Ситуация. Аренда жилого помещения физического лица
Организация планирует арендовать у физического лица жилое помещение и безвозмездно предоставлять его своим работникам для проживания (командированным работникам; работникам, переведенным с их согласия на определенный период для работы в другую местность).
Возникают вопросы:
1) каков порядок заключения договора аренды жилого помещения c арендодателем – физическим лицом?
2) как отражают в бухучете арендную плату, коммунальные расходы и можно ли эти расходы учесть при налогообложении прибыли?
3) возникает ли объект обложения НДС при передаче работникам жилья в безвозмездное пользование?
4) появляется ли у организации налого-облагаемая база для расчета налога на недвижимость?
5) возникает ли у этих работников доход для исчисления подоходного налога?
Договор аренды заключают в письменной форме и регистрируют в исполкоме
Жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п. 14 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Если хотя бы одной из сторон договора аренды жилого помещения является юридическое лицо, нужно заключить договор в письменной форме (п. 1 ст. 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Справочно: форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, которая должна использоваться сторонами, определена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497». В договоре предусмотрено не только условие о том, что такое помещение передается арендатору для проживания граждан, но и право арендатора предоставлять жилое помещение внаем по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда |*|.
* Информация о сдаче внаем жилья доступна для подписчиков электронного «ГБ»: www.gb.by/2018-29-32
Размер арендной платы за жилье устанавливается в договоре по соглашению сторон. Арендодатель должен зарегистрировать договор в исполкоме.
Справочно: физические лица, для которых деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых помещений не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды) жилого помещения срока предоставления таких помещений в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе (подп. 1.6 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»).
Арендную плату и коммунальные расходы относят на затраты
Арендную плату и коммунальные платежи отражают как прочие расходы по дебету субсчета 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности».
Справочно: расходы по текущей деятельности организации включают в себя затраты, формирующие:
– себестоимость реализованной продукции, товаров, работ, услуг;
– управленческие расходы;
– расходы на реализацию;
– прочие расходы по текущей деятельности (п. 8 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102; далее – Инструкция № 102).
В состав прочих расходов по текущей деятельности, учитываемых на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-10), включают стоимость оказанных услуг, переданных безвозмездно, а также другие расходы по текущей деятельности (п. 13 Инструкции № 102).
При исчислении налога на прибыль арендную плату и коммунальные расходы по аренде жилого помещения, оплаченные организацией для проживания командированных работников и работников, переведенных с их согласия на определенный период для работы в другую местность, по мнению налоговиков, учитывают при налогообложении прибыли.
Если же организация арендует жилое помещение для проживания своего работника, т.е. для личного потребления, то указанные расходы не учитывают при налогообложении прибыли (подп. 1.1 п. 1, абз. 11 подп. 1.3 п. 1 ст. 131 Налогового кодекса Республики Беларусь).
При предоставлении жилья работникам НДС не исчисляют
Физические лица в случае сдачи имущества в аренду не являются плательщиками НДС, поэтому «входного» НДС у организации не будет.
При безвозмездном предоставлении работнику арендованного организацией жилья НДС не исчисляют.
Справочно: объектами обложения НДС не признаются услуги, приобретенные (оплаченные) плательщиком для своих работников (подп. 2.16 п. 2 ст. 93 НК).
Налог на недвижимость не исчисляют при аренде жилья
По общему правилу объектами обложения налогом на недвижимость признают капитальные строения (здания, их части), взятые организациями в аренду у физических лиц (налоговых резидентов Республики Беларусь и нерезидентов) (п. 1 ст. 185 НК). При аренде недвижимости у физического лица организация должна исчислить и уплатить налог на недвижимость (абз. 3 части первой п. 1 ст. 184 НК).
Однако организации вправе использовать в определенных случаях установленную частью первой подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК льготу по таким объектам (часть вторая подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК).
Справочно: от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, их части) государственного жилищного фонда (часть первая подп. 1.1 п. 1 ст. 186 НК).
Таким образом, если организация, например, с работником, переведенным с его согласия на определенный период для работы в другую местность, заключит договор безвозмездного пользования арендованным жилым помещением, она вправе воспользоваться льготой по арендованному у физического лица жилому помещению и налог на недвижимость |*| по такому помещению исчислять не будет (письмо МНС Республики Беларусь от 17.01.2011 № 2-2-12/6877).
* Информация о возможных изменениях в исчислении налога на недвижимость в 2019 г. доступна всем на портале GB.BY: www.gb.by/node/142887
Важно! Организации при заключении с физическими лицами договоров аренды капитального строения (здания, его части) в течение 30 дней с даты заключения таких договоров обязаны представить в налоговые органы по месту постановки на учет копии этих договоров (часть четвертая п. 3 ст. 189 НК).
Подоходный налог удерживают с арендной платы
Организация, арендующая жилое помещение у физического лица, при выплате ему арендной платы обязана удержать подоходный налог как налоговый агент и перечислить его в бюджет.
Справочно: исчисленные и удержанные суммы подоходного налога перечисляют в бюджет не позднее:
– дня, следующего за днем фактического получения физическим лицом дохода, если арендную плату ему выплачивают за счет полученной выручки из кассы организации;
– дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату арендной платы и (или) дня перечисления арендной платы физическому лицу в безналичном порядке со счетов организации (часть четвертая п. 9 ст. 175 НК).
Так является ли доходом, облагаемым подоходным налогом, сумма арендной платы и коммунальных расходов за жилье для самого работника, в интересах которого организация несет эти расходы?
Ответим: нет, так как жилье арендует организация и, оплачивая арендную плату и коммунальные платежи, она выполняет свои обязательства перед арендодателем. Работнику жилье предоставляется в безвозмездное пользование, поэтому у него не возникает дохода, определенного в ст. 34 НК.
Справочно: доходом признают экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую применительно к конкретному налогу, сбору (пошлине) в соответствии с Особенной частью НК или актами Президента Республики Беларусь (п. 1 ст. 34 НК).
