Разъяснения по вопросам применения Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 июня 2018 г. № 433 (далее – Положение), одобрены на заседании коллегии Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 15 августа 2018 г. (протокол № 9).
1. Какой уровень рентабельности применять при расчете тарифа на места общего пользования?
Ответ:
При осуществлении работ по содержанию, эксплуатации (техническому обслуживанию) и ремонту капитальных строений, зданий, сооружений эти работы могут выполняться как самими арендодателями, ссудодателями (работниками, состоящими в штате), так и по договору со сторонней специализированной организацией.
Расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:
произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг);
произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов (часть 7 пункта 4 Положения).
При производстве работ по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества, т.е. технического обслуживания зданий, выполняются работы по проверке технического состояния инженерного оборудования при осмотрах, устранение мелких неисправностей, регулировка оборудования, проверка технического состояния системы вентиляции, прочистка вентиляционных каналов, устранение незначительных неисправностей в системах горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), замена прокладок в водопроводных (водоразборных) кранах, гибких шлангах, устранение засоров, набивка сальников, очистка фильтров, сифонов, укрепление теплоизоляции, проверка технического состояния электротехнических устройств, устранение незначительных неисправностей электропроводки, поддержание в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов и другие.
При этом постановлением предусмотрено возмещение расходов на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, производимые арендодателем (ссудодателем) собственными силами, на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов, которая устанавливается по аналогии с величиной рентабельности, определяемой при расчете размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности (пункт 11 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»). Данная норма позволяет установить для арендодателей (ссудодателей) и сторонних организаций единый порядок расчета стоимости данных работ.
2. Как возмещаются расходы на текущий ремонт фасада здания, часть помещений которого переданы в аренду (безвозмездное пользование)?
Ответ:
Что касается расходов на текущий ремонт недвижимого имущества, сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование), то возмещаемые расходы должны обеспечить покрытие расходов на выполнение таких работ.
Определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) на текущий ремонт осуществляется пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абзац 7 части 1 пункта 4 Положения).
3. Как определяется общая площадь недвижимости, участвующая при расчете сумм возмещения?
Ответ:
Площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества определяется по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения сдаваемой в аренду площади по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, созданной арендодателем (п. 8 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», а также п. 10 раздела 1 «Общие сведения о здании» приложения 7 к Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 2 марта 2015 № 11).
4. Правомерно ли будет в договоре на возмещение расходов не предусматривать возмещение затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования?
Ответ:
В определение «мест общего пользования» включены крыши, технические этажи и подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами арендуемых, переданных в безвозмездное пользование помещений. Арендатор (ссудополучатель) не получает непосредственного права пользования ими, однако они имеют отношение к функционированию арендуемых, передаваемых в безвозмездное пользование помещений.
Следовательно, не предусматривать возмещение расходов арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, является неправомерным.
Положение распространяется на отношения, при которых содержание, эксплуатация и обслуживание зданий, сооружений и помещений являются обязанностью арендодателей и ссудодателей, так как эти работы являются неразрывными. Так, например, невозможно осуществлять техническое обслуживание одного помещения в многоэтажном офисном здании либо в производственном помещении. Более того, расходы арендодателя (ссудодателя) должны учитываться по местам общего пользования и распределяться пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
5. Организация-ссудодатель произвела капитальный ремонт крыши. Как в этом случае следует производить расчет суммы возмещения?
Ответ:
Капитальный ремонт – это совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта недвижимости, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов.
Расходы по капитальному ремонту в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, возмещаются в обязательном порядке.
Определение возмещаемой ссудополучателем части расходов ссудодателя на капитальный ремонт осуществляется пропорционально доле площади находящегося в безвозмездном пользовании недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абзац 7 части 1 пункта 4 Положения).
6. Организация-арендодатель произвела капитальный ремонт недвижимого имущества. Обязан ли арендатор возмещать расходы на капитальный ремонт?
Ответ:
Возмещение арендатором расходов арендодателя по капитальному ремонту недвижимого имущества производится в случаях, если это предусмотрено договором аренды.
Примером работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут быть работы по ремонту и замене инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг, а также установке теплообменников, ремонту фасадов с устранением сырости и продуваемости отдельных их фрагментов, замене заполнений оконных и входных дверных проемов, расположенных во вспомогательных помещениях, ремонту фундамента, восстановлению отмостки, работы по устранению аварийного состояния конструктивных элементов и другие.
Вместе с тем при заключении договоров аренды нежилых помещений необходимо учитывать, что действующим законодательством предусмотрена обязанность собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах по ежемесячному внесению платы за капитальный ремонт. При этом плата за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме вносится для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащих и (или) занимаемых ими жилых помещений в жилом доме, по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательными актами (часть 1 пункта 5 статьи 31 ЖК).
Кроме того, согласно абзацу третьему пункта 24 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014 г. № 571 «Об утверждении Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, внесении изменений и дополнений в постановления Совета Министров Республики Беларусь и признании утратившими силу постановлений Совета Министров Республики Беларусь и их структурных элементов», плата за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме вносится плательщиком ЖКУ ежемесячно для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащих и (или) занимаемых нежилых помещений по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат.
Следовательно, при аренде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах целесообразно предусматривать в договорах аренды обязанность арендаторов по внесению платы за капитальный ремонт в соответствии с установленным порядком.
