В каких случаях плательщикам УСН нужно начислять налог на недвижимость в 2014 году

КОГДА ПЛАТЕЛЬЩИКИ УСН СТАНОВЯТСЯ ПЛАТЕЛЬЩИКАМИ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Плательщики УСН будут являться плательщиками налога на недвижимость в следующих случаях:

1) если общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест превышает 1 500 м².

Данное ограничение действует в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест:

– находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении;

– взятых в пользование (возмездное или безвозмездное) у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физического лица;

– подлежащих государственной регистрации, состоящих на учете (находятся на балансе либо в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей), но в отношении которых такая регистрация не осуществлена (т.е. до их государственной регистрации);

2) если у организации имеются здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства – независимо от размера общей площади;

3) если объекты недвижимости сдаются в аренду (финансовую аренду (лизинг)) либо передаются в возмездное или безвозмездное пользование – независимо от размера общей площади.

Налоговую базу по налогу на недвижимость определяют исходя из наличия на 1 января 2014 г.:

– капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей) по остаточной стоимости;

– иных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей);

– объектов сверхнормативного незавершенного строительства по стоимости, определяемой путем суммирования прямых и косвенных затрат по строительству объектов сверхнормативного незавершенного строительства, отраженных в бухгалтерском учете в установленном порядке (в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей) (подп. 1.1 п. 1 ст. 187 НК).

Справочно: форма книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей и порядок ее заполнения утверждены постановлением МНС, Минфина, Минтруда и соцзащиты и Минстата РБ от 19.04.2007 № 55/60/59/38.

ПРАВИЛА, КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ СОБЛЮДАТЬ ПЛАТЕЛЬЩИКИ УСН ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ОБЪЕКТОВ ОБЛОЖЕНИЯ НАЛОГОМ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Как определить, является ли организация плательщиком налога на недвижимость

Чтобы определить, является ли плательщик УСН плательщиком налога на недвижимость, ему надо учесть общую площадь объектов недвижимости. И если она превышает 1 500 м², то плательщик УСН является плательщиком налога на недвижимость.

При расчете общей площади объектов недвижимости надо учитывать площади зданий, их частей, а также площади определенных видов сооружений: автомобильных стоянок, парковок, паркингов, частей перечисленных сооружений, машино-мест. Причем в расчет следует включать площадь только тех капитальных строений, которые признаются объектами обложения налогам на недвижимость в соответствии с п. 1 ст. 185 НК.

Для определения общей площади необходимо учитывать общую площадь объектов, находящихся на балансе в составе основных средств, а также учитываемых на иных счетах организации (41, 08 и др.) (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК). Так, в расчет включают объекты недвижимости:

– находящиеся в собственности (в т.ч. сданные в аренду, лизинг, переданные в возмездное и безвозмездное пользование, переданное в доверительное управление);

– находящиеся в хозяйственном ведении (в т.ч. сданные в аренду, лизинг, переданные в возмездное и безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

– находящиеся в оперативном управлении (в т.ч. сданные в аренду, лизинг, переданные в возмездное и безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

– взятые в аренду, лизинг, пользование у иностранной организации, не осуществляющей деятельности на территории Республики Беларусь через постоянное представительство;

– взятые в аренду, лизинг, пользование у физического лица, в т.ч. и у индивидуального предпринимателя.

Ситуация 1

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объекты недвижимости (торговые площади, производственные помещения, склады, офис) общей площадью 1 230 м². Индивидуальный предприниматель (учредитель данной организации) передал организации помещение площадью 280 м² в безвозмездное пользование.

В данной ситуации организация признается плательщиком налога на недвижимость, так как общая площадь капитальных строений организации составляет более 1 500 м² (1 230 м² + 280 м²).

Отметим, что при определении общей площади для исчисления налога на недвижимость организациям – плательщикам УСН не надо учитывать площадь передаточных устройств, их частей (устройств электропередачи и связи, трубо- и газопроводов, канализационных, водопроводных сетей и иных объектов, классифицируемых в соответствии с законодательством как передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств).

Рекомендация эксперта

Организации, имеющие передаточные устройства, при определении общей площади для исчисления налога на недвижимость могут воспользоваться письмом МНС РБ от 20.11.2013 № 2-3-9/423 "О применении подпункта 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 7 октября 2013 г. № 455".

Так, если общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенная без учета площади передаточных устройств, превышает 1 500 м², то организации, применяющие УСН, обязаны исчислить и уплатить налог на недвижимость в общем порядке по всем объектам, в т.ч. и по передаточным устройствам.

Ситуация 2

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности здание общей площадью 1 500 м² и передаточные устройства.

