Не забудьте: сделки с недвижимым имуществом имеют свой порядок оформления
Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества (п. 2 ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК), а договор об ипотеке – вид договора о залоге.
Все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК).
В отдельных случаях наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 403 ГК).
Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в т.ч. договоры об ипотеке. Регистрации также подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ст. 8 и 9 Закона).
Таким образом, договор ипотеки и возникновение ипотеки должны быть зарегистрированы. Осуществляют регистрацию организации (республиканские или территориальные) по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Стороны составили и подписали договор ипотеки: что дальше?
1. Определяем место нахождения объекта недвижимости.
Пакет документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, следует представить регистратору в помещении соответствующей территориальной организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 34 Закона).
2. Формируем пакет документов.
Перечень необходимых документов для государственной регистрации договора ипотеки и возникновения ипотеки определен в п. 17.59 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – постановление № 156).
Пакет документов формирует сторона, уполномоченная на это действие договором. Если стороны забыли согласовать это условие в договоре, заявление о государственной регистрации подписывается совместно сторонами сделки (подп. 13.4 п. 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 № 17).
Например, в договоре ипотеки может содержаться пункт примерно следующего содержания: «По соглашению сторон право подписи и подачи заявления о государственной регистрации настоящего Договора и основанного на нем права, ограничения (обременения), а также подачи иных документов в Республиканское унитарное предприятие «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» предоставляется Залогодателю».
Государственная регистрация договора ипотеки и возникновение ипотеки по общему правилу совершаются одновременно путем подачи одного заявления.
Итак, в пакет документов входят:
1) доверенность.
На практике руководитель юридического лица непосредственно не занимается регистрацией, а уполномочивает совершить такие действия работника. Поэтому подготовьте доверенность с полным указанием правомочий лица на совершение регистрационных действий. Если доверенность не разовая, то целесообразно подготовить и заверенную копию, которую регистратор оставит в деле.
Указывать сведения о наличии полномочий на подписание договора требует постановление № 156;
2) заявление, в котором указываются идентификационные сведения:
– фамилия, собственное имя, отчество, число, месяц, год рождения, идентификационный номер, гражданство, место жительства гражданина;
– полное наименование, регистрационный номер и дата государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, число, месяц, год рождения индивидуального предпринимателя, учетный номер плательщика – юридического лица либо индивидуального предпринимателя, адрес места нахождения юридического лица либо место жительства индивидуального предпринимателя (ст. 1 Закона).
Сведения оформляются письмом или справкой в произвольной форме, содержащей идентификационные сведения и сведения об уполномоченном лице (см. Приложение 1);
3) свидетельство о государственной регистрации лица, подающего документы.
Для обозрения регистратором рекомендуем также взять с собой оригинал устава и документы, подтверждающие назначение уполномоченного органа (директора, подписавшего договор);
4) паспорт представителя;
5) согласие собственника или уполномоченного органа юридического лица на заключение договора ипотеки.
Такое согласие, как правило, оформляется решением учредителя или общего собрания. В случае, если договор ипотеки не является крупной сделкой и у директора отсутствуют ограничения на его заключение, то можно подготовить для регистратора соответствующее письмо (см. Приложение 2 на с. 85);
6) 3 прошитых экземпляра договора ипотеки: 1 остается у регистратора, а 2 выдаются сторонам.
3. Оплачиваем государственную регистрацию.
При регистрации договора ипотеки предусмотрена оплата государственной пошлины в размере 3 базовых величин (БВ); за регистрацию возникновения ипотеки следует оплатить 0,2 БВ.
За срочность оплата составляет 3 БВ.
На практике, как правило, расходы по государственной регистрации договора ипотеки, возникновения ипотеки, дополнительных соглашений к договору, прекращения ипотеки возлагаются на залогодателя.
Если за совершением одного юридически значимого действия, включая предоставление определенных прав или выдачу отдельных документов, одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы по государственной пошлине, государственная пошлина подлежит уплате ими в равных долях, если иное не установлено соглашением между ними (ст. 251 Налогового кодекса Республики Беларусь).
4. Соблюдаем сроки регистрации.
Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации (ст. 35 Закона).
В постановлении № 156 этот срок сокращен до 5 рабочих дней, если в срочном порядке – 1 рабочий день.