7. Общая площадь здания по данным техпаспорта составляет 8 000 кв.м, из них офисные помещения, в которых размещаются сотрудники арендаторов и арендодателя, занимают 5 000 кв.м. В этом случае площадь мест общего пользования в здании будет составлять 3 000 кв.м? Так ли это или места, куда не имеет права доступа арендатор (техэтажы, подвалы, крыши и т.п.), не должны относиться к местам общего пользования?
Ответ:
Из приведенного примера следует, что площадь мест общего пользования в здании будет составлять 3 000 кв.м.
Места общего пользования в здании – это лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями (п. 2.4 Положения).
Техэтажи, подвалы, крыши и т.д., куда не имеет непосредственного права доступа арендатор, относятся к местам общего пользования, так как они имеют отношение к функционированию сдаваемого в аренду имущества.
Например, к местам общего пользования будут относиться названные в техническом паспорте венткамера, электрощитовая, теплопункт, тамбур, вестибюль, фойе, но никак не раздевалка, сауна, душевая.
Хотя, если сауной, раздевалкой, душевой в соответствии с договорами аренды пользуются и арендаторы, полагаем, что их можно учитывать как места общего пользования.
8. При определении мест общего пользования помимо мест общего пользования, находящихся в арендуемом здании, включается территория, предназначенная для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства. Как определить площадь этой территории, если, например, согласно акту на земельный участок площадь земли, на котором расположено здание, составляет 10 000 кв.м, ширина самого здания составляет 70 кв.м, его длина 80 кв.м?
Ответ:
В соответствии со статьей 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
Согласно абзацу 12 ст. 7 КоЗ земли под застройкой – земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания.
Согласно ст. 5 КоЗ земельные отношения осуществляются на основе принципов единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) и использования земельных участков по целевому назначению.
В случае передачи в аренду капитального строения, изолированного помещения нормами гражданского законодательства предусмотрено, что одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью арендатору разрешается использование той части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Так как использование здания (помещения) без использования земельного участка (в той или иной степени) не представляется возможным, конкретный размер части участка, которую арендатор может использовать, должны определяться в каждом конкретном случае исходя из того, сдается ли целиком единственное капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном исключительно для его обслуживания, либо предоставляются в аренду части здания (одного из нескольких зданий) с учетом цели, для которой арендуется недвижимость, планировочных ограничений, возможности обеспечения прохода, подъезда транспорта и прочих условий.
9. Как определить площадь механического, электрического и сантехоборудования, инженерных сетей и коммуникаций, относящихся к местам общего пользования?
Ответ:
Определение «места общего пользования» для целей Положения в значительной степени аналогично определению общего имущества совместного домовладения, так как из определения общего имущества совместного домовладения, приведенного в Законе Республики Беларусь «О совместном домовладении», следует, что общим является имущество, обслуживающее более одного собственника.
В случае аренды или безвозмездного пользования механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации также являются имуществом, обслуживающим:
арендодателя и арендатора;
арендодателя и арендаторов;
ссудодателя и ссудополучателя;
более двух арендаторов и (или) ссудополучателей и др.
Таким образом, полагаем, что необходимость в отношении определения площади, занимаемой механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием, инженерными сетями, предназначенными для обслуживания и эксплуатации капитального строения, не усматривается. В то же время расходы арендодателя (ссудодателя) в отношении перечисленного оборудования должны возмещаться арендаторами (ссудополучателями).
10. Следует ли арендодателю (ссудодателю) выставлять к возмещению расходы на ремонт и обслуживание теплоузла, территории автостоянки и прочих оъектов, расположенных на его земельном участке?
Ответ:
Расходы арендодателя (ссудодателя) на ремонт и обслуживание теплоузла следует выставлять арендатору (ссудополучателю) в составе расходов на содержание, эксплуатацию недвижимого имущества (подпункт 2.7 Положения), которые включают расходы на выполнение технического обслуживания недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов. Указанные расходы должны возмещаться пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Что касается возмещения расходов на ремонт и обслуживание автостоянки и прочих объектов, не связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, то такие расходы могут возмещаться арендаторами (ссудополучателями) по соглашению сторон.
11. Организация-ссудодатель приобрела и разместила в коридорах здания объекты пожарной безопасности: пожарные шкафы, укомплектованные огнетушителями и пожарными рукавами и пр. Должен ли ссудодатель выставить к возмещению часть расходов на приобретение этих объектов? Если должен, то как в этом случае произвести расчет суммы возмещения?
Ответ:
Декретом Президента Республики Беларусь от 23 ноября 2017 г. № 7 «О развитии предпринимательства» утверждены общие требования пожарной безопасности к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования (далее – Требования). Они должны соблюдаться всеми субъектами хозяйствования в процессе осуществления экономической деятельности. Ответственность за обеспечение пожарной безопасности объекта при его аренде (субаренде, ссуде) устанавливается в соответствии с договором аренды (субаренды, ссуды), если иное не предусмотрено законодательством (п. 61 Требований).
Таким образом, если в соответствии с договором безвозмездного пользования ответственность за обеспечение пожарной безопасности возложена как на ссудодателя, так и на ссудополучателя, то ссудодатель должен выставить к возмещению часть расходов на приобретение этих объектов. Расчет возмещаемых расходов должен определяться по соглашению сторон.
(Продолжение см. в «ГБ», 2018, № 40, с. 57.)
Разъяснение опубликовано на интернет-портале Минжилкомхоза (www.mjkx.gov.by).