В данном случае организация не признается плательщиком налога на недвижимость, так как общая площадь здания без учета передаточных устройств не превысила установленный предел (более 1 500 м²).

Ситуация 3

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности здание общей площадью 2 400 м² и передаточные устройства.

Поскольку площадь здания превышает установленный предел, то организация должна исчислить и уплатить налог на недвижимость со стоимости здания и стоимости передаточных устройств.

При передаче недвижимости в доверительное управление собственником остается вверитель, поэтому в случае применения им УСН площадь переданного объекта включается в расчет 1 500 м² и при превышении установленного предела налог на недвижимость вверитель уплачивает в общеустановленном порядке (п. 4 ст. 184 НК).

Важно! Все объекты сверхнормативного незавершенного строительства являются объектом обложения налогом на недвижимость.

Ситуация 4

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности здание общей площадью 800 м², а также объект сверхнормативного незавершенного строительства площадью 650 м².

Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости объекта сверхнормативного незавершенного строительства (650 м²).

Что надо учесть при сдаче объекта недвижимости в аренду

При сдаче недвижимости в аренду, возмездное (безвозмездное) пользование обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость возникает у организации – плательщика УСН по этим объектам, а также по объектам сверхнормативного незавершенного строительства (в т.ч. и передаточных устройств) независимо от общей площади недвижимости организации (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).

Ситуация 5

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности здание.

Вариант 1. Общая площадь здания составляет 1 460 м². Часть здания площадью 900 м² сдана в аренду.

Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости части здания площадью 900 м².

Вариант 2. Общая площадь здания составляет 2 400 м². Часть здания сдана в аренду.

В данном случае не имеет значения, какая часть здания находится в аренде. Исчисление и уплату налога на недвижимость необходимо произвести со стоимости 2 400 м², так как превышена предельная величина общей площади (более 1 500 м²).

Что надо учесть при обложении налогомна недвижимость объектов, не относящихся к основным средствам

С 2014 г. к капитальным строениям (зданиям, сооружениям) стали также относиться иные объекты и передаточные устройства, классифицируемые в соответствии с законодательством как здания, сооружения и передаточные устройства для целей определения нормативных сроков службы основных средств.

Справочно: в настоящее время нормативные сроки службы основных средств установлены постановлением Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161 (далее – постановление № 161).

Иными словами, все объекты, перечисленные в приложении к постановлению № 161 по шифру 1 "Здания", 2 "Сооружения", 3 "Передаточные устройства", облагаются налогом на недвижимость независимо от:

– государственной регистрации;

– отражения на счетах бухгалтерского учета (08 "Капитальные вложения", 41 "Товары", 47 "Долгосрочные активы, предназначенные для реализации" и т.д.).

Важно! По разъяснениям специалистов МНС, организации – плательщики УСН при определении объектов недвижимости, относящихся к сооружениям, должны применять норму подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК.

В ней приведен ограничительный перечень капитальных строений в виде сооружений, к которым относят автомобильные стоянки, парковки и паркинги. Все остальные сооружения, поименованные в п. 1 ст. 185 НК, будут облагаться налогом на недвижимость только у организаций, применяющих общую систему налогообложения.

Ситуация 6

Организация, применяющая УСН, имеет на 1 января 2014 г. в собственности здание общей площадью 800 м², а также построенный для дальнейшей реализации объект общепита площадью 850 м² (товар).

Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости всех имеющихся объектов (800 м² + 850 м² = 1 650 м²).

Рекомендация эксперта

Организация, применяющая УСН с ведением книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, обязана в соответствии с НК вести оперативный учет товарно-материальных ценностей, в т.ч. товаров.

Ситуация 7

Организация, применяющая УСН, имеет на 1 января 2014 г. в собственности здание общей площадью 800 м², а также построенный, но незарегистрированный склад площадью 850 м².

Данный склад в учете организации, ведущей бухучет, числится на счете 08 по стоимости произведенных затрат (у организаций, применяющих УСН без ведения бухучета, – согласно норме п. 1 ст. 291 НК).

Так, организации, ведущие книгу учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, обязаны осуществлять учет капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или пользовании, зданий, сооружений и передаточных устройств сверхнормативного незавершенного строительства, капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, подлежащих государственной регистрации (в период до такой регистрации), по правилам, установленным законодательством для организаций, ведущих бухгалтерский учет и отчетность, в отношении находящихся у них на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, а также в отношении находящегося на забалансовых счетах имущества. При этом в отношении капитальных строений (зданий, сооружений) и иного имущества не применяются правила, установленные законодательством в отношении долгосрочных активов, предназначенных для реализации (п. 1 ст. 291 НК).

Исчисление и уплата налога на недвижимость должны быть произведены со стоимости всех имеющихся объектов (1 650 м²).

