Аренда и безвозмездное пользование имуществом: в законодательстве произошли изменения

Арендатор имеет временно неиспользуемые площади в арендованном помещении (госсобственность).
Имеет ли он право сдать их в субаренду? Если имеет, то как он должен информировать об этом арендодателя и формировать ставки арендной платы?

Такое право у арендатора есть.

Капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части (далее – недвижимое имущество), находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды. Такая норма содержится в подп. 2.8 п. 2 Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 150).

Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду.

Законодательством не установлен способ информирования арендодателя о желании сдать арендуемое имущество в субаренду. Однако согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду оправданно иметь в письменном виде.

При сдаче в субаренду недвижимого имущества размер арендной платы для субарендатора определяют в соответствии с пп. 1, 15 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150 (далее – Положение № 150).

При сдаче в субаренду находящихся в торговом объекте торговых мест размер арендной платы определяют исходя из суммы площадей торговых мест данного торгового объекта, руководствуясь п. 9 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденного Указом № 150.

При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду.

Договор аренды помещения, в котором размещался магазин розничной торговли, был заключен по 31 мая текущего года, однако арендатор до середины июня не вывез из него товары, т.е. не освободил помещение.

Имеет ли право арендодатель выставить счет на арендную плату за 15 дней июня при отсутствии договора аренды на этот период?

Законодательство предоставляет арендодателю такие права.

По общему правилу при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 593 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)). Приведенная норма подтверждается п. 14 Положения № 150: арендную плату взимают со дня передачи арендатору недвижимого имущества согласно передаточному акту до дня возврата недвижимого имущества по прекращенному (расторгнутому) договору аренды включительно.

Таким образом, арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по прекращенному договору аренды недвижимого имущества с арендатора, не вернувшего ему арендуемое имущество. При этом арендная плата взыскивается за весь период, включая день возврата арендатором арендодателю арендованного имущества.

Директор ООО принял решение о сдаче принадлежащего обществу здания в аренду.

Правомочен ли он принимать такое решение или его следует согласовывать с собственниками ООО?

В этой ситуации для определения правомочий директора ООО по сдаче имущества в аренду следует исходить из устава и принятого обществом порядка распоряжения имуществом.

Законодательство предусматривает, что имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности (п. 1 ст. 63 ГК). Таким образом, ООО является собственником своего имущества.

Поскольку собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, ООО распоряжается своим имуществом в установленном им порядке и вправе делегировать решение отдельных вопросов своим органам, в т.ч. и директору ООО.

Организация республиканской формы собственности собирается сдавать в аренду складские помещения.

Обязательно ли ей проводить аукцион на право заключения договора аренды?

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды (п. 4 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 150).

В Указе № 150 перечислены случаи, когда проведение аукциона на право заключения договора аренды является обязательным.

Сдача в аренду складских помещений путем проведения аукциона на право заключения договора аренды не является обязательной. Однако арендодатель вправе самостоятельно определить способ сдачи имущества в аренду. При этом на основании Указа № 150 теперь 50 % платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, остается у организации-арендодателя (ранее 100 % перечислялось в бюджет).

На протяжении длительного периода организация арендует производственные помещения, являющиеся госсобственностью. В связи со вступлением в силу Указа № 150 организацией и арендодателем 1 мая 2012 г. подписано дополнительное соглашение.

С какого момента арендодатель имеет право изменять условия договора аренды: с момента вступления в силу Указа № 150 либо с момента заключения дополнительного соглашения к данному договору?

Указ № 150 вступил в силу с 1 апреля 2012 г.

Договоры аренды, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после 1 апреля 2012 г., должны быть приведены в соответствие с Указом № 150 в 5-месячный срок с даты его вступления в силу (до 1 сентября 2012 г.). При этом размер арендной платы по данным договорам аренды с 1 апреля 2012 г. следует рассчитывать исходя из базовой арендной величины, установленной в размере 54 000 руб. (подп. 2.1 п. 2 Указа № 150).

Таким образом, в течение указанного срока договоры аренды и безвозмездного пользования до их приведения в соответствие с Указом № 150, в т.ч. с нормативными правовыми актами органов местного управления и самоуправления, принимаемыми в целях реализации Указа № 150, действуют на тех условиях, на которых такие договоры были заключены, за исключением условий по расчету арендной платы и невозмещению ссудополучателями – бюджетными организациями при безвозмездном пользовании недвижимым имуществом, находящимся в оперативном управлении других бюджетных организаций, амортизационных отчислений, расходов на капитальный ремонт, а также ссудополучателями – бюджетными организациями здравоохранения, образования, физической культуры и спорта, культуры, социальной защиты – соответствующих расходов на эксплуатацию, текущий ремонт недвижимого имущества, затрат на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию.

