Аренда

Организация сдает в аренду офисное помещение. Арендатор произвел замену окон в арендуемом помещении. Сейчас он хочет произвести зачет стоимости замены окон в счет арендной платы. Правомерен ли юридически такой взаимозачет, если в договоре есть пункт, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых частей здания арендатору. Если взаимозачет возможен, то какими документами он должен оформляться и как отражаться в бух. учете?

Конкретно ответить на ваш вопрос не представляется возможным, так как прежде нужно выяснять ряд вопросов.  Прежде чем ответить о возможности зачета, следует разобраться, чем является замена окон: ремонтом или реконструкцией.  Если замена окон вызвана желанием улучшить теплотехнические характеристики здания, а не вынужденной заменой окон в результате их износа, то это будет модернизация. Если арендодатель согласно договору не возмещает такие неотделимые улучшения, то организация – арендатор должна принять их на учет у себя.

Порядок отражения таких операций производится в соответствии с п.26 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127, с изменениями и дополнениями.  Если замена окон будет являться ремонтом, то надо опять-таки смотреть, что записано в договоре об обязанностях арендатора и арендодателя в части ремонта, как текущего, так и капитального.  Если в договоре аренды ничего не сказано об обязанностях арендатора и арендодателя по ремонту основных средств, то следует руководствоваться нормами ст.587 Гражданского кодекса РБ.

Для справки: Статья 587. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества  1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.  Настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.  Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:  1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;  2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;  3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.  2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Приводим также для вашего сведения следующие письма:  ПИСЬМО ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВНЕВЕДОМСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ  21 июля 2004 г. № 01-05/2393  ОБ ОТНЕСЕНИИ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ К ОПРЕДЕЛЕННОМУ ВИДУ  ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Главэкспертиза рассмотрела письмо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 8 июля 2004 г. № 2-2-11 и сообщает, что нормативными документами, определяющими основные виды работ, выполняемых при текущем, капитальном ремонте и модернизации зданий и сооружений, являются СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий», утвержденные приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26 сентября 2002 г. № 342, и Изменение № 2 к СНБ 1.01.01-97 «Система технического нормирования и стандартизации в строительстве. Национальный комплекс нормативно-технических документов.

Основные положения», утвержденное приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 28 июня 2002 г. № 287. \ Разъяснение требований указанных нормативных документов осуществляется органом, их утвердившим, то есть Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.  В случае наличия разночтений между заинтересованными сторонами в конкретных проектах по отнесению выполненных работ к определенному виду инвестиционной деятельности Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь по согласованию с Государственным налоговым комитетом Республики Беларусь рекомендует обращаться для получения заключения в соответствующие территориальные органы государственной вневедомственной экспертизы (письмо Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 02-3/06-9258).

Так, в частности, замена оконных и дверных блоков при их физическом износе свыше 60 процентов (в соответствии с ВСН 53-86(р)) относится к капитальному ремонту, а замена оконных и дверных блоков в связи с повышенными теплотехническими требованиями (то есть при повышении потребительских качеств изделий) - к модернизации; замена пола, как правило, относится к ремонтным работам, в том числе и с применением современных материалов; устройство новых подвесных потолков, переустройство внутренних инженерных систем и оборудования в связи с изменением трассировки, сечений, установкой недостающего оборудования - к модернизации.

Начальник Главэкспертизы Н.Д.Тюшко ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА  РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ  30 декабря 2004 г. № 01-01/4567  О РАЗЪЯСНЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ  Приказом Минстройархитектуры от 28.06.2002 № 287 утверждено и введено в действие с 10.07.2002 Изменение № 2 к СНБ 1.01.01-97 «Система технического нормирования и стандартизации в строительстве. Национальный комплекс нормативно-технических документов. Основные положения», а приказом от 26.09.2002 № 342 утверждены и введены в действие с 01.07.2003 государственные строительные нормы Республики Беларусь «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» СНБ 1.04.02-02.

Указанные строительные нормы являются обязательными для всех организаций, учреждений, предприятий, осуществляющих разработку проектной документации на ремонт, реконструкцию, модернизацию зданий и сооружений, устанавливают определения объектов технического нормирования и стандартизации в строительстве и включают перечни по видам работ, выполняемых при текущем, капитальном ремонте, модернизации (реконструкции) зданий и сооружений.  Однако в связи с продолжающимся поступлением запросов от предприятий, организаций, инспекций Министерства по налогам и сборам по вопросам отнесения работ к видам инвестиционной деятельности (согласно письму от 07.12.1998 № 02-3/06-9258), Минстройархитектуры разъясняет.

РУП «Белгосэкспертиза Минстройархитектуры» и предприятия государственной экспертизы при облисполкомах и Мингорисполкоме проверяют правильность отнесения работ к видам инвестиционной деятельности только по представленной на государственную экспертизу проектно-сметной документации.  Во всех других случаях отнесение работ к видам инвестиционной деятельности производится субъектами хозяйствования в соответствии с вышеуказанными нормативными документами.  В случае имеющихся разночтений разъяснение по содержанию отдельных требований нормативно-технических документов согласно пункту 6.1 РДС 1.01.01-96 дают организации-разработчики документа, в данном случае - РУП «Стройтехнорм».

Заместитель Министра А.И.Ничкасов  С учетом приведенных норм вам и следует решать вопрос о возможности зачета.  Порядок проведения зачета регулируется ст.381 ГК РБ.