Ситуация 8

Организация, применяющая УСН, имеет на 1 января 2014 г. в собственности здание общей площадью 800 м², а также строящийся склад площадью 850 м² (капитальное строение имеет фундамент, стены, крышу), который числится:

– если организация ведет бухучет, – на счете 08 по стоимости произведенных затрат;

– если организация применяет УСН без ведения бухучета, – согласно норме п. 1 ст. 291 НК.

В данной ситуации организация не должна производить исчисление и уплату налога на недвижимость, так как строительство еще не завершено.

Ситуация 9

Организация, применяющая УСН, использует помещение, которое взяла в аренду у белорусской организации. Она осуществляет оптовую торговлю товарами, которые включены в раздел "Сооружения" постановления № 161 (теплицы, железные ворота, калитки, забор). Данный товар отражается:

– если организация ведет бухучет, – на счете 41;

– если организация применяет УСН без ведения бухучета, – в регистрах по учету товаров.

Организация не должна производить исчисление и уплату налога на недвижимость со стоимости указанных товаров несмотря на то, что они включены в раздел "Сооружения" постановления № 161.

Как следует из разъяснений специалистов МНС, в подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК дан ограничительный перечень капитальных строений в виде сооружений. К ним относят автомобильные стоянки, парковки и паркинги. Все остальные сооружения, поименованные в п. 1 ст. 185 НК, будут облагаться налогом на недвижимость только у организаций, применяющих общую систему налогообложения.

При расчете налога на недвижимость организация, применяющая УСН, вправе применить льготы

При исчислении налога на недвижимость организации вправе применять льготы по налогу на недвижимость при наличии оснований, указанных в ст. 186 НК.

Ситуация 10

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объекты недвижимости общей площадью 1 980 м², в т.ч. 650 м² – объекты придорожного сервиса, введенные в эксплуатацию в сентябре 2012 г., и 940 м² – вновь построенное капитальное строение, введенное в эксплуатацию в октябре 2013 г.

Данная организация вправе применить льготу по налогу на недвижимость в 2013 г. по недвижимости в размере 1 590 м² в соответствии с подп. 1.11 (940 м²) и подп. 1.16 (650 м²) п. 1 ст. 186 НК.

По капитальным строениям площадью 390 м² налог уплачивается в общеустановленном порядке, так как площадь объектов недвижимости в целом превысила 1 500 м².

Ситуация 11

Иностранная организация (плательщик налогов в Республике Беларусь) является плательщиком УСН. Она имеет в собственности капитальное строение площадью 1 580 м², которое считается памятником историко-культурного наследия (охранное обязательство имеется).

Вариант 1. Иностранная организация сама использует капитальное строение.

Несмотря на то что общая площадь капитального строения превышает установленный предел (1 500 м²), организация не будет являться плательщиком налога на недвижимость, если применит льготу, определенную подп. 1.6 п. 1 ст. 186 НК.

Так, от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), признаваемые в установленном порядке материальными историко-культурными ценностями, включенные в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, по перечню таких ценностей, утвержденному Советом Министров, при условии выполнения их собственниками (владельцами) законодательства об охране историко-культурного наследия.

Вариант 2. Капитальное строение сдается в аренду коммерческой организации.

В этом случае иностранная организация будет являться плательщиком налога на недвижимость, поскольку при сдаче в аренду, иное возмездное либо безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), освобожденных от налога на недвижимость, такие капитальные строения (здания, сооружения) подлежат обложению налогом на недвижимость в общеустановленном порядке (п. 2 ст. 186 НК).

Сроки, в которые надо представить декларацию по месту налогового учета

Сроки представления налоговых деклараций (расчетов) по налогу на недвижимость и его уплаты не изменились. Как и ранее, организации – плательщики УСН, которые стали также плательщиками налога на недвижимость, должны:

– не позднее 20 марта 2014 г. представить налоговые декларации (расчеты) по налогу на недвижимость в налоговый орган по месту своей постановки на учет (а не по месту нахождения объектов недвижимости).

Ситуация 12

Организация, применяющая УСН, имеет в собственности объекты недвижимости общей площадью 3 200 м². Одно здание (площадью 1 720 м²) находится в Минском районе, другое (площадью 1 480 м²) – в Центральном районе г. Минска. Организация зарегистрирована в Минском районе.

Следовательно, налоговая декларация (расчет) по налогу на недвижимость должна быть представлена не позднее 20 марта 2014 г. в инспекцию МНС по Минскому району;

– не позднее 22 марта уплатить налог на недвижимость (п. 10 ст. 189 НК).

Важно! При расчете ставки налога на недвижимость организации должны учитывать повышающие (понижающие) коэффициенты, устанавливаемые решениями местных Советов депутатов (ст. 188 НК).