Ситуация
Товарищество собственников платит налог на землю
Товариществу собственников (ТС) в постоянное пользование был выделен земельный участок площадью 0,5 га для размещения объекта многоквартирной жилой застройки с объектами обслуживания, встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом. На данном земельном участке в Едином государственном регистре недвижимого имущества зарегистрировано здание многоквартирного жилого дома, в котором расположены жилые помещения общей площадью 12 000 м2, административные и торговые помещения общей площадью 1 000 м2, помещение транспортного назначения (подземный гараж) общей площадью 3 000 м2. Земельный участок находится в 4-й экономико-планировочной зоне (коэффициент к ставке земельного налога – 2,1).
Кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка составляет:
– по жилой многоквартирной зоне – 510,51 руб.;
– по общественно-деловой зоне – 500,25 руб.
ТС исчисляло и уплачивало земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования земель – многоквартирная жилая застройка и коэффициента 0,025 % для объектов жилой застройки.
Возникло несколько вопросов:
1. Правильно ли исчислялся земельный налог ТС?
2. Необходимо ли делить выделенный единый земельный участок на виды оценочных зон?
3. Какие ставки земельного налога необходимо применять к встроенным нежилым помещениям, подземным гаражам?
4. Следует ли применять понижающие или повышающие коэффициенты для расчета земельного налога?
Краткие ответы на них звучат так:
1. Налог исчислен неверно.
2. Земельный участок необходимо делить на виды оценочных зон.
3. Встроенные нежилые помещения и подземные гаражи относятся к общественно-деловой зоне с применением соответствующего коэффициента.
4. При исчислении земельного налога следует применять понижающие или повышающие коэффициенты.
Приведем обоснование таких выводов.
Объектами обложения земельным налогом |*| признаются в т.ч. расположенные на территории Республики Беларусь земельные участки, принадлежащие организациям на праве частной собственности, постоянного или временного пользования (п. 1 ст. 238 НК [1]).
Основанием для исчисления земельного налога является, в частности, решение уполномоченного государственного органа, являющееся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок (п. 3 ст. 243 НК).
Годовая сумма земельного налога исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки (п. 1 ст. 243 НК).
Кадастровая стоимость земельного участка и его функциональное использование
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и зависит от его функционального использования (вида оценочной зоны).
Функциональное использование (вид оценочной зоны) земельного участка определяется в соответствии с приложением 5 к НК на основании целевого назначения этого участка, установленного местным исполнительным комитетом. Так, согласно приложению 5 к НК к общественно-деловой зоне относятся, в частности, земельные участки для размещения объектов административного, финансового назначения, розничной торговли, автостоянок и гаражей, за исключением предоставленных организациям, осуществляющим хранение транспортных средств физических лиц, гаражным кооперативам, кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок.
Справочно: к общественно-деловой зоне относятся также земельные участки для размещения объектов гостиничного назначения, общественного питания, здравоохранения и по предоставлению социальных услуг, образования и воспитания, научного назначения и научного обслуживания, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, культурно-просветительного и зрелищного назначения, бытового обслуживания населения, по оказанию посреднических и туристических услуг, автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, автомобильных рынков, игорных заведений, рынков (за исключением автомобильных), торговых центров, в т.ч. автомобильных стоянок, обслуживающих эти рынки и торговые центры.
Если участок земли используется в нескольких целях
В отношении земельного участка, предоставленного для нескольких целей, которые соответствуют разным видам функционального использования земельных участков и в отношении которых в приложении 6 к НК предусмотрены разные ставки земельного налога, налоговую базу земельного налога определяют в размере суммы кадастровой стоимости, установленной исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка (пп. 2, 3, 5 ст. 240 НК).
В приложении 6 к НК ставки земельного налога |*| по земельным участкам дифференцированы в зависимости от их целевого назначения.
Так, в отношении встроенных, пристроенных, встроено-пристроенных помещений, не относящихся к жилым, применяется ставка земельного налога в размере 0,55 % от кадастровой стоимости земельного участка как относящимся к общественно-деловой зоне, на объекты многоквартирной жилой застройки – 0,025 %.
Обратимся к подп. 2.5 п. 2 решения № 255 [2]. В нем установлено, что для организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги по субсидируемым государством тарифам (ценам) на эти услуги для населения, к ставке земельного налога устанавливается коэффициент 1,0.
Справочно: организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, – это организация, осуществляющая учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (п. 37 ст. 1 ЖК [3]).
ТС признается организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п. 56 ст. 1 ЖК).
Поскольку ТС является организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, то оно вправе применить к ставке земельного налога коэффициент в размере 1,0 в отношении земельных участков, занятых объектами жилищного фонда. В отношении земельных участков, занятых объектами, не относящимися к жилищному фонду, применяются коэффициенты к ставкам земельного налога в зависимости от экономико-планировочных зон в размере 2,2 (1–3 зона), 2,1 (4–5 зона) (подп. 2.1 п. 2 решения № 255).
Рассчитаем земельный налог |*| по исходным данным, приведенным в ситуации.
* Изменения в исчислении ресурсных налогов при применении УСН в 2019 г.
Расчет площади частей земельного участка, приходящихся на соответствующее функциональное использование, по которым предусмотрены разные ставки земельного налога, производится делением общей площади земельного участка на общую площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке, и умножением на общую площадь строений (зданий, сооружений), их частей с соответствующим функциональным использованием, по которому установлена отдельная ставка налога.
Административные и торговые помещения общей площадью 1 000 м2, помещение транспортного назначения (подземный гараж) общей площадью 3 000 м2 относятся к общественно-деловой зоне (всего 4 000 м2).
Следовательно, общая площадь всех капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на этом земельном участке, составляет: 12 000 + 4 000 = 16 000 м2.
Таким образом, на жилую зону приходится: 0,5 / 16 000 × 12 000 = 0,375 га; на общественно-деловую зону: 0,5 / 16 000 × 4 000 = 0,125 га.
Земельный налог по жилой зоне составит: 0,375 × 10 000 × 510,51 × 0,025 % × 1,0 = 478,60 руб.
Земельный налог по общественно-деловой зоне составит:
0,125 × 10 000 × 500,25 × 0,55 % × 2,1 = 7 222,36 руб.
Итого: 478,60 руб. + 7 222,36 руб. = 7 700,96 руб.
ТС исчислило земельный налог только исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования земель – многоквартирная жилая застройка с применением коэффициента 0,025 % для объектов жилой застройки. Следовательно, в бюджет уплачен налог в размере 638,14 руб. (0,5 × 10 000 × 510,51 × 0,025 % × 1,0).
Этот расчет оказался бы верным, если бы на участке земли было зарегистрировано здание многоквартирного жилого дома, в котором расположены только жилые помещения без административно-торговых помещений и подземного гаража.
Таким образом, варианты расчета земельного налога зависят от того, что находится на данном земельном участке.
Поскольку наряду с жилыми помещениями на земельном участке зарегистрированы также объекты общественно-деловой зоны, то недоплата земельного налога в бюджет составила 7 062,82 руб. (7 700,96 – 638,14).
ТС следует внести исправления в бухгалтерский и налоговый учет, представить в ИМНС уточненную декларацию по налогу на землю.
В случае внесения изменений и (или) дополнений в налоговую декларацию по земельному налогу |*| (подп. 8.1 п. 8 Инструкции № 2 [4]) плательщикам необходимо заполнить строку «Внесение изменений и (или) дополнений в часть I налоговой декларации (расчета)» или строку «Внесение изменений и (или) дополнений в налоговую декларацию (расчет):» и строку «в связи с обнаружением неполноты сведений или ошибок» путем проставления в них знака «×».
