* Практика определения при аренде и страховании имущества состава затрат, учитываемых при обложении налогом на прибыль, доступен для подписчиков электронного "ГБ"
Ситуация 1. Передача имущества в аренду по решению местного исполкома должна быть оформлена договором аренды
Коммунальное унитарное предприятие (КУП) передало недвижимое имущество в аренду на основании решения местного исполнительного комитета о согласовании сдачи в аренду данного имущества. Договор аренды при этом заключен не был.
Есть ли нарушения законодательства со стороны КУП?
Есть.
В изложенной ситуации КУП нарушило порядок передачи имущества в аренду: оно не заключило соответствующий договор.
Данный вывод основан на нормах:
– ст. 577, 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК);
– постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений" (далее – постановление Пленума ВХС № 1).
Так, основанием для возникновения отношений по временному возмездному пользованию имуществом является договор аренды (имущественного найма) (ст. 577 ГК).
Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, может являться как сам собственник этого имущества, так и уполномоченные им лица (ст. 579 ГК). Следовательно, КУП для заключения договора аренды принадлежащего на праве хозяйственного ведения имущества необходимо согласие собственника имущества (принятие решения местного исполнительного комитета о согласовании передачи имущества в аренду).
В то же время принятие (издание) акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, является основанием для заключения договора аренды, однако само по себе не порождает арендных правоотношений (п. 3 постановления Пленума ВХС № 1) |*|.
* Информация о бухгалтерском и налоговом учете улучшений, произведенных в арендованном здании, доступна для подписчиков электронного "ГБ"
Ситуация 2. Не всегда отсутствие акта о передаче государственного имущества в аренду является нарушением законодательства
Республиканское унитарное предприятие заключило договор аренды, передав государственное имущество, являющееся предметом договора, в пользование арендатору.
Акт о передаче имущества составлен не был, но в договоре детально был регламентирован порядок передачи.
Правильно ли осуществлена передача имущества в аренду?
Неправильно.
Обязанность арендодателя осуществлять передачу в пользование недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, устанавливает ст. 626 ГК.
Требования к виду и содержанию документа, оформляющего передачу в аренду имущества, находящегося в республиканской собственности, установлены в п. 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение и Указ № 150).
Так, находящееся в республиканской собственности имущество необходимо передавать в аренду после вступления в силу договора аренды на основании передаточного акта, который должен содержать:
– место и дату составления акта;
– регистрационный номер и дату заключения договора аренды;
– характеристику состояния передаваемого недвижимого имущества;
– сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.
Акт должен быть подписан представителями сторон и заверен печатями сторон.
Таким образом, передача государственного имущества в аренду только на основании заключенного договора (без составления передаточного акта) является нарушением требований Положения, утвержденного Указом № 150.
Вместе с тем в случае возникновения спора о том, было ли передано имущество в аренду, хозяйственный суд будет руководствоваться в т.ч. и положениями п. 5 постановления Пленума ВХС № 1.
Из них следует, что при оценке фактических обстоятельств дела хозяйственным судам необходимо исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель или арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды |*| может считаться переданным в пользование арендатору.
* Порядок уплаты экологического налога при сдаче плательщиком УСН в аренду помещения доступен для подписчиков электронного "ГБ"
Ситуация 3. При определенных условиях право арендодателя на незарегистрированное госимущество может быть подтверждено актом инвентаризации, техпаспортом и т.д.
Государственное унитарное предприятие намерено передать закрепленное за ним государственное имущество в аренду. Регистрация права государственной собственности на него не осуществлялась. Соответственно правоудостоверяющие документы отсутствуют.
Не будет ли заключение договора аренды государственного имущества являться нарушением законодательства?
Нет, если имущество было создано (введено в эксплуатацию, возведено) до 8 мая 2003 г.
Поскольку арендодателями могут быть собственники имущества и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, по общему правилу право государственной собственности на сдаваемое в аренду имущество должно быть зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Также должно быть зарегистрировано право хозяйственного ведения (оперативного управления) государственной организации – арендодателя в отношении закрепленного за ней имущества (ст. 579 ГК).
Из данного правила есть единственное исключение. Оно предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.06.2009 № 800 "О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности".
Данное постановление допускает государственную регистрацию в срок до 1 января 2014 г. капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений и изолированных помещений, принадлежащих государственным организациям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Эта норма действует в том случае, если капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций, были созданы, введены в эксплуатацию, изменены в соответствии с законодательством в период до вступления в силу Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", т.е. до 8 мая 2003 г.
Таким образом, незарегистрированное государственное имущество можно передать в аренду.
Право арендодателя на такое имущество может быть подтверждено совокупностью иных доказательств, например, актом инвентаризации и оценки стоимости имущества, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком и другими документами.
Ситуация 4. При изменении законодательства размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон
В период действия договора аренды государственного имущества изменилось законодательство, определяющее порядок расчета арендной платы. На предложение арендодателя внести в договор аренды соответствующие изменения арендатор ответил отказом, мотивируя его тем, что изменение размера арендной платы может осуществляться не чаще 1 раза в год.
Соответствует ли отказ арендатора законодательству?
Не соответствует.
Действительно, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в установленные договором аренды сроки, но не чаще 1 раза в год (ст. 585 ГК).
