Ситуация. Покупка объекта незавершенного строительства без документов по срокам строительства
Организация приобрела объект незавершенного строительства, который поставлен на бухгалтерский учет на счет 08 «Вложения в долгосрочные активы» (проектной документации и иных документов по срокам строительства нет, документом передачи является техпаспорт БТИ на незавершенное строительство).
Будет ли организация являться плательщиком налога на недвижимость по данному объекту и если да, то по какой ставке надо его платить?
Первичные учетные документы при получении объекта незавершенного строительства
Во-первых, у организации должен быть первичный учетный документ, являющийся основанием для отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, связанных с получением затрат по объекту незавершенного строительства.
Предыдущий владелец объекта строительства в целях обеспечения правовой возможности передачи объекта незавершенного строительства и, как следствие, обеспечения возможности передачи имеющихся у него затрат по незавершенному строительству в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) должен был зарегистрировать объект строительства в качестве незавершенного законсервированного капитального строения.
Незавершенное законсервированное капитальное строение – законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 1 Закона № 133-З).
Законом № 133-З (подп. 1.2-1 п. 1 ст. 3) установлены правила государственной регистрации в т.ч. незавершенных законсервированных капитальных строений.
Документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, являются:
– разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;
– документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;
– технический паспорт на незавершенное законсервированное капитальное строение (ст. 50 Закона № 133-З).
После регистрации объекта незавершенного строительства в качестве незавершенного законсервированного капитального строения у организации (предыдущего владельца, который являлся заказчиком (застройщиком) объекта строительства) будет в наличии актив, который в соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) уже будет являться объектом гражданских прав и в отношении которого согласно ст. 129 ГК могут осуществляться гражданско-правовые сделки, в т.ч. купля-продажа, дарение и т.п. При этом в отношении порядка документального оформления такой передачи обратите внимание на следующее:
– каждая хозяйственная операция оформляется первичным учетным документом (ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности»; далее – Закон № 57-З);
– при передаче объекта незавершенного строительства согласно п. 3 ст. 10 Закона № 57-З, перечню первичных учетных документов, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.03.2011 № 360, таким первичным учетным документом является акт о передаче не завершенного строительством объекта С-22 (далее – акт С-22). Форма акта С-22 утверждена постановлением Минстройархитектуры Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве».
Таким образом, для отражения в учете затрат по полученному объекту незавершенного строительства у организации-получателя должен быть не только технический паспорт, но и акт С-22.
Нормативный срок строительства
Во-вторых, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются в установленном порядке на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в т.ч. сметы (сметной документации) (п. 6 ст. 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).
Важно! Разработка проектной документации является для организации обязательной независимо от того:
– подрядным или хозяйственным способом будет осуществляться строительство объекта;
– к какому классу сложности (1-му – 4-му либо 5-му) будет относиться объект строительства, и тому подобных факторов.
При разработке проектной документации разработчик проектной документации обязан был установить нормативную продолжительность (нормативный срок) строительства объекта |*| в соответствии с требованиями технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения», утвержденного приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279.
* Информация о проверке определения объектов незавершенного строительства
Налог на недвижимость
Объектами обложения налогом на недвижимость признаются здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства плательщиков-организаций (п. 1 ст. 185 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК). Для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость зданиями, сооружениями и передаточными устройствами сверхнормативного незавершенного строительства признаются здания, сооружения и передаточные устройства, сроки возведения (в т.ч. по строительному проекту на реконструкцию) которых с учетом периодов приостановления строительства, оформленных в установленном законодательством порядке, превысили нормативную продолжительность строительства, определенную утвержденной проектной документацией (п. 1 ст. 185 НК).
Для вышеуказанных ситуаций совместным письмом Минстройархитектуры и МНС Республики Беларусь от 23.02.2011 № 05-1-09/33-АДМ/2-2-23/10076 «Об отнесении объектов незавершенного капитального строительства к объектам сверхнормативного незавершенного строительства» было разъяснено следующее:
«…Таким образом, все показатели, установленные в проектной документации (в том числе и продолжительность строительства), обусловлены назначением объекта, его техническими характеристиками, а также экономическими возможностями инициатора инвестиционного проекта. Кроме того, действующие нормативные правовые и технические нормативные правовые акты не предусматривают учет (указание) такой характеристики объекта незавершенного строительства, как объект сверхнормативного капитального строительства или объект, по которому превышена продолжительность строительства, установленная проектной документацией.
На основании изложенного приобретенное капитальное строение, не оконченное строительством, по которому истекли сроки строительства, установленные проектной документацией, для организации-приобретателя в целях налогообложения не является объектом сверхнормативного незавершенного строительства.
Статус объекта сверхнормативного незавершенного строительства у такого объекта возникает после истечения срока продолжительности строительства, установленного вновь разработанной проектно-сметной документацией, утвержденной организацией-приобретателем в качестве заказчика строительства».
На основании вышеизложенного необходимость исчисления и уплаты налога на недвижимость по приобретенному объекту сверхнормативного незавершенного строительства не будет возникать у организации в том случае, если:
– организация-получатель, выступая в качестве заказчика в строительной деятельности, разработает и утвердит новую проектно-сметную документацию (при этом, по разъяснениям налоговых органов и Минстройархитектуры Республики Беларусь, отсутствие необходимости уплаты налога на недвижимость будет сохраняться и в ситуации, когда новый владелец просто «переутвердит» проектную документацию, не «перерабатывая» ее);
– в ходе осуществления строительства организаций не будут превышены нормативные сроки строительства, установленные в такой проектной документации.
При превышении нормативного срока строительства организации необходимо исчислить и уплатить налог на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства.
Годовая ставка налога на недвижимость для организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства, за исключением организаций, имеющих объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающих строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров Республики Беларусь, а также организаций, реализующих планы модернизации, при условии их включения в перечень организаций, которым Советом Министров Республики Беларусь определены показатели эффективности развития согласно планам модернизации, устанавливается в размере 2 % от стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства (абз. 5 и 6 п. 1 ст. 188 НК).
Важно! Местные Советы депутатов вправе увеличивать (уменьшать) не более чем в 2,5 раза ставки налога на недвижимость |*| отдельным категориям плательщиков.
Если у организации имеется разработанная проектная документация, утвержденная в установленном законодательством порядке и прошедшая государственную экспертизу в случаях, установленных законодательством, но в которой по каким-то причинам не указана (отсутствует) нормативная продолжительность строительства, то этот объект для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость не будет являться объектом сверхнормативного незавершенного строительства, так как в подобной ситуации (которая должна быть исключена на практике) организация не обязана исчислять и уплачивать налог на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства в отсутствие срока нормативной продолжительности, с которым необходимо было бы сравнивать фактический срок строительства. То есть в данной ситуации условно можно сказать, что в отношении такого объекта установлен неограниченный нормативный срок строительства.
