Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе (ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)). Этим правом он может воспользоваться, когда арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату;
– не производит капитального ремонта имущества в установленном порядке;
– по иным основаниям, согласованным сторонами в договоре. Например, сдача объекта аренды в субаренду без разрешения арендодателя.
Алгоритм действий арендодателя при этом также определен ГК. Если будет иметь место любой из вышеназванных фактов, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора арендодатель не может.
Каковы действия арендодателя?
Перед обращением в суд арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение устранить нарушения.
В предупреждении указывается срок, в течение которого нарушение должно быть устранено. Как правило, он согласовывается сторонами в договоре. Обратите внимание стороны на то, что, если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (часть третья ст. 590 ГК).
Форма предупреждения законодательно не установлена. Можно воспользоваться п. 2 приложения 1 к Хозяйственно-процессуальному кодексу Республики Беларусь (далее – ХПК). В нем содержатся требования по оформлению претензий.
В предупреждении указываются:
– ФИО или наименование арендодателя и лица (лиц), которому претензия предъявляется (арендатора), их место жительства (место пребывания) или место нахождения;
– дату предъявления предупреждения;
– обстоятельства, на основании которых составлено предупреждение;
– доказательства, которые подтверждают эти обстоятельства;
– требования арендодателя со ссылкой на договор или законодательство;
– сумму денежного требования (если таковое имеется);
– банковские реквизиты арендодателя (при их наличии);
– перечень документов, прилагаемых к предупреждению.
Документ можно составить и в произвольной форме. В нем обязательно указываются реквизиты договора аренды, а также описываются действия, которые арендодатель должен будет произвести, чтобы снять претензии.
Доказательства направления предупреждения арендатору необходимо будет представить суду.
Если ответ на требования арендодателя не поступил или получен отказ от исполнения, следует обратиться в экономический суд.
Какие еще доказательства необходимы для расторжения договора?
При расторжении договора по вышеизложенным основаниям арендодатель представляет документы о неисполнении арендатором своих обязанностей.
Каждое лицо, которое участвует в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 2 ст. 100 ХПК).
Если переданное в аренду имущество используется не по целевому назначению (например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот), позаботесь о доказательствах такого использования. Приведем пример из судебной практики.
Коммунальное предприятие (Истец) обратилось в экономический суд (далее – суд) с исковыми требованиями к ООО (Ответчик):
– о взыскании сумм задолженности по договору аренды;
– взыскании неустойки;
– расторжении договора аренды;
– выселении Ответчика.
Позиция Истца
Представитель Истца в судебном заседании представил доказательства и привел убедительные аргументы в пользу того, что он надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды: передал объект аренды ответчику в обусловленный договором срок и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Данное обстоятельство подтверждалось представленным в материалах дела актом передачи. Возражений против принятия объекта в аренду у Ответчика не было.
Истец утверждал, что ответчик систематически нарушал предусмотренные договором сроки по внесению арендной платы и у него перед арендодателем образовалась задолженность. Наличие задолженности Истец доказывал копиями выставленных счетов в адрес Ответчика и платежными документами Ответчика в адрес Истца. В адрес Ответчика направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности. Письменный ответ на нее Ответчик арендодателю не представил. Истец просил взыскать с Ответчика неустойку за несвоевременную оплату. Соглашение о ней было достигнуто сторонами в договоре.
Позиция Ответчика
Ответчик к отзыву на исковое заявление приложил платежные поручения о перечислении денежных средств истцу. Он утверждал, что сумму основного долга он оплатил полностью, хотя и с опозданием.
Позиция суда
Суд удовлетворил требования Истца.
На основании представленных доказательств суд пришел к выводу, что по условиям договора Ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды. Денежное обязательство Ответчика по внесению арендной платы в установленный договором срок исполнялось не надлежаще, платежи производились не своевременно. Поэтому Истец правомерно воспользовался ст. 300 ГК: при поступлении денежных средств от Ответчика он зачислял суммы основного долга, в т.ч. неустойки, по более раннему требованию. Оставшуюся часть относил на более позднее требование. Правильность расчета сумм проверена судом и не оспорена Ответчиком.
Суд установил, что в момент рассмотрения спора объект аренды по акту Истцу не возвращен.
Расторжение нарушенного договора по инициативе одной из сторон договора является мерой оперативного реагирования кредитора на ненадлежащее исполнение своих обязанностей должником в обязательстве.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, ГК устанавливает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Требование об оплате задолженности по договору аренды, а также о расторжении договора направлено Истцом в адрес Ответчика почтовым отправлением.
Поскольку задолженность на дату рассмотрения спора ответчиком не оплачена полностью, ответ на предложение истца расторгнуть договор аренды в 30-дневный срок не получен, суд решил, что договор аренды подлежит расторжению. Суд обязал арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
От редакции:
О том, как правильно оформить документы и в какие сроки заявить претензии арендатору, чтобы не пропустить сроки обращения в суд, читатели могут ознакомиться в материале М. Карабо «Исковая давность при расторжении договора аренды: есть ответы на вопросы» (см. журнал «Я – юрисконсульт организации», 2015, № 6, с. 61–64).
