(Комментарий к постановлению Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»)
Когда договор аренды считается заключенным
Договор аренды – основной документ, который устанавливает отношения права между арендодателем и арендатором. По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), изолированным помещениям, машино-местам, их частям стороны (их представители) договор аренды заключают в письменной форме путем составления одного документа и подписывают его (п. 4 постановления № 1*).
_______________________
* Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1).
Важно! Если письменная форма не соблюдена – договор аренды недвижимого имущества недействителен (часть вторая ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК).
Договор аренды считают заключенным, если стороны в соответствии с требованиями достигли соглашения по всем существенным условиям договора. К ним относятся:
- предмет договора;
- условия, необходимые или обязательные по законодательству для договора данного вида, относительно которых должно быть достигнуто соглашение;
- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В частности, существенные условия договора аренды – это:
– данные об имуществе, передаваемом арендатору как объект аренды;
– размер арендной платы;
– сроки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в госсобственности.
Справочно: хотя и целесообразно указывать в договоре срок аренды, данное условие не существенное. Соответственно заключить договор аренды можно и без указания срока его действия (п. 14 постановления № 1).
Внимание! Не подлежат госрегистрации:
– договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест – независимо от срока, на который они заключены, соглашения об изменении или расторжении таких договоров;
– права на капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, возникающие при заключении договоров аренды.
Со дня подписания сторонами указанных договоров они считаются заключенными (подп. 1.2 п. 1 Декрета*).
__________________
* Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест».
Что должен содержать предварительный договор аренды?
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 8 постановления № 1).
Как свидетельствует имеющаяся договорная практика, при заключении предварительных договоров аренды организации допускают множество ошибок.
Напомним основные моменты при заключении предварительного договора аренды:
- письменная форма;
- существенные условия основного договора аренды, без которых предварительный договор аренды считается незаключенным;
- срок заключения основного договора. Без определения такого срока основной договор заключают в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если сторона, составившая предварительный договор аренды, уклоняется от заключения основного договора, то к ней применяют положения, предусмотренные для заключения договоров в обязательном порядке.
На практике имеют место случаи, когда один субъект хозяйствования фактически пользовался имуществом, принадлежащим другому субъекту хозяйствования (с его согласия), но договор по каким-то причинам заключен не был. На основании п. 2 ст. 395 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Если стороны договора аренды достигли согласия применить его условия на предшествующий дате заключения этого договора период, то эти условия распространяются на отношения, возникшие до заключения договора, если законодательные акты не предусматривают иное (п. 7 постановления № 1). Внесение арендной платы за указанный период пользования имуществом до заключения договора в таком случае будет соответствовать законодательству.
.jpg)