Однако в данном случае необходимо также принимать во внимание норму ст. 392 ГК: условия договора (в частности, о размере арендной платы) должны быть приведены в соответствие с законодательством, если в период действия договора (т.е. с момента его заключения до прекращения действия) принят акт законодательства, устанавливающий иные (по сравнению с договором) правила.
Относительно рассматриваемой ситуации п. 21 постановления Пленума ВХС № 1 поясняет следующее. Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон иные правила о размере арендной платы, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства.
Таким образом, независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы ее размер подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства.
Соответственно отказ арендатора от изменения договора не соответствует законодательству.
Ситуация 5. Арендная плата вносится и при использовании арендатором государственного имущества после окончания договора аренды
После истечения срока аренды государственного имущества арендатор продолжил пользование данным имуществом. В этот же период вступили в силу изменения законодательства, увеличивающие ставки арендной платы для данного вида государственного имущества. Арендодатель потребовал возмещения денежных средств за пользование его имуществом по новым (увеличенным) ставкам арендной платы. Арендатор ответил отказом.
Нарушает ли такой отказ требования законодательства?
Нарушает.
Для разрешения данной ситуации необходимо принимать во внимание следующее.
Если после прекращения договора аренды арендатор не возвратил арендуемое имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время пользования имуществом после окончания действия договора (ст. 593 ГК). При определении размера взыскиваемой арендной платы за пользование государственным имуществом после окончания срока договора его аренды должна также применяться норма ст. 392 ГК: при изменении законодательства по сравнению с положениями договора применяются нормы законодательства.
Этот вывод подтверждается разъяснениями постановления Пленума ВХС № 1 (п. 39), в силу которых, в частности:
– взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором;
– изменение (установление) размера арендной платы на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, после прекращения договора аренды такого имущества является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом исходя из измененного (установленного) размера арендной платы.
Таким образом, отказ арендатора от возмещения рассчитанной по измененным нормам законодательства платы за время пользования государственным имуществом после окончания договора его аренды является неправомерным |*|.
* Порядок определения остаточной стоимости здания, арендованного у нерезидента, для исчисления налога на недвижимость доступен для подписчиков электронного "ГБ"
Ситуация 6. Указ № 150 не регулирует порядок сдачи в аренду имущества акционерного общества
Акционерное общество, акции которого (47 % от общего количества выпущенных обществом акций) находятся в республиканской собственности, решением общего собрания акционеров постановило при сдаче в аренду имущества применять ставки арендной платы ниже установленных Указом № 150 из-за невысокого спроса потенциальных арендаторов на данное имущество.
Соблюдается ли в данном случае законодательство об аренде?
Соблюдается.
Основополагающий нормативный правовой акт по вопросам аренды государственного имущества и имущества хозяйственных обществ – Указ № 150. Он устанавливает обязательный для применения порядок расчета арендной платы за недвижимое имущество, оборудование и транспортные средства. При этом расчет арендной платы по его нормам должен производиться при сдаче в аренду государственного имущества (недвижимого, а также оборудования и транспортных средств) и недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (подп. 2.4 п. 2 Указа № 150).
Таким образом, акционерное общество (в случае нахождения в государственной собственности 50 % и менее его акций) не обязано при сдаче в аренду находящегося в собственности общества имущества рассчитывать арендную плату по правилам Указа № 150. Арендная плата в данном случае устанавливается по общим правилам гражданского законодательства – по соглашению сторон. При этом органы управления обществом при принятии решения о сдаче в аренду имущества общества вправе предусмотреть (при согласии арендатора) расчет арендной платы по аналогии с порядком, устанавливаемым Указом № 150.
Таким образом, в данном случае законодательство не нарушено, поскольку требования Указа № 150 не распространяются на сдачу имущества в аренду указанным обществом |*|.
* Переоценка неотделимых улучшений объектов аренды доступна для подписчиков электронного "ГБ"
Ситуация 7. Арендодатель может заключить с добросовестным арендатором новый договор без проведения аукциона
Арендатор, добросовестно исполняющий условия договора аренды государственного имущества, обратился к арендодателю с просьбой о возобновлении с ним договора аренды на новый срок. Арендодатель указал, что, поскольку в населенном пункте по месту нахождения арендуемого имущества сдача в аренду государственного недвижимого имущества в соответствии с требованиями законодательства должна производиться по результатам аукциона, в отношении арендуемого имущества также будет проведен аукцион по продаже права заключения договора его аренды, и предложил арендатору принять участие в таком аукционе.
Нарушает ли арендодатель законодательство?
Не нарушает.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не установлено законодательством или договором аренды (ст. 592 ГК).
Договор аренды государственного имущества, подлежащего передаче в аренду по результатам аукциона, может быть заключен без проведения аукциона с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по ранее заключенному договору аренды (п. 5 Положения). Следовательно, заключение договора с добросовестным арендатором без проведения аукциона является правом, а не обязанностью арендодателя.
Более того, постановлением Пленума ВХС № 1 разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок может быть реализовано в т.ч. при участии в аукционе на право заключения договора аренды такого имущества (п. 34).
В данной ситуации арендодатель не обязан заключать договор с арендатором без проведения аукциона. Таким образом, арендодатель не нарушает требования законодательства: он вправе принять решение о проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды недвижимого имущества, а также предложить арендатору для реализации его преимущественного права на заключение договора аренды принять участие в аукционе.