Предприятие арендует офисное помещение, являющееся госсобственностью. По причине нерегулярного поступления выручки у него на 1 мая 2012 г. числилась задолженность по арендной плате за март 2012 г.

Правомерны ли требования арендодателя оплатить задолженность по арендной плате за март 2012 г. исходя из базовой арендной ставки в размере 54 000 руб., хотя в марте действовала базовая величина в размере 35 000 руб.?

Такие требования правомерны.

Действительно, арендная плата до 1 апреля 2012 г. вносилась в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты. Такая норма была предусмотрена п. 3 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом Президента РБ от 23.10.2009 № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом". Однако данный Указ утратил силу с 1 апреля 2012 г.

С 1 апреля 2012 г. арендную плату следует вносить в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п. 3 Положения № 150).

Договоры аренды, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после 1 апреля 2012 г., в 5-месячный срок должны быть приведены в соответствие с Указом № 150 (п. 10 Указа № 150). Причем размер арендной платы по этим договорам аренды с 1 апреля 2012 г. рассчитывается исходя из базовой арендной величины. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся на 1 апреля 2012 г. по таким договорам, уплачивается с 1 апреля 2012 г. и по 31 марта 2013 г. исходя из базовой арендной величины в размере 54 000 руб.

Договор аренды здания, являющегося госсобственностью, расторгнут с 26 марта 2012 г., однако за арендатором числится задолженность по арендной плате.

В каком порядке производится расчет при оплате такой задолженности?

В случае если договор аренды расторгнут до 1 апреля 2012 г., он не подлежит приведению в соответствие с Указом № 150. Следовательно, задолженность по арендной плате по такому договору уплачивается исходя из его условий и базовой величины.

Арендатор произвел в январе 2012 г. предоплату арендной платы на январь – апрель 2012 г.

Следует ли осуществлять доплату арендной платы за апрель 2012 г. исходя из базовой арендной величины в размере 54 000 руб.?

Арендную плату следует вносить в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п. 3 Положения № 150).

Арендаторам, на которых распространяется действие Указа № 150, внесшим арендную плату за апрель 2012 г. до 1 апреля 2012 г. исходя из базовой величины в размере 35 000 руб., необходимо произвести доплату за апрель 2012 г. исходя из базовой арендной величины в размере 54 000 руб.

Можно ли применить понижающий коэффициент 0,4 при сдаче в аренду юридическими лицам помещения, являющегося госсобственностью, для осуществления розничной торговли в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения?

Дело в том, что понижающий коэффициент 0,4 применяется за все площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения, а также вне административных границ населенных пунктов для осуществления деятельности по производству продукции, выполнению работ, оказанию услуг. Такую норму содержит подп. 1.4.3 п. 1 приложения к Положению № 150.

Услуги розничной торговли относятся к услугам, оказываемым населению (Общегосударственный классификатор РБ ОКРБ 015-2003 "Услуги населения", утвержденный постановлением Госкомстандарта РБ от 09.12.2003 № 49).

Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 следует применять в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения, а также вне административных границ населенных пунктов при расчете размеров арендной платы за площади, арендуемые для оказания услуг, в т.ч. для осуществления розничной торговли.

Организация частной формы собственности имеет в собственности здание, часть которого она планирует сдавать в аренду.

Обязана ли она применять нормы Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 150) и формировать ставки арендной платы в соответствии с ним?

По общему правилу Указ № 150 не распространяет свое действие на сдачу в аренду имущества, находящегося в частной собственности. Исключение составляет сдача в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее – недвижимое имущество), находящихся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц. Такие организации при сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности, при формировании ставок арендной платы должны руководствоваться утвержденными Указом № 150 Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест их частей (далее – Положение № 1) и Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли.

Организация арендует помещение, находящееся в частной собственности, но ставки арендной платы были разработаны с учетом норм Указа Президента РБ от 23.10.2009 № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 518). В связи со сложным финансовым положением на 1 апреля 2012 г. числилась задолженность по арендной плате замарт 2012 г. Арендадатель требует оплатить ее исходя из величины базовой арендной величины в размере 54 000 руб.

Правомерно ли это?

Если ответить кратко, то арендатор в этом случае должен производить оплату исходя из условий договора аренды. А теперь рассмотрим вопрос подробнее.

