно справке ИМНС;
– 1 января 2012 г. – согласно справке ИМНС.
Правомерно ли организация для определения налоговой базы налога на недвижимость в 2013–2015 гг. применяла ежегодно утверждаемые Минстройархитектуры Республики Беларусь коэффициенты переоценки зданий и сооружений?
Неправомерно.
В качестве налоговой базы налога на недвижимость в 2013 г. организация вправе была использовать налоговую базу 2012 г., проиндексированную на коэффициент переоценки зданий и сооружений; в 2014 г. – базу 2013 г., проиндексированную на соответствующий коэффициент переоценки зданий и сооружений.
Отметим, что способ оценки исходя из базовой расчетной стоимости 1 м2 типового здания или сооружения можно применять только при отсутствии сведений о стоимости объекта, принятой в качестве налоговой базы налога на недвижимость в прошлом году.
Пример 5. Определение налоговой базы налога на недвижимость по открытой асфальтированной площадке для хранения гравия
Организация 31 марта 2015 г. заключила договор аренды офисного помещения в г. Минске площадью 20 м2 с индивидуальным предпринимателем, который представил заключение об оценке помещения по состоянию на 1 января 2015 г., проведенной независимым оценщиком. Стоимость помещения по данному заключению составляет 104 млн. руб. Организация арендует у того же индивидуального предпринимателя с 1 января 2015 г. открытую асфальтированную площадку для хранения гравия площадью 108 м2, расположенную в Минском районе.
Как определить налоговую базу по налогу на недвижимость в 2015 г.?
У организации возникает объект для налога на недвижимость во II квартале 2015 г. С учетом того что по офисному помещению представлено заключение независимого оценщика, база определяется исходя из оценки.
Что касается открытой асфальтированной площадки для хранения гравия, то в соответствии с Положением № 187 данное сооружение можно отнести только к категории "Нежилые здания, сооружения, помещения (за исключением гаража, машино-места, садового домика, дачи, хозяйственных построек)" для определения базовой расчетной стоимости 1 м2.
Налоговая база налога на недвижимость по открытой асфальтированной площадке для гравия составляет 405 168 544 руб. (2 840 000 × 1,2212 × 1,0817 × 108),
где: 2 840 000 руб. – базовая расчетная стоимость 1 м2 сооружения в Минском районе (приложение 1 к Положению № 187);
1,2212 – коэффициент переоценки на 1 января 2014 г., установленный постановлением № 2;
1,0817 – коэффициент переоценки на 1 января 2015 г., установленный постановлением № 1;
108 – площадь арендуемого помещения.