Указ № 518 регулировал порядок определения арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах) могла определять решения, принимаемые этими обществами, а также торговых мест на рынках и в торговых центрах государственной и частной форм собственности для осуществления розничной торговли.

Указом № 518 было утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, которое распространяло свое действие на имущество, находящееся в государственной собственности и собственности указанных хозяйственных обществ. Названным Положением было установлено, что арендную плату следовало вносить в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты (п. 3). Указ № 518 утратил силу с 1 апреля 2012 г.

Указом № 150 утверждено Положение № 1, распространяющее свое действие на имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц. Положением № 1 установлено, что арендную плату следует вносить в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п. 3).

Указ № 150 вступил в силу с 1 апреля 2012 г. Договоры аренды имущества, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после 1 апреля 2012 г., в 5-месячный срок должны быть приведены в соответствие с Указом № 150. Такая норма предписана п. 10 Указа № 150. При этом размер арендной платы по указанным договорам аренды с 1 апреля 2012 г. следует рассчитывать исходя из базовой арендной величины.

Учитывая изложенное, по договорам аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находятся в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, арендную плату за март 2012 г., а также задолженность по арендной плате, образовавшуюся на 1 апреля 2012 г., организации должны уплачивать с 1 апреля 2012 г. и по 31 марта 2013 г. исходя из базовой арендной величины в размере 54 000 руб.

По договорам аренды торговых мест на рынках и в торговых центрах государственной и частной форм собственности арендная плата за март 2012 г., а также задолженность по арендной плате, образовавшаяся на 1 апреля 2012 г., уплачивается с 1 апреля 2012 г. исходя из условий договора аренды.

Задолженность по арендной плате за помещение, находящееся в частной собственности и не подпадающее под действие Указа № 518 и Указа № 150, арендатор также должен оплачивать исходя из условий договора аренды.

Какую необходимую минимальную информацию должен содержать договор аренды госимущества?

Прежде всего отметим, что договор аренды недвижимого имущества, устанавливающий правоотношения между арендодателем и арендатором, необходимо заключать в письменной форме. К существенным условиям договора относят предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса РБ (далее – ГК)).

К существенным условиям договора аренды государственного недвижимого имущества относят условия:

– о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);

– о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК, п. 14 Положения № 1);

– о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, за исключением недвижимого имущества на рынках и в торговых центрах (п. 14 Положения № 1).

Постановлением Госкомимущества РБ от 27.06.2012 № 21 утверждена примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности. В настоящее время постановление проходит юридическую экспертизу в Минюсте.

В каких случаях применяется понижающий коэффициент 0,4 за площади, арендуемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для предоставления услуг столовыми при предприятиях и учреждениях?

Применение понижающего коэффициента 0,4 за площади, арендуемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предоставление услуг столовых при предприятиях и учреждениях, предусмотрено подп. 1.4.2 п. 1.4 приложения 2 к Положению № 1.

Предоставление услуг столовыми при предприятиях и учреждениях включает приготовление и продажу или только продажу готовой пищи и напитков, обычно по сниженным ценам, для лиц, принадлежащих к определенной профессиональной группе (деятельность столовых и буфетов при учреждениях, промышленных предприятиях и других организациях, деятельность столовых и буфетов учреждений образования). Такие пояснения содержит Общегосударственный классификатор Республики Беларусь ОКРБ 005-2006 "Виды экономической деятельности", утвержденный постановлением Госстандарта РБ от 28.12.2006 № 65.

Таким образом, при расчете арендной платы при сдаче в аренду помещений для размещения столовых и буфетов при предприятиях и учреждениях следует применять понижающий коэффициент 0,4 на основании подп. 1.4.2 п. 1.4 приложения 2 к Положению № 1.

Возможно ли действие абз. 14 и 15 п. 1 Указа № 518 отменить не с 1 апреля 2012 г., а с даты внесения изменения в договор безвозмездного пользования?

Такой порядок неправомерен. Объясним почему.

С 1 апреля 2012 г. Указ № 150 вступил в силу, а Указ № 518 (включая и его абз. 14 и 15 п. 1) утратил силу.

Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после 1 апреля 2012 г., в 5-месячный срок (до 1 сентября 2012 г.), должны быть приведены в соответствие с Указом № 150. Такое требование содержит часть вторая п. 10 Указа № 150.

Таким образом, поскольку с 1 апреля 2012 г. прекращено действие абз. 14 и 15 п. 1 Указа № 518, в договоры безвозмездного пользования при приведении их в соответствие с Указом № 150 в этой части должны быть внесены изменения с распространением их действия с 1 апреля 2012 г